Bí quyết thành công của bất động sản công nghiệp

Không chỉ là mặt bằng

Trao đổi với các chuyên gia về bất động sản công nghiệp, thông tin chung mà phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận được đó là với lĩnh vực này, không chỉ có mặt bằng, có đất xây dựng hạ tầng cơ bản xong là sẽ thành công. Thậm chí, có khu vị trí đắc địa, có hạ tầng tốt, logistic tốt cho cả xuất khẩu nhưng vẫn không bán hay cho thuê được.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, trước đây, phân khúc này chưa tuân theo quy luật thị trường nhiều, nhưng nay có sự khác biệt, bất động sản công nghiệp đã có sự cạnh tranh rất cao. Theo đó, bất động sản công nghiệp chỉ được coi là hàng hóa khi thỏa mãn các yếu tố về pháp lý, có yếu tố thị trường, bản thân chủ đầu tư cũng phải ý thức rõ điều này thì mới biến bất động sản đó thành hàng hóa được.

Theo bà Phạm Hồng Thúy, Tổng giám đốc TNI Holdings Vietnam, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư lớn có xu hướng tiếp cận các chủ đầu tư có uy tín, năng lực phát triển khu công nghiệp. Đồng thời, các khu công nghiệp phải đáp ứng được yêu cầu về vị trí chiến lược, kết nối giao thông thuận lợi; hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ chất lượng; nguồn lao động dồi dào, tay nghề cao; chính sách ưu đãi thuận lợi…

“Tôi cho rằng, trong môi trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt như hiện nay, các doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp cần phải cải thiện hơn nữa chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ cũng như mang đến cho nhà đầu tư đa dạng sản phẩm và sự lựa chọn”, bà Thúy nhấn mạnh.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia về bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho biết, bất động sản công nghiệp không chỉ là loại hình kinh doanh bất động sản đơn thuần, mà là các dự án cụ thể nằm trong quy hoạch chung nào đó của Trung ương hay địa phương.

Một nhà đầu tư trong một ngành nghề nhất định khi xem xét đầu tư vào khu công nghiệp nào, thì khu công nghiệp đó phải đáp ứng được tiêu chí đã đề ra, trong đó lựa chọn địa điểm chiếm tới 90% quyết định đầu tư. Đây là tiêu chí rất quan trọng.

Cùng quan điểm về tiêu chí “lựa chọn địa điểm”, bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Việt Nam của JLL cho biết, vị trí lý tưởng của các khu công nghiệp nên nằm ở vị trí có lợi thế về xuất khẩu, sản xuất, chẳng hạn như Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng, Bắc Ninh, là những trung tâm phát triển công nghiệp sẵn có. Nói chung, phải liên quan trực tiếp tới nền tảng công nghiệp.

Theo ông Trụ, kinh doanh khu công nghiệp không chỉ là lấy đất, làm dự án cụ thể trên một khu đất một cách đơn thuần, mà trong khu công nghiệp có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng dịch vụ (nằm trong nội khối địa điểm khu công nghiệp được quy hoạch). Trong đó, bao trùm lên 2 loại hạ tầng trên là hạ tầng xã hội (nhà ở, các công trình tiện ích phục vụ cho con người sinh sống, làm việc và kinh doanh trong khu công nghiệp). Lớn hơn hạ tầng xã hội là các kết cấu hạ tầng đối ngoại của khu công nghiệp, của vùng, có thể là các con đường lớn để kết nối với các khu vực khác.

Một vấn đề quan trọng khác với các chủ đầu tư dự án bất động sản công nghiệp, đó là cung ứng dịch vụ trước, trong và sau đầu tư. Đơn cử như hỗ trợ khách thuê tìm kiếm nguồn nhân lực, đơn vị cung cấp suất ăn, dịch vụ vệ sinh, bảo vệ…

“Nếu chủ đầu tư không hỗ trợ được dịch vụ này thì việc kinh doanh sẽ gặp nhiều khó khăn. Trên thực tế, đã có những khu công nghiệp có hạ tầng tốt nhưng không có đơn vị cung ứng tốt nên giá thuê rẻ mà vẫn có tỷ lệ trống cao”, ông Trụ cho biết.

Coi trọng hỗ trợ khách thuê

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về câu chuyện thu hút nhà đầu tư, đặc biệt là khối ngoại, ông Nguyễn Thế Phong, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp Viglacera cho biết, các nhà đầu tư ngoại thường xuyên đưa ra các tiêu chí riêng, chủ đầu tư khu công nghiệp sẽ phải làm theo đơn đặt hàng. Nói cách khác, doanh nghiệp phải bán cái họ cần chứ không chỉ đơn thuần là thứ mình có.

Chẳng hạn, Tập đoàn Mapletree (Singapore) thường sẽ yêu cầu mặt bằng sạch, giao thông thuận lợi để xây dựng. Đặc biệt, họ yêu cầu chủ khu công nghiệp phải cung cấp thông tin về nguồn nhân lực, độ tuổi lao động trong khu vực, dân số hiện hữu, dân số cơ học sẽ dịch chuyển về khu công nghiệp, trình độ công nhân, ngoại ngữ…

Ngoài dữ liệu từ chủ khu công nghiệp, Mapletree có còn nghiên cứu độc lập. Có những thứ chủ đầu tư cung cấp nhưng phía khách hàng còn phản biện. Điều này khiến các chủ đầu tư như Viglacera không thể làm một cách qua loa, mà phải làm thực.

