Cơ hội lấy lại đà phát triển
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quá trình vận động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể chia thành ba giai đoạn.
Giai đoạn đầu, từ năm 2018 trở về trước, bất động sản nghỉ dưỡng phát triển nóng. Trong đó, mô hình sở hữu nhưng được uỷ quyền khai thác, cùng nguồn cung dồi dào ở các địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hoà, Phú Quốc đã khiến thị trường có bước đột phá.
Tại thời điểm đó, tỷ lệ hấp thụ của các dự án condotel, biệt thự ven biển là trên 80%, tức gần như cung đến đâu thì hấp thụ hết đến đó.
Giai đoạn hai, từ năm 2019 tới đầu năm 2021, thị trường bước vào giai đoạn bão hòa, giao dịch bắt đầu chững lại do giai đoạn trước phát triển quá nóng. Ngoài ra, khung pháp lý về bất động sản nghỉ dưỡng cũng chưa được hoàn thiện, trong khi các chủ đầu tư cạnh tranh quá mức bằng cách đẩy tỷ lệ phân chia lợi nhuận lên quá cao, sau đó không thể thực hiện được khiến niềm tin của nhà đầu tư bị mất.
Mặt khác, đại dịch Covid-19 bùng phát khiến Việt Nam phải đóng cửa không đón khách du lịch quốc tế. Cùng với đó là nhiều đợt giãn cách xã hội để phòng chống dịch bệnh khiến ngành du lịch chịu ảnh hưởng tiêu cực, kéo theo bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản cho thấy, trong năm 2020, lượng condotel bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn với hơn 18.000 sản phẩm. Thị trường giao dịch gần như đóng băng, cả năm mới tiêu thụ được khoảng 120 sản phẩm.
Giai đoạn ba, cuối năm 2021 đến nay, thị trường bắt đầu hồi phục nhờ vào sự chuyển đổi mô hình phát triển dự án của chủ đầu tư, không còn các dự án nhỏ lẻ ăn theo hạ tầng chung của địa phương, mà đã gộp thành các dự án đa mục tiêu, kết hợp nghỉ dưỡng du lịch, sức khoẻ, vui chơi, văn hoá…
Cộng hưởng với thông tin Việt Nam chính thức mở cửa đón khách du lịch quốc tế từ 15/3/2022, tỷ lệ hấp thụ bất động sản nghỉ dưỡng đang tăng lên rất nhiều. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong 3 quý năm 2021, có khoảng 10.000 sản phẩm bất động sản du lịch được chào bán, tỷ lệ hấp thụ 30-40%, đây là tỷ lệ cao dù trong thời gian làn sóng Covid-19 lần thứ 4 bùng phát, giãn cách xã hội chặt chẽ.
“Nhìn chung, ngành bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước cơ hội để có thể lấy lại tốc độ tăng trưởng trước đó”, ông Hà nhận định.
Quan trọng là bài toán vốn
Mặc dù yếu tố khách quan đã ủng hộ, nhưng để có thể đón trọn con sóng phục hồi sau Covid-19, doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng phải giải được bài toán vốn. Bởi việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng khác so với bất động sản nhà ở. Chu kỳ hoàn vốn của một bất động sản nhà ở chỉ rơi vào 3 - 5 năm, còn bất động sản nghỉ dưỡng phải lên tới 8 - 10 năm (với dự kiến tỷ suất sinh lời khoảng 12%/năm). Trong khi đó, hai năm qua, các dự án gần như không được khai thác do ảnh hưởng của dịch bệnh.
Vì vậy, với những doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, để tồn tại đã là một kỳ tích, chứ đừng nói đến việc bỏ tiền ra cải tổ hay triển khai dự án mới.
Cũng như các loại hình bất động sản khác, vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng cũng thường hình thành từ 6 nguồn: Vốn tự có của doanh nghiệp, vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu, vốn đầu tư nước ngoài, tiền trả trước của người mua. Trong đó, vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ trái phiếu chiếm tỷ lệ lớn nhất, khoảng 70 - 80%. Song, các dòng vốn này đang bị siết lại.
Cụ thể, theo Thông tư 08/2020, sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 22/2019, từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn là 37%. Sau đó, từ ngày 1/10/2022 đến hết ngày 30/9/2023 giảm còn 34% và từ ngày 1/10/2023 là 30%. Ngoài ra, hệ số rủi ro khi cho vay kinh doanh bất động sản cũng được Ngân hàng Nhà nước áp 200%.
