Trong bối cảnh lãi suất cao, nguồn cung được cải thiện, các phân khúc nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh, đây có phải là thời điểm thuận lợi để bên mua xuống tiền cho căn hộ?
Tôi cho rằng đây là thời điểm có nhiều lựa chọn hơn cho người mua, nhưng chưa thể gọi là thời điểm thuận lợi với tất cả mọi người.
Nguồn cung đang tăng, song cơ cấu vẫn chưa thực sự cân bằng. Nhà ở phổ thông, nhà ở xã hội và nhà cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của số đông chưa theo kịp nhu cầu thị trường thực tế. Trong khi đó, giá bán và chi phí vay vẫn ở mức cao với mặt bằng lãi suất cho vay hiện tại bình quân khoảng 8,1-10,5%/năm, khiến tâm lý người mua thận trọng và khả năng hấp thụ chưa cải thiện.
Cụ thể, với người mua ở thực, đây là thời điểm có thể cân nhắc xuống tiền nếu có vốn tích lũy tốt, giảm tỷ lệ vay và tận dụng được chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư như ân hạn gốc, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán. Đồng thời, đây cũng là thời điểm có thể tìm kiếm cơ hội mua lại sản phẩm với giá tốt từ những chủ sở hữu thứ cấp đang chịu áp lực tài chính.
Với nhà đầu tư, tôi khuyến nghị duy trì mục tiêu đầu tư dài hạn, ưu tiên tài sản có giá trị sử dụng thực thay vì kỳ vọng lướt sóng.
Ghi nhận từ thực tế thị trường, nhiều quan điểm về căn hộ dường như đang thay đổi. Theo ông sản phẩm này còn là kênh đầu tư hấp dẫn?
Tôi cho rằng căn hộ vẫn là một loại tài sản có sức hấp dẫn trong dài hạn, bởi nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn còn rất lớn. Dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu tiếp tục tạo ra nhu cầu thực đối với nhà ở tại các đô thị lớn.
Tuy nhiên, không phải căn hộ nào cũng là tài sản tốt. Nhà đầu tư cần tính toán kỹ thu nhập từ hoạt động cho thuê so với chi phí vay và vận hành, tỷ suất lợi nhuận cho thuê (rental yield) so với mặt bằng chung, cũng như khả năng thanh khoản khi cần bán. Nói cách khác, nhà đầu tư nên lựa chọn căn hộ dựa trên giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Nếu mua đúng sản phẩm, đúng giá và sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, căn hộ vẫn có thể là một kênh tích sản dài hạn đáng cân nhắc.
 |
Ảnh: Bình Minh. |
Ông đưa ra dự báo gì về nguồn cung, thanh khoản và giá cho sản phẩm căn hộ trong thời gian tới?
Nguồn cung nhà ở thời gian tới nhiều khả năng tiếp tục tăng. Tính đến cuối quý II, tổng nguồn cung đang mở bán tại TP.HCM khoảng 12.000 căn; giai đoạn 2027-2030 dự kiến có hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm. Tại Hà Nội, riêng quý II cũng có gần 10.000 căn được chào bán.
Tuy nhiên, điều đáng lưu ý không nằm ở tổng số lượng mà ở cơ cấu nguồn cung. Phân khúc phổ thông, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn thiếu hụt đáng kể. Đây cũng là một nguyên nhân khiến tốc độ hấp thụ và thanh khoản thị trường chưa cải thiện tương xứng với lượng nguồn cung mới.
Về giá, tôi không kỳ vọng một mặt bằng giảm giá mạnh trên diện rộng, bởi chi phí đất đai, xây dựng và tài chính đều đang ở mức cao.
Điều cần kỳ vọng hơn là sự thay đổi về cơ cấu nguồn cung và chiến lược phát triển sản phẩm, hướng nhiều hơn tới nhu cầu ở thực. Đây sẽ là yếu tố quyết định khả năng phục hồi thanh khoản của thị trường.
Các bước chuyển về chính sách sẽ tác động ra sao đến thị trường và tâm lý người mua?
Những định hướng chính sách gần đây, từ thời hạn sử dụng chung cư, thuế theo thời gian nắm giữ đến khung pháp lý nhà cho thuê, đều cho thấy mục tiêu ngày càng rõ là đưa thị trường trở về gần hơn với nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng.
Về dài hạn, đây là hướng đi tích cực. Chính sách có thể góp phần hạn chế đầu cơ ngắn hạn, thúc đẩy sử dụng tài sản hiệu quả hơn, đồng thời tạo cơ sở để xử lý chung cư cũ và thúc đẩy quá trình tái thiết đô thị.
Với người mua nhà ở thực, nếu chính sách được triển khai đồng bộ, cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp sẽ được cải thiện. Ngược lại, với nhà đầu tư, đặc biệt là hoạt động lướt sóng và sử dụng đòn bẩy cao, mức độ rủi ro và yêu cầu tính toán sẽ lớn hơn.