“Với dự án khu công nghiệp của Viglacera tại Yên Mỹ, chúng tôi phải lấy số liệu từ huyện, xã, tỉnh và điều tra thực tế, vì nhiều khi số liệu của địa phương chỉ phản ánh về mặt số học. Ví dụ huyện Yên Mỹ, người lao động lựa chọn làm làng nghề, đi buôn nên không dễ trở thành công nhân, không phải là nguồn cung nhân lực tiềm năng. Ngược lại, ở các khu vực khác, người dân không có nghề phụ, chỉ đơn thuần làm nông hoặc hết ruộng thì họ sẽ lựa chọn đi làm công nhân khu công nghiệp... Tất cả điều này đều phải được thực hiện một cách bài bản, nghiêm túc để cung cấp cho khách thuê”, ông Phong nói.

Ngoài công tác hỗ trợ khách thuê trước, trong và sau khi ký hợp đồng, theo ông Phong, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp chính là kinh doanh thương hiệu. Nếu có thương hiệu rồi, thì các sẽ có nhà đầu tư tìm đến, nhất là những doanh nghiệp chuyên phát triển khu công nghiệp cho khách hàng nước ngoài.

Một đặc điểm nữa, các tập đoàn lớn họ sẽ kéo theo các doanh nghiệp phụ trợ, cùng hệ thống. Chẳng hạn, Samsung vào Việt Nam sẽ kéo theo sự gia nhập của các doanh nghiệp làm vỏ, làm chip điện thoại…, tức có cả một hệ sinh thái đi cùng.

“Bình thường, các doanh nghiệp phải xúc tiến đầu tư, nhưng Công ty Viglacera thì thay vì vậy, chúng tôi được khách thuê xúc tiến ngược. Các nhà đầu tư nước ngoài thường xuyên mời chúng tôi sang nước họ, sang đó sẽ gặp các doanh nghiệp, nhà đầu tư, bạn bè của họ, lắng nghe và hiểu được họ cần gì cho các hạng mục thuê, từ đó có thể đáp ứng tốt hơn, hợp tác tốt hơn”, ông Phong nhấn mạnh.

Muốn bắt “cá mập” phải có lực

Với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản công nghiệp, rõ ràng, để có thể thu hút khách thuê chất lượng, ngoài thỏa mãn tiêu chí địa điểm, bản thân chủ đầu tư phải có được một tâm thế của người phục vụ tận tâm. Riêng với việc để đón được các nhà đầu tư tầm cỡ, thương hiệu toàn cầu, thì một điều không thể thiếu là bản thân chủ đầu tư khu công nghiệp cũng phải có cái nhìn toàn cầu.

Ông Trụ nhấn mạnh, chủ đầu tư có tầm cỡ sẽ thuận lợi trong việc tìm kiếm khách hàng. Muốn tìm khách thuê lớn thì bản thân chủ đầu tư phải ở tầm quốc gia. Cùng với đó, để nhắm đến một nhà đầu tư lớn không thể không nói đến đến yếu tố địa lý kinh tế của khu vực dự án bất động sản công nghiệp. Ví dụ, có những vùng ở Việt Nam vốn nổi tiếng về dệt may, thì lĩnh vực đó sẽ dễ thu hút nhà đầu tư lớn liên quan lĩnh vực này, hay một khu vực được quy hoạch làm công nghệ cao, thì sẽ thuận hơn trong việc thu hút nhà đầu tư ở lĩnh vực công nghệ.

Cùng chung góc nhìn, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam cho rằng, bản thân khu công nghiệp muốn có khách là tập đoàn đa quốc gia thì cũng phải có những tiêu chí cao hơn để tăng sức hút với các nhà đầu tư. Thường nhà đầu tư lớn sẽ có tư duy trách nhiệm xã hội cao. Các nhà đầu tư này cũng đang hướng đến Việt Nam, các khu công nghiệp cũng nên làm vậy để tăng cạnh tranh, chẳng hạn như xử lý chất thải phải có tiêu chuẩn cao, có thể tái sử dụng nước thải…

Hiện tại, dù nỗ lực rất nhiều để có thể đáp ứng các yêu cầu khắt khe từ khách thuê, cũng như có thể đón sóng dịch chuyển sau thương chiến Mỹ - Trung và Hiệp định EVFTA có hiệu lực, nhưng cũng phải thẳng thắn nhìn nhận, các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp phải đối mặt với không ít khó khăn.

Đầy trăn trở với việc phát triển các khu công nghiệp chất lượng, bà Thúy cho biết, khó khăn thách thức lớn nhất ở thời điểm hiện tại mà TNI Holdings cũng như các chủ đầu tư khu công nghiệp phải đối mặt là việc đảm bảo công tác đền bù giải phóng mặt bằng đáp ứng đúng tiến độ và cam kết cho các nhà đầu tư.

“Chúng tôi rất kỳ vọng có thể nhận được sự hợp tác hỗ trợ đắc lực từ chính quyền địa phương, cũng như người dân để công tác đền bù có thể được thực hiện một cách khẩn trương, đảm bảo tiến độ thực hiện, tuân thủ quy định hiện hành”, bà Thúy nhấn mạnh.