“Xung đột” pháp luật và hệ lụy
“Luật Đất đai 2013 có những vấn đề cần sửa ngay, đặc biệt là quy định về giá đất, về minh bạch thông tin…”. Đó là quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) xung quanh dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013 đang được đưa ra tại phiên họp đang diễn ra của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Trước đó, GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng chỉ ra 11 điểm xung đột của Luật Đất đai hiện hành với các luật khác.
Thống kê cho thấy, từ năm 2013 đến năm 2020, toàn ngành thanh tra đã thực hiện 6.028 cuộc thanh tra trong lĩnh vực đất đai, qua thanh tra phát hiện vi phạm 2.127,6 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 67.011,5 ha đất, riêng Thanh tra Chính phủ thực hiện 46 cuộc thanh tra, phát hiện vi phạm 79.968,84 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 25.351,6 ha đất.
Thống kê thực tiễn triển khai thi hành Luật Đất đai qua công tác thanh tra và giải quyết khiếu nại, tố cáo chỉ ra những vi phạm phổ biến như: Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá gây thất thu ngân sách; việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và các cơ sở nhà đất chưa phù hợp các quy định của Luật Đất đai và các quy định về đấu giá tài sản nhà…
Tình hình đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, vi phạm pháp luật về đất đai vẫn chiếm tỷ lệ trên 60% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo nói chung, chủ yếu là về bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội...
Đáng chú ý, số liệu thống kê của ngành tòa án cho thấy, các vụ án hành chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục, từ mức chiếm 64,2% tổng số các vụ án hành chính năm 2015 lên trên 80% vào năm 2020. Cũng trong khoảng thời gian này, số lượng các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại liên quan đến đất đai chiếm 75% tổng số vụ án Tòa án nhân dân tối cao thụ lý, giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, song như chất vấn của nhiều đại biểu Quốc hội đối với Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà tại phiên chất vấn giữa tuần qua, tình trạng lãng phí đất vẫn diễn ra ở nhiều địa phương. Vì vậy, cần thiết có các hướng giải quyết một cách triệt để và cụ thể những vấn đề của thị trường đất đai phát sinh từ các khuôn khổ pháp lý, bởi lẽ điều này không chỉ giải quyết bài toán tối ưu hóa nguồn thu từ đất cho Nhà nước, mà còn tạo điều kiện cho chính các doanh nghiệp.
Như chia sẻ của ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group rằng, những chính sách mang tính cởi mở và tạo điều kiện thông thoáng cho môi trường kinh doanh rất được doanh nghiệp hoan nghênh, nhưng từ khi ban hành chính sách tới khi đi vào cuộc sống còn có độ trễ lớn, có những chính sách được doanh nghiệp nhiều lần góp ý và mong muốn cơ quan quản lý sớm thay đổi, nhưng chưa được đáp ứng.
Chẳng hạn, về sửa đổi Luật Đất đai, cần giao quyền sử dụng đất và quyền tài sản gắn liền với đất rõ ràng, rành mạch để doanh nghiệp có thể ghi nhận vào báo cáo tài sản của doanh nghiệp mình, đặc biệt là loại tài sản gắn liền với đất đi thuê trả tiền hàng năm. Tài sản thì của doanh nghiệp, nhưng lại nằm trên đất thuê, nên doanh nghiệp gặp khó trong việc thế chấp cũng như ghi nhận các quyền tài sản đó khi hạch toán. Do đó, doanh nghiệp cần động thái hỗ trợ cụ thể hơn của Nhà nước như nhanh chóng tháo gỡ khó khăn về thủ tục pháp lý dự án, kinh doanh bất động sản…
Ngoài ra, còn nhiều nút thắt lớn khác trong việc triển khai dự án bắt nguồn từ những bất cập của Luật Đất đai hiện hành và các thành viên thị trường kỳ vọng tiến độ của dự án sửa đổi Luật được tăng tốc triển khai ngay sau phiên trả lời chất vấn của Bộ trưởng Trần Hồng Hà tại phiên giải trình trước Ủy ban thường vụ Quốc hội tuần trước.
