Cần truy cứu hình sự người chiếm dụng quỹ bảo trì

Luật sư nhìn nhận thế nào về các vụ tranh chấp quỹ bảo trì chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay?

Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân tại một số chung cư diễn ra rất căng thẳng. Ngay tại Hà Nội, không khó để bắt gặp hình ảnh nhiều người treo băng rôn ở các tòa chung cư mà họ sinh sống để, rồi dùng loa để lên án, bày tỏ những bức xúc việc chủ đầu tư không bàn giao số tiền này.

Luật sư Trần Tuấn Anh

Có thể nói, chủ đầu tư có muôn vàn lý do để không hoặc chậm bào giao quỹ bảo trì, mà sử dụng quỹ này vào mục đích riêng. Khi quỹ bảo trì chưa được bàn giao, thì đương nhiên cư dân sẽ phải bỏ ra thêm một khoản tiền để dùng vào việc sửa chữa, điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích của cư dân.

Thậm chí trên thực tế, ngay cả khi chủ đầu tư đã bàn giao cho ban quản trị tòa nhà, thì vẫn có trường hợp chính cá nhân từ ban quản trị tòa nhà tìm cách trục lợi số tiền này.

Điều này cho thấy những quy định pháp luật điều chỉnh về vấn đề quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư còn nhiều lỗ hổng và trách nhiệm giám sát, quản lý của cơ quan chức năng còn chưa được thực hiện đúng mức.

Ông có thể phân tích kỹ hơn?

Tranh chấp quỹ bảo trì nhà chung cư xuất phát chủ yếu đến từ uy tín và ý thức chấp hành pháp luật của chủ đầu tư trong việc bàn giao số tiền quỹ này. Cụ thể, việc chủ đầu tư cố tình chây ỳ, chiếm dụng quỹ bảo trì nhà chung cư là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư tại nhiều dự án nhà ở.

Rõ ràng, trong những trường hợp này, chủ đầu tư đã sử dụng số tiền đáng lẽ phải dùng vào mục đích bảo trì chung cư, đảm bảo quyền lợi chính đáng của cư dân, vào một mục đích khác, nên mới có tình trạng chây ỳ, chiếm dụng, vì không có để bàn giao lại.

Pháp luật quy định, chủ đầu tư được phép “tạm” quản lý số tiền này sau đó phải bàn giao lại cho cư dân khi ban quản trị tòa nhà được thành lập, nhưng trong quá trình chủ đầu tư “tạm” quản lý lại không có quy định một cá nhân, tổ chức, cơ quan nào giám sát việc quản lý, sử dụng số tiền bảo trì này của chủ đầu tư.

Thêm vào đó, việc các cơ quan nhà nước chưa thực hiện đúng vai trò, trách nhiệm của mình khi để những chủ đầu tư chây ỳ, không bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho người dân cũng là một phần nguyên nhân dẫn đến tranh chấp xảy ra trong một khoảng thời gian.

Theo luật sư, những quy định hiện hành về quản lý chung cư nói chung và quỹ bảo trì chung cư nói riêng có những điểm nào chưa hợp lý?

Đầu tiên phải thừa nhận rằng, quy định về việc nộp phí bảo trì 2% khi mua nhà của người dân để đảm bảo công tác bảo dưỡng, bảo trì tòa nhà trong quá trình hoạt động là đúng. Tuy nhiên, pháp luật quy định chủ đầu tư trực tiếp thu của người mua nhà và tạm quản lý, trong khi không có một quy định chặt chẽ nào trong việc quản lý, sử dụng số tiền này là điều còn thiếu sót.

Theo Điều 109, Luật Nhà ở 2014 quy định về việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.

Sự bất hợp lý ở đây thể hiện ở việc, chủ đầu tư có thể mở một loại tài khoản ngân hàng bất kỳ. Tài khoản này lại không phải là tài khoản vốn chuyên dùng, một loại tài khoản tiền gửi, mà chỉ được phép chuyển tiền theo một mục đích nhất định đúng với cam kết khi doanh nghiệp mở tài khoản tại ngân hàng thì mới được ngân hàng giải ngân. Vì vậy, nếu mở một loại tài khoản thông thường không phải tài khoản vốn chuyên dùng, chủ đầu tư hoàn toàn có thể rút số tiền này tùy ý để sử dụng, thường là vào việc tái đầu tư nhằm sinh lời cho chính họ mà không gặp bất kỳ trở ngại nào. Điều này là trái với mục đích sử dụng ban đầu của số tiền quỹ bảo trì dẫn đến việc tranh chấp rất dễ xảy ra.

