Không khí ảm đạm bao trùm
Tại Bình Định, trong năm 2019, khu vực phân khu số 2 (36 ha) và số 4 (34 ha), thuộc dự án Nhơn Hội New City tại Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội từng thu hút sự quan tâm lớn trên thị trường.
Các phân khu này do Bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư, cùng hợp tác với Danh Khôi Holdings (DKRH) để đầu tư phát triển dự án. DKRH sau đó huy động nhiều sàn bất động sản tại Đà Nẵng tiến hành bán ra thị trường, chỉ sau một thời gian ngắn đã nhanh chóng bán hết hơn 1.000 sản phẩm đất nền của giai đoạn 1 và “cơn sốt” còn kéo dài đến giai đoạn 2.
Một nhà môi giới địa phương cho biết, hiện nay, giá bán thực tế các lô đất tại đây vào khoảng 15-25 triệu đồng/m2 - giảm mạnh so với thời điểm 2019, nhưng lượng giao dịch vẫn hết sức ảm đạm. Cũng theo môi giới này, do đối tượng khách hàng mua sản phẩm dự án trước đây đa phần là nhà đầu tư ngoại tỉnh, không có nhu cầu ở thực, mà chủ yếu mua để đầu cơ chờ giá lên rồi bán lại hưởng chênh lệch nên tới nay vẫn vắng bóng người ở, dù hạ tầng dự án đã hoàn thiện.
Từng diễn ra sốt đất từ năm 2016 đến đầu năm 2019, nhưng nay khu vực đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam cũng rơi vào tình cảnh trầm lắng. Theo quy hoạch chung, đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc có tổng diện tích hơn 1.100 ha (giai đoạn 1 là hơn 500 ha). Tại đây, trong thời kỳ sốt giá có hàng chục dự án được triển khai xây dựng và bán sản phẩm ra thị trường như Sea View, River View, Ngân Câu - Ngân Giang, An Cư 1-2, Hera Complex, Dat Quang Riverside, Coco Riverside, Khu đô thị số 4, 5, 6, 7, 11 mở rộng…
Tại các dự án, những lô đất có giá ban đầu chỉ từ 300-500 triệu đồng/lô, nhưng sau 3 năm được đẩy lên 2-3 tỷ đồng/lô (đầu năm 2019), cho dù trong đó có đến hơn 70% lô đất là chưa có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) do các dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc chưa hoàn thiện hạ tầng.
Bà Đặng Thanh Thiện, Giám đốc Kinh doanh SCD Group - một trong những đơn vị phân phối sản phẩm dự án nơi đây cho biết, cơn sốt nóng kéo dài khiến giá đất tại đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc liên tục tăng. Tuy nhiên, ở thời điểm thị trường đi xuống, có nhiều nhà đầu tư bị “mắc kẹt” do không “thoát hàng” được.
“Hiện tại, dự án dù có sổ hay chưa đều ‘đứng hình’ cả, không có giao dịch. Nhiều nhà đầu tư vẫn đang ôm đất, một số trường hợp chưa nhận được sổ phải liên tục đi đòi. Một số khác mua được đất có sổ thì có người vẫn giữ lại chờ giá lên mới bán ra như trước đây, cũng có người không kham nổi tài chính rao bán cắt lỗ nhưng không bán được vì không có người mua”, bà Thiện cho hay.
Không chỉ đất nền, tình hình giao dịch thứ cấp tại các dự án condotel nổi bật ở Đà Nẵng như Ariyana, Cocobay, Solei, Luxury Apartment… cũng vắng lặng. Báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng quý II/2023 của DKRA cho biết, phân khúc condotel không ghi nhận nguồn cung mới trong quý. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2023 có khoảng 700 căn condotel tồn kho. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý I/2023 và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10-15% so với giá bán trên hợp đồng đến từ những khách hàng sử dụng đòn bẩy nợ vay.
Những đốm sáng
Thị trường bất động sản miền Trung đang hướng về nhu cầu thực nên khó xảy ra tình trạng “sốt nóng” tại các khu vực ven biển như trước đây. Tuy vậy, các sản phẩm đất nền ven biển vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.