Thêm vào đó, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được đưa theo từng quý, trong khi nhu cầu vốn toàn kinh tế lại bứt tốc ngay từ những tháng đầu năm khiến một số ngân hàng như Sacombank hay Techcombank đã có một khoảng thời gian phải ra thông báo tạm dừng cho vay các dự án bất động sản.
Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN với mục đích không cho các tổ chức tín dụng lách cho vay thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp hoặc giúp doanh nghiệp đảo nợ.
Đồng thời, sau vụ Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước huỷ 9 lô phát hành trái phiếu trị giá 10.030 tỷ đồng của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, Bộ Tài chính đã phát đi thông điệp siết chặt khâu phát hành trái phiếu. Bởi vậy, con đường gọi vốn qua kênh trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng đã hẹp lại càng hẹp.
Tìm vốn ở đâu?
Thực ra, nhiều chuyên gia vẫn lạc quan với nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng. Chẳng hạn, tại một diễn đàn về vốn cho bất động sản, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, do các thị trường khác vẫn quá rủi ro nên ngân hàng vẫn buộc phải cho vay bất động sản.
“Một tỷ phú lừng danh trên thế giới từng nói rằng, phải chuyển tất cả sang tư duy tài sản, mà bất động sản chính là tài sản vững chắc nhất”, ông Nghĩa nêu quan điểm.
Tôi tin mọi dòng vốn vẫn chảy, chỉ có điều sẽ chảy đúng hướng hơn, không tràn lan và dễ dàng như quãng thời gian trước đó.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính nhìn nhận, mọi động thái từ nhà điều hành chính sách tiền tệ chỉ muốn thị trường đi vào khuôn khổ, chứ không có nghĩa siết tín dụng là cấm không cho vay. Hay như việc thanh lọc trái phiếu doanh nghiệp sẽ giúp thị trường này chuyển phát triển từ lượng sang chất.
“Tôi tin mọi dòng vốn vẫn chảy, chỉ có điều sẽ chảy đúng hướng hơn, không tràn lan và dễ dàng như quãng thời gian trước đó. Thậm chí, các doanh nghiệp tốt sẽ hưởng lợi nhờ vào việc bớt đi các đối thủ cạnh tranh không lành mạnh”, ông Hiếu nói.
Ở khía cạnh khác, đại diện Hội Môi giới bất động sản cho hay, các chủ đầu tư cũng có thể thu hút thêm nguồn vốn từ nhà đầu tư nước ngoài. Bởi lẽ, kinh tế Việt Nam vẫn tăng trưởng dương và tỷ giá tương đối ổn định.
“Ngoài vốn trong nước, cũng nên khai thác cả vốn nước ngoài, đặc biệt nhà đầu tư nhỏ lẻ nước ngoài. Có thể cho nhà đầu tư nhỏ lẻ nước ngoài mua, sở hữu bất động sản du lịch có điều kiện”, đại diện Hội Môi giới bất động sản chia sẻ và cho biết, pháp luật Việt Nam đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở, nhưng vẫn có thể tính đến cho họ sở hữu bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nữa như condotel hay biệt thự biển.
Cũng theo vị này, thu hút được khách nước ngoài không chỉ giải quyết bài toán dòng tiền, mà còn giúp nâng cao tiêu chuẩn (thông qua việc yêu cầu chủ đầu tư đáp ứng tiêu chuẩn cao họ mới mua), qua đó sẽ giúp nâng cao chất lượng dự án và thương hiệu của chủ đầu tư. Chỉ cần vài chục phần trăm khách sạn du lịch thuộc sở hữu nhà đầu tư nước ngoài thì uy tín của dự án sẽ lên, tăng thu hút nguồn đầu tư của nhà đầu tư, khách du lịch nước ngoài.
“Tôi thấy dòng tiền trong dân vẫn còn lớn và chảy mạnh ở nhiều kênh khác. Nếu các chủ dự án có thể phô ra kế hoạch tiềm năng, tầm nhìn chiến lược dài hạn khả thi, chắc chắn tiền sẽ ùn ùn kéo đến, đặc biệt nguồn tiền trong khu vực dân cư. Tuy nhiên, huy động tiền của khách thì phải triển khai được, chứ không thể thu tiền xong rồi để dự án đắp chiếu”, vị lãnh đạo Hội Môi giới nhấn mạnh.