Thứ hai, khoản 1, Điều 35, Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định, nghiêm cấm hành vi sử dụng kinh phí quản lý, vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định, bao gồm những hành vi không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì.

Tuy nhiên, hành vi bị nghiêm cấm này chỉ bị xử phạt hành chính tại điểm b, khoản 7, điểm i, khoản 10, Điều 66, Nghị định 139/2017/NĐ-CP với mức xử phạt là từ 100 - 150 triệu đồng và buộc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí cho ban quản trị nhà chung cư mà không có thêm bất kỳ hành vi xử phạt bổ sung nào, rõ ràng không đủ sức để răn đe.

Mới đây, Bộ Xây dựng có đưa ra dự thảo về bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, luật sư có nhận định gì về dự thảo này và cách làm luật hiện nay đối với việc quản lý, vận hành chung cư?

Với quy định thắt chặt quản lý hơn vấn đề về quỹ bảo trì chung cư được quy định trong Dự thảo Nghị định mới này thì đây là một điểm tiến bộ. Quy định mới này khiến chủ đầu tư hết cửa sử dụng kinh phí bảo trì bừa bãi, sai mục đích.

Còn về cách làm luật nói chung và việc quản lý, vận hành chung cư nói riêng thì rõ ràng, chúng ta đang phải chạy theo thực tế, chưa thể bao quát được hết mọi tình huống có thể diễn ra trong cuộc sống. Điều này khiến cho những tranh chấp, bức xúc xảy ra trong thời gian dài mới có thể xử lý. Thậm chí, ngay cả khi luật có hiệu lực, thì hậu quả cũng không thể nào khắc phục được.

Trong lĩnh vực quản lý nhà ở và rộng hơn là đất đai, thì những vấn đề bức xúc này càng trở nên căng thẳng. Bởi đất là tài nguyên quý giá và có giá trị rất lớn, nên nhiều cá nhân, tổ chức có ý đồ xấu sẵn sàng thực hiện hành vi xâm phạm đến quyền lợi của người khác, xâm phạm quy định pháp luật nhằm trục lợi cho bản thân. Những hành vi này được thực hiện một cách tinh vi, thậm chí có thể có sự giúp đỡ từ chính các cá nhân có chức vụ, quyền hạn.

Tại các Điều 47, 48, 49, 50, Thông tư số 02/2016 của Bộ Xây dựng cũng quy định về trách nhiệm của các cơ quan ban ngành từ UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng, UBND cấp huyện, cấp phường cho đến Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) trong việc theo dõi, kiểm tra, giám sát việc thực hiện công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư nói chung.

Điều 109, Luật Nhà ở cũng quy định chủ đầu tư khi mở tài khoản ngân hàng để “tạm” quản lý kinh phí bảo trì cũng phải thông báo tài khoản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết để giám sát, thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ của chủ đầu tư trong việc quản lý tài khoản này.

Trong đó, Sở Xây dựng được quy định trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn và phải báo cáo tình hình theo định kỳ 6 tháng, hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất.

Thực tế, chỉ với quy định này, nếu cơ quan ban ngành thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình trong việc kiểm tra, giám sát việc “tạm” quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư thì chủ đầu tư cũng không có cửa để sử dụng trái mục đích dẫn đến chậm bàn giao, không bàn giao khoản tiền kinh phí này.

Ông có hiến kế gì để việc quản lý, vận hành chung cư nói chung và câu chuyện quỹ bảo trì chung cư được giải quyết triệt để?

Trước mắt, Bộ Xây dựng cần xây dựng thêm hành lang pháp lý, hoàn thiện cơ chế giám sát chặt chẽ giữa ba bên, gồm chủ đầu tư, người dân và đơn vị quản lý trung lập. Nếu phát hiện sai phạm, phải có chế tài bằng luật để thực thi trách nhiệm giữa các bên liên quan.

Chủ đầu tư về bản chất không được phép tiêu dù chỉ 1 đồng về quỹ bảo trì. Khi trả tiền phải đủ cả gốc lẫn lãi. Nếu chủ đầu tư sử dụng tiền này là có dấu hiệu sử dụng tài sản trái phép. Vì tiền này là của người dân, chứ không phải của chủ đầu tư. Hoàn toàn có thể khởi tố hình sự.

Vì vậy, pháp luật cần có những chế tài cụ thể hơn, thậm chí là hình sự dành cho những chủ đầu tư có ý định chiếm dụng số tiền quỹ bảo trì chung cư thì mới có thể ngăn chặn được tình trạng này xảy ra.