Cảnh báo rủi ro khi mua đất tại dự án Mê Linh Vista

Trong số báo trước, ông cho rằng hợp đồng vay (mẫu) của chủ đầu tư dự án Mê Linh Vista là trái với quy định pháp luật. Ông có thể phân tích rõ hơn?

Luật sư Nguyễn Minh Long

Luật Nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án và không được sử dụng hình thức huy động vốn nào khác mà có kèm quyền được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền phân chia mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Vì vậy, việc ký hợp đồng vay vốn, sử dụng vốn vay cho đầu tư dự án, hay hợp đồng huy động vốn có kèm giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật.

Để nhìn nhận về nguyên nhân giao dịch này, ông có đánh giá gì?

Thứ nhất là giúp họ giải quyết được vấn đề vốn. Đây là vấn đề cốt lõi của chủ đầu tư khi đầu tư vào các dự án bất động sản. Với giao dịch vay vốn từ người mua thì chủ đầu tư sẽ huy động được vốn từ những người có nhu cầu mua bất động sản trong tương lai để thực hiện các kế hoạch nhằm đẩy nhanh tiến độ mở bán dự án ra thị trường khi đáp ứng đủ các điều kiện mở bán.

Thứ hai là đảm bảo đầu ra cho sản phẩm, đánh trúng tâm lý khách hàng là mua trước sẽ được rẻ và sợ mất những vị trí đẹp trong dự án, nên thường chọn đăng ký mua, thanh toán ngay từ khi dự án mới nằm trên giấy. Đó là thực tế và chủ đầu tư tận dụng tâm lý này của người mua để có vốn triển khai dự án.

Trong hợp đồng vay của chủ đầu tư dự án Mê Linh Vista, có yếu tố gì bất lợi đối với bên cho vay không, thưa ông?

Các điều khoản trong hợp đồng mẫu đã thể hiện sự có lợi cho chủ đầu tư, đồng thời bất lợi cho người mua ở chỗ là có tính ràng buộc với người cho vay đối với giao dịch mua bán bất động sản sau này, thể hiện ở Điều 5, Điều 6, Điều 7.

Bất lợi ở chỗ, sau này, khi đến thời hạn thanh toán tiền nhưng chủ đầu tư không thanh toán mà bên cho vay không muốn mua bất động sản thì cũng phải xem xét đến phương án nhận chuyển nhượng bất động sản để khấu trừ tiền vay (bao gồm gốc, lãi). Nếu không thì bên cho vay phải tìm được người thay thế mình trong giao dịch này, tuy nhiên việc này không hề đơn giản.

Theo Điều 5 hợp đồng mẫu, trường hợp bên cho vay đã ký hợp đồng mua nhà thì bắt buộc phải thực hiện giao dịch, nếu không sẽ mất luôn khoản tiền đã cho vay.

Điều này xét về bản chất là tước đoạt đi nhiều quyền lợi của bên cho vay (như quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, loại trừ nghĩa vụ thanh toán, phạt vi phạm...). Thậm chí, có thể nói là điều khoản gài để giả sử chủ đầu tư không đàng hoàng, có thể chiếm đoạt tài sản của người nhẹ dạ. Vì đây là thỏa thuận, nên nếu người cho vay đồng ý thì vô cùng bất lợi cho họ, và nếu có tranh chấp thì không đảm bảo quyền lợi người cho vay.

Bên cạnh đó, các điều khoản phần nhiều ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ của bên cho vay mà chưa đề cập cụ thể, rõ ràng về trách nhiệm của chủ đầu tư (bên vay) đối với giao dịch bàn giao nhà là như thế nào.

Nếu chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nhà thì cơ chế giải quyết thế nào chưa được làm rõ. Việc sau đó chủ đầu tư có dành cho họ quyền mua nhà ở hoặc chuyển đổi tiền vay sang tiền mua nhà hay không, không có gì đảm bảo. Khách hàng khi ký hợp đồng mua bán nhà ở mà không thể từ chối hay yêu cầu sửa đổi nội dung hợp đồng, nên sẽ là người chịu mọi rủi ro và không được pháp luật bảo vệ.

Với vi phạm trên, chủ đầu tư sẽ chịu chế tài xử lý ra sao?

Theo điểm đ, khoản 4, Điều 57, Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư kinh doanh huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết sẽ bị phạt tiền từ 270 - 300 triệu đồng.

Còn về hợp đồng vay vốn vô hiệu vì trái quy định pháp luật, khoản lãi tính trên tiền vay của khách hàng sẽ không được nhận.

Ông có khuyến cáo gì cho các khách hàng của dự án Mê Linh Vista không?

Như đã phân tích ở trên, hình thức giao dịch cho vay vốn kinh doanh này tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy khách hàng muốn mua nhà nên chú ý cẩn thận. Cần tìm hiểu quy định pháp luật để gia tăng hiểu biết, đọc kỹ điều khoản hợp đồng (đặc biệt là điều khoản quy định về giao dịch mua nhà trong tương lai).

Khách hàng cần làm rõ, đàm phán với chủ đầu tư những điều khoản bất lợi cho mình để quyền lợi của mình được đảm bảo trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Trong trường hợp không thể đàm phán, thương lượng mà biết rõ hợp đồng bất lợi thì không nên tiếp tục giao dịch, nên tìm các chủ đầu tư khác uy tín và minh bạch hơn. Người dân cũng cần có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan thanh tra, kiểm tra ban ngành để xử lý triệt để đối với các hình thức gây hại cho khách hàng của các chủ đầu tư nêu trên.