Thời gian gần đây, một vài thị trường khu vực ven biển miền Trung bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại, trong đó nổi bật nhất là Khánh Hòa. Thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cho biết, trong quý II/2023, lượng giao dịch bất động sản tại địa phương tăng vọt so với quý trước đó, đạt 6.216 giao dịch với tổng giá trị gần 2.900 tỷ đồng, trong đó có đến gần 5.000 giao dịch là các sản phẩm đất nền, tập trung tại khu vực ven biển địa phương này.
Ông Phan Từ Liêm, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa cho biết: “Thời gian qua, ngân hàng liên tục giảm lãi suất huy động để kéo giảm lãi suất cho vay. Động thái này được cho là tín hiệu tốt đối với nền kinh tế và kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản, qua đó không chỉ giúp các nhà đầu tư giảm bớt áp lực tài chính, mà những người mua nhà để ở có thể cân nhắc xuống tiền. Do đó, các giao dịch trong quý II/2023 đã tăng đáng kể”.
Còn ông Trần Ngọc Thái, Phó tổng giám đốc Đầu tư và Phát triển quỹ đất Regal Group đánh giá, thị trường bất động sản Khánh Hòa có chuyển biến đến từ một số yếu tố hỗ trợ thời gian gần đây như quy hoạch phân khu Bắc Vân Phong được phê duyệt; 3 siêu dự án tại Cam Lâm gồm khu đô thị sân bay, khu đô thị sinh thái và tổ hợp du lịch, thương mại và vui chơi giải trí quy mô hàng chục nghìn héc-ta được chính quyền địa phương cho phép Vingroup nghiên cứu lập quy hoạch… Đặc biệt, sau 4 năm liên tục đi xuống, thị trường bất động sản du lịch Khánh Hòa hiện được cho là đã “tạo đáy” nên có cơ hội phục hồi sớm.
Ngoài Khánh Hòa, khu vực ven biển quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng cũng ghi nhận tín hiệu vui về thanh khoản. Đơn cử, tại dự án Khu đô thị FPT, trong 2 tháng gần đây đã xuất hiện một số giao dịch mới cả về sản phẩm đất nền lẫn chung cư.
“Nhìn chung, mức giá chưa tăng lên, thậm chí còn giảm ở một vài khu vực, nhưng đây là những giao dịch có thật, tập trung ở những nơi có hạ tầng hoàn thiện, có thể làm nhà ở được. Trong đó, chung cư FPT Plaza 2 vừa mới chào bán nhưng thanh khoản khá tích cực”, ông Trần Xuân Hiếu - Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản LTT Land, đơn vị phân phối sản phẩm dự án này cho hay.
Theo ông Trần Ngọc Thái, một trong những nguyên nhân khiến bất động sản một số khu vực ven biển miền Trung có sự chuyển biến là hoạt động du lịch phần nào hồi phục và tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư.
“Từ trước đến nay, thị trường du lịch và bất động sản biển luôn có mối quan hệ khăng khít. Do vậy, nhiều người rất thích mua bất động sản ở những nơi có tiềm năng về du lịch, đặc biệt là khu vực ven biển. Đây thường là nơi có mức tăng trưởng bất động sản cao nhất trong các chu kỳ sốt đất. Hiện nay, sự phục hồi từ du lịch miền Trung dù chưa thực sự mạnh mẽ nhưng cũng phần nào mang đến hiệu ứng tích cực, đưa nhà đầu tư quay trở lại thị trường này”, ông Thái phân tích, đồng thời chia sẻ thêm, ở thời điểm hiện tại, bên mua không còn đổ xô vào bất động sản theo kiểu phong trào nữa, mà đã tính toán, lựa chọn các sản phẩm tốt, được chắt lọc kỹ càng. Một số thị trường được chú ý có thể kể đến là khu vực ven biển các đô thị du lịch tại Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Bình và Phú Yên.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản miền Trung đang hướng về nhu cầu thực nên khó xảy ra tình trạng “sốt nóng” tại các khu vực ven biển như trước đây. Tuy vậy, các sản phẩm đất nền ven biển vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.
