Từ trường hợp PVA…
Gây chú ý từ giữa tháng 3 đến nay, sau chu kỳ tăng giá chóng mặt, cổ phiếu PVA đang rớt thê thảm, nhưng đây vẫn là cổ phiếu trong tầm ngắm của nhiều NĐT nhỏ lẻ.
Đây là cổ phiếu thỏa mãn tâm lý của các NĐT đang mong muốn săn tìm DN có triển vọng nguồn thu trong tương lai, đặc biệt là nguồn thu đột biến: DN có dự án lớn nhưng chưa rõ ràng về thông tin và tính khả thi.
Tại buổi trao đổi nghiệp vụ của một câu lạc bộ các NĐT quy tụ nhiều CTCK và một số tổ chức khác, thông tin về PVA được đưa ra trao đổi. Bản báo cáo này vẽ ra triển vọng hết sức lạc quan của PVA cũng như dự kiến về mức lợi nhuận cực lớn của DN trong tương lai, nhưng phân tích kỹ sẽ thấy có những điểm chưa hợp lý.
Ấn tượng nhất là thông tin về dự án Khu công nghiệp Hoàng Mai (PVCOM làm chủ đầu tư, PVA nắm 51%, đối tác Nhật Bản nắm 48%, tổng vốn đầu tư 812 tỷ đồng với diện tích 280 héc-ta. Giai đoạn 1 là 130 héc-ta, đã cơ bản hoàn thành san lấp). Hiện có 2 đối tác thuê đất trong Khu công nghiệp, trong đó đối tác Trung Quốc thuê 10 héc-ta (giá 0,46 USD/m2/năm), Nhà sản xuất thép Kobe (Nhật Bản) thuê 40 héc-ta trong 48 năm với giá 2,3 USD/m2/năm. Kobe sẽ trả hết trong năm 2010 số tiền 44 triệu USD, đợt 1 đã ứng 8,8 triệu USD.
Dự kiến từ năm 2011, khu công nghiệp này sẽ mang lại cho PVA khoản lợi nhuận khoảng 50 tỷ đồng/năm. Cũng vẫn đối tác Kobe đã có thỏa thuận sơ bộ để PVA làm tổng thầu xây dựng dự án nhà máy thép với tổng vốn đầu tư 1 tỷ USD, giá trị xây dựng 8.000 tỷ đồng, lợi nhuận đem lại cho PVA có thể 400 tỷ đồng/4 năm.
Mọi thông tin về hợp tác làm ăn với Kobe đều do PVA phát ngôn và NĐT cẩn thận dò tìm cũng chỉ có được mẩu tin từ các báo đăng tải khoảng đầu tháng 4 về việc UBND tỉnh Nghệ An có cấp phép dự án 1 tỷ USD đầu tư Nhà máy thép cho Kobe.
Thuê dài hơn, lại trả giá đất thuê trong khu công nghiệp cao hơn DN khác, đồng thời "hào phóng" trả hết trong năm 2010, hợp đồng PVA đạt được, theo một chuyên gia có thâm niên trong lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài, là thật khó tin, nhất là trong bối cảnh hậu khủng hoảng kinh tế như hiện nay.
Còn khoản lợi nhuận tới 400 tỷ đồng từ xây lắp nhà máy thép cho Kobe cũng không dễ. Thông thường, tỷ suất lợi nhuận trong ngành xây lắp nếu rất khả quan (không có bất kỳ rủi ro nào xảy ra trong quá trình thi công) mới đạt 5,5% giá trị xây lắp, hơn nữa PVA khó có đủ năng lực thi công toàn bộ một dự án lớn như vậy. Đó là chưa kể tiến độ thực hiện các dự án tỷ đô tại Việt Nam hầu như rất chậm trễ. Từ khi có giấy phép đầu tư của tỉnh đến khi chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án phải mất nhiều năm, có dự án tới cả 10 năm vẫn "trên giấy".
Chưa hết, trong báo cáo trên đưa thông tin PVA có quỹ đất tới 1.300 héc-ta, trong đó dẫn giải một loạt dự án như Tòa nhà Dầu khí Nghệ An 25 tầng, dự án cải tạo Khu A- Khu nhà ở chung cư Quang Trung, dự án nhà ở Trường Thi, Khu đô thị Hoàng Mai được cấp phép 60 héc-ta đang xin tăng lên 75 héc-ta, Khu công nghiệp Đông Hồi 600 héc-ta, Khu đô sinh thái ven Sông Lam (1.000 héc-ta), Khu Resort Cửa Lò 27 héc-ta… sẽ đem lại lợi nhuận lớn cho PVA từ năm 2010 - 2011.