Đơn cử, đại biểu Huỳnh Thị Ánh Sương (Quảng Ngãi) đặt vấn đề, thời gian qua, có nhiều dự án căn hộ khách sạn, nhà phố văn phòng, nhà phố thương mại, căn hộ nghỉ dưỡng… được triển khai. Nhà đầu tư đã mua khi pháp lý chưa được hoàn chỉnh, người mua chưa được cấp giấy tờ về quyền sở hữu làm hạn chế các quyền về tài sản, tiểm ẩn nguy cơ tranh chấp. Với trách nhiệm của bộ tham mưu cho Chính phủ ban hành văn bản điều chỉnh, đến nay, quy định pháp luật về vấn đề này đã đầy đủ chưa? Có tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các loại hình bất động sản mới như condotel, officetel, shophouse… không?
Cần sửa đổi sớm
Báo cáo “Cơ cấu lại nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh hậu Covid-19 giai đoạn 2021-2025, tầm nhìn 2030” công bố cuối năm ngoái do Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) thực hiện cho rằng, muốn đổi mới mô hình tăng trưởng giai đoạn 2021-2025, cần sớm sửa đổi Luật Đất đai theo hướng bỏ giới hạn đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; kéo dài thời hạn giao đất; bỏ hoặc nâng mức hạn điền; xây dựng các tác nhân thị trường, hỗ trợ thị trường quyền sử dụng đất; đồng thời xóa bỏ cơ chế giao đất, cho thuê đất theo cơ chế hành chính, xin - cho.
Phát triển thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất bằng cách Nhà nước đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, đấu thầu tìm kiếm nhà đầu tư sử dụng đất thay vì xin - cho, cấp phát như hiện nay. Đối với đất Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, Nhà nước không nên giao đất trực tiếp theo biện pháp hành chính như hiện nay, mà cần đấu giá, đấu thầu dự án đầu tư để tìm kiếm nhà đầu tư phù hợp nhất.
Với một số dự án đang triển khai lại vướng ở cơ chế thu hồi đất phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Điều 62 Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp đáng kể các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, phần lớn các dự án sản xuất - kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ không được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất như trước đây. Tuy nhiên, việc không xem xét vấn đề thu hồi đất như là một loại “giao dịch” đặt doanh nghiệp ngang bằng vai trò của chuyển giao đất từ Nhà nước đến người sử dụng đất, dẫn đến doanh nghiệp gặp khó trong quá trình triển khai.
Trong những lần sửa đổi các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2013, cơ quan soạn thảo đã đưa ra nhiều cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với chủ sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất - kinh doanh. Tuy nhiên, việc sửa đổi này không đến từ gốc nên vừa khó cho doanh nghiệp, vừa tạo e ngại cho tập thể và cá nhân thừa hành luật vì e ngại liên đới trách nhiệm.
Lãnh đạo doanh nghiệp đang triển khai một dự án điện gió ở Lâm Đồng cho biết, doanh nghiệp của ông từng gặp rất nhiều khó khăn do thiếu sự hỗ trợ của chính quyền địa phương trong việc thỏa thuận đền bù giá đất với người có đất trong khu quy hoạch thực hiện dự án đầu tư. Nếu chấp nhận thỏa thuận theo giá của những hộ dân này thì sẽ phá giá thị trường, nếu không thì dự án sẽ chậm tiến độ, gây mất an toàn tài chính của doanh nghiệp, nguy cơ bị thu hồi lại. Đến nay, dự án đã được triển khai, nhưng “mất mát” là không đo đếm được.
Ở một góc nhìn khác, PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường đại học Luật Hà Nội khái quát, hệ thống pháp luật ở nước ta có 82 sắc luật liên quan đến thị trường bất động sản, nhìn qua tưởng chừng như hành lang pháp lý rất chặt chẽ, nhưng thực tế còn tồn tại nhiều bất cập. Bởi vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 là cần thiết, nhưng khi sửa cần xác định rõ các vướng mắc để có giải pháp xử lý cụ thể. Chẳng hạn, các sắc luật chuyên ngành sửa theo Luật Đất đai, hay Luật Đất đai sửa theo các luật chuyên ngành, bởi các đạo luật hiện nay sửa theo quy định của ngành liên quan nên có những mâu thuẫn với Luật Đất đai.
Đặc biệt, ông Tuyến nhấn mạnh tới các quy định về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản nói chung, cụ thể là cần làm rõ nội hàm, vai trò của Nhà nước trong vấn đề sở hữu.
“Nhà nước hiện đóng 3 vai trò gồm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, người quản lý đất đai và người sử dụng đất. Trong Luật Đất đai 2013 đề cập Nhà nước có vai trò chủ sở hữu và quản lý đất đai cũng đã rõ, nhưng vai trò của Nhà nước với tư cách người sử dụng đất thì chưa rõ ràng”, ông Tuyến nói.
