Cơn bĩ cực của thị trường
Bớt căng thẳng có lẽ là tâm trạng chung của nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản vào thời điểm này, khi mà quyết định nới thêm hạn mức (room) tăng trưởng tín dụng trên toàn hệ thống ngân hàng chính thức được đưa ra. Như chia sẻ của ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes rằng, mặc dù không trực tiếp được hưởng lợi từ việc nới room tín dụng, nhưng đây là động thái chính sách tích cực đầu tiên của cơ quan quản lý trong bối cảnh đầy khó khăn hiện nay, bởi không chỉ bất động sản mà nhiều ngành, lĩnh vực khác cũng đang rất “khát” vốn.
Theo ông Nam, áp lực vẫn còn rất lớn đối với các chủ đầu tư dự án, nhất là khi khó khăn hiện nay không hẳn xuất phát từ hiệu quả kinh doanh kém, mà chủ yếu liên quan đến nguồn vốn, nhất là dòng vốn huy động từ kênh trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua bởi nó liên quan đến khả năng chủ đầu tư có hoàn thiện được dự án hay không và ảnh hưởng trực tiếp tới niềm tin của người mua nhà. Chỉ khi người mua vẫn tin tưởng chủ đầu tư còn khả năng duy trì hoạt động, phát triển dự án thì họ mới sẵn sàng xuống tiền mua nhà.
Trong bối cảnh thị trường địa ốc bị nghẽn thanh khoản, giá nhà đất neo ở mức cao như hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, chủ đầu tư dự án phải giảm giá bán bất động sản để kích cầu tiêu dùng, từ đó mới có thể cải thiện thanh khoản. Tuy nhiên, theo TS. Huỳnh Thế Du - chuyên gia kinh tế, đây là cách nhìn phiến diện, phi thị trường bởi thị trường bất động sản Việt Nam không vận hành theo cách như vậy và không đơn giản là chỉ cần doanh nghiệp “bớt lợi nhuận” là giá nhà có thể giảm.
Thực tế, nhìn sang Trung Quốc - nơi đang chật vật khôi phục lại thị trường bất động sản sau quãng thời gian khá dài siết chặt dòng vốn, dù đã bơm gói hỗ trợ tài chính lên tới hơn 1.000 tỷ Nhân dân tệ (tương đương khoảng 140,2 tỷ USD) để phát triển bất động sản, hỗ trợ người mua nhà thế chấp, sáp nhập và mua lại, tài trợ chuỗi cung ứng và đầu tư trái phiếu, song khả năng phục hồi của thị trường này vẫn còn để ngỏ.
Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, tiếp xúc với nhiều lãnh đạo doanh nghiệp tại các hội thảo, tọa đàm liên quan tới thị trường này được tổ chức gần đây, người viết nghe được nhiều ý kiến đánh giá, trong đó nghiêng nhiều hơn về “những cơn gió thuận” khi kinh tế năm tới được nhìn nhận tiếp tục tăng trưởng ổn định, lạm phát tiếp tục được kiềm chế ở mức thấp, giải ngân đầu tư công được đẩy mạnh hơn…, qua đó tác động tích cực lên thị trường bất động sản. Trong khi đó, “những cơn gió nghịch” như áp lực lạm phát, lãi suất tăng, vướng mắc pháp lý dự án chậm được tháo gỡ, doanh nghiệp đói vốn… dường như ít được đề cập tới, nhưng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng hơn nếu không sớm có giải pháp xử lý.
Như đánh giá của TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, việc các cơ quan chức năng tiếp tục mạnh tay rà soát, xử lý các vấn đề tiêu cực trên nhiều lĩnh vực một mặt giúp làm trong sạch thị trường, nhưng mặt khác dẫn tới tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm trở nên trầm trọng hơn, nên đòi hỏi phải có giải pháp mềm dẻo, linh hoạt hơn, đảm bảo cơ chế bảo vệ cho những người “dám nghĩ dám làm”.
Còn đối với người mua nhà, theo một chuyên gia trong ngành, tâm lý phổ biến hiện nay là “chờ đợi”, bởi bên cạnh người có sẵn nguồn tài chính chờ động thái hỗ trợ rõ ràng hơn từ cơ quan quản lý, thì người non vốn cũng đang cố “gồng” để chờ thị trường phục hồi. Chính động thái chờ đợi này khiến thanh khoản thị trường cuối năm càng trở nên ảm đạm hơn.
Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, cả nguồn cung và sức cầu bất động sản liên tục ghi nhận sự sụt giảm mạnh từ giữa quý II đến nay, thị trường gần như “ngủ đông” ở một số phân khúc, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, hay các sản phẩm condotel nói riêng, bất chấp nhu cầu du lịch, nghĩ dưỡng gia tăng mạnh.
Ở những phân khúc khác, sức cầu chỉ bằng 10-20% so với hồi đầu năm. Tại một số khu vực, hiện tượng cắt lỗ, bán tháo ở các nhà đầu tư chịu áp lực vay nợ lớn cũng xuất hiện nhiều hơn. Tất nhiên, dù không giống giai đoạn khủng hoảng 2011-2013, nhưng theo một số chuyên gia, nếu không có chuyển biến mới thì không loại trừ khả năng từ “hiện tượng” sẽ trở thành “xu hướng” và khi đó sẽ rất nguy hiểm cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.
 |
Ảnh: Dũng Minh |
Cơ hội tái cấu trúc
Không chỉ Việt Nam, mà nhiều quốc gia khác cũng đang đứng trước rủi ro thanh khoản nguồn vốn để tài trợ cho nợ vay của doanh nghiệp. Nhà đầu tư phần nào mất niềm tin vào thị trường nên doanh nghiệp sẽ khó huy động vốn mới. Vì vậy, vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là tạo trợ lực cho thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế, khi bất động sản có tác động trực tiếp cũng như gián tiếp tới sự tăng trưởng của nhiều lĩnh vực kinh tế khác.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền đang phải xoay xở đủ kiểu, thậm chí phải bán rẻ tài sản, hạ giá sản phẩm với hy vọng thu về nguồn tiền để duy trì hoạt động. Tuy nhiên, để có thể bán được, dự án phải đảm bảo yêu cầu tối thiểu là đủ điều kiện giao dịch, bởi rất nhiều dự án đang bị vướng pháp lý, chủ đầu tư gặp khó và rất muốn bán, nhưng bên mua không chọn vì sợ rủi ro.
Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, vấn đề của thị trường hiện nay là dòng tiền, các chủ đầu tư càng lớn càng cần nhiều tiền mặt.
“Chúng ta dễ dàng nhận thấy, cây lớn luôn cần nhiều nguồn dinh dưỡng hơn cây nhỏ và trong giông bão, cây lớn cũng chịu ảnh hưởng đầu tiên. Hiện tại, các chủ đầu tư lớn đang có xu hướng tìm mọi cách thu dòng tiền về nên thị trường càng chịu nhiều áp lực hơn”, ông Tuyển ví von.