Một NĐT lớn trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, nên lưu ý tới 2 yếu tố trước khi "lóa mắt" vì những con số lợi nhuận được dự kiến. Thứ nhất, nhiều dự án trong số đó đang ở bước "chuẩn bị lập quy hoạch 1:500". Qua được bước này, PVA mới có thể lập dự án đầu tư, xin duyệt dự án, chờ quyết định giao đất, lập phương án đền bù giải phóng mặt bằng... Trên thực tế, có dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1:500 nhưng tới cả năm không thỏa thuận được với dân về phương án đền bù. Đó là chưa kể theo Nghị định 69/NĐ-CP/2009 có hiệu lực từ ngày 1/10/2009, giá đền bù giải phóng mặt bằng đã gấp 10 lần so với trước, do vậy tỷ suất sinh lời trong lĩnh vực kinh doanh khu công nghiệp không quá hấp dẫn.
Thứ hai, với một loạt dự án như thế liệu DN có đủ năng lực tài chính để triển khai và được cấp phép dự án? Theo quy định, DN phải có vốn đối ứng (vốn chủ sở hữu) khoảng 20% khi lập dự án. Trong trường hợp của PVA, vốn điều lệ hiện là 100 tỷ đồng (vốn chủ sở hữu tính đến thời điểm 31/3/2010 là 116 tỷ đồng), chỉ được cấp phép chủ đầu tư các dự án có tổng mức đầu tư tối đa 600 tỷ đồng. Trong khi đó, nhiều dự án PVA đang dự kiến triển khai lại có dự kiến tổng vốn đầu tư lên đến hàng tỷ đồng.
Nhìn vào cơ cấu lợi nhuận PVA đưa ra năm 2010 có tới 72 tỷ đồng từ các hợp đồng xây lắp, đồng nghĩa với giá trị sản lượng xây lắp của PVA phải đạt gần 3.400 tỷ đồng. Con số này là khó khả thi.
…đến danh sách các dự án hoành tráng
Cổ phiếu PVL của CTCP BĐS Điện lực Dầu khí trước khi chốt danh sách lưu ký niêm yết có giá 20.000 đồng/CP, sau khi lên sàn được đẩy lên xấp xỉ đầu 4. Một trong những thông tin tác động tới giá cổ phiếu là hàng loạt dự án được "lái tàu" thổi lên như dự án "PETROVIETNAM LAND MARK" tại quận 2, TP. HCM với 4 khối chung cư 19 - 23 tầng, dự án Chung cư Linh Tây - Thủ Đức gồm hai khối nhà cao 18 tầng, dự án Khu dân cư Phước Khánh, Khu dân cư Nhơn Trạch (Đồng Nai), Dự án phía Tây Nam Hà Nội (2,54 héc-ta), dự án Khu công nghiệp Khoái Châu Hưng Yên (250 héc-ta), dự án Khu đô thị sinh thái điện lực Dầu khí tại huyện Thạch Thất, TP. Hà Nội, quy mô 198 héc-ta.
Nếu xem xét kỹ, NĐT có thể thấy thị trường căn hộ chung cư tại TP. HCM đang trong cảnh "ế ẩm", rất khó bán hàng và sẽ ảnh hưởng đáng kể tới lợi nhuận của DN. Bên cạnh đó, một số dự án của PVL mới đang trong giai đoạn hoàn thành công tác phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 hoặc xin cấp phép chủ trương đầu tư.
Cũng cần chú ý một chi tiết, rất nhiều dự án đang "ách lại" để chờ quy hoạch chung của Hà Nội mở rộng. Sau khi quy hoạch Hà Nội mở rộng được phê duyệt, DN phải điều chỉnh lại quy hoạch và xin triển khai đầu tư dự án.
Tương tự, cổ phiếu SDU được đồn thổi "kéo giá" nhờ một loạt dự án như Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà, Hà Đông, Khu dịch vụ thương mại văn phòng và nhà ở, 25 Tân Mai, Hoàng Mai, Hà Nội, Khu nhà hỗn hợp cao tầng đô thị Sông Đà, 143 Trần Phú, Hà Đông, Khu Đô Thị Nam An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội, Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Xi Măng, Ngõ 1, Phan Đình Giót, Hà Nội, Dự án khu nhà ở Đô thị - Sông Đà , Phường Hạ Đình, Hà Nội… Trong số những dự án này, có dự án đang hoãn thực hiện do Hà Nội có chủ trương ngừng cải tạo các khu chung cư cũ, có dự án còn đang trong quá trình lập quy hoạch…
Rõ ràng, kỳ vọng lợi nhuận cao từ các DN có dự án bất động sản lớn là hợp lý. Nhưng khi "bản danh sách" các dự án kéo dài đầy hấp dẫn, trong khi thông tin lợi nhuận vẫn mịt mù ở thì tương lai xa thì các NĐT cần dè chừng...
