Lời Tòa soạn: Mười ba năm trước, được sự chấp thuận của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và được cơ quan chức năng cấp phép, Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Đông Dương đổ tiền xây dựng Dự án La ViDa Residences trên chính mảnh đất thuộc quyền sử dụng của mình. Nhưng đến tận giờ này, Công ty vẫn mòn mỏi đi “gõ cửa” xin xác định thời điểm là… chủ đầu tư và người chủ doanh nghiệp râu tóc bạc phơ đã phải bật khóc.
Bài 1: Những giọt nước mắt tức tưởi sau 13 năm ròng rã đầu tư
Sau 13 năm xin thủ tục, xây dựng và hoàn thiện 95% dự án, bàn giao nhà cho cư dân, đóng thuế hàng trăm tỷ đồng, Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Đông Dương vẫn đang chờ được xác nhận thời điểm làm chủ đầu tư.
Nguồn gốc cơn uất nghẹn
Người bật khóc tức tưởi ngay tại Hội nghị trực tuyến Gặp gỡ, đối thoại giữa lãnh đạo UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với hơn 200 doanh nghiệp và nhà đầu tư ngày 7/11/2023 là ông Đỗ Đình Huế, thành viên HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Đông Dương (gọi tắt là Công ty Đầu tư bất động sản Đông Dương) - chủ Dự án La ViDa Residences (còn gọi là Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân) tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Ông Huế cho biết, nguyên nhân doanh nghiệp phải đi “đòi” được công nhận là chủ đầu tư từ năm 2010 xuất phát từ việc Dự án La ViDa Residences bị “so bì” trong một đợt thanh - kiểm tra, khi có ý kiến nêu: tại sao doanh nghiệp khác phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, còn Công ty Đầu tư bất động sản Đông Dương thì không.
Vì vậy, Thanh tra Bộ Xây dựng làm rõ vấn đề bằng việc yêu cầu UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có văn bản, hồ sơ xác xác định rõ ràng thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư để xem xét Dự án La ViDa Residences có phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội hay không.
Tuy nhiên, sau 13 năm chấp thuận, cấp phép, để doanh nghiệp đóng thuế hàng trăm tỷ đồng, đổ công sức, tiền bạc đầu tư hình thành Dự án La ViDa Residences, đến giờ này, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn chưa có văn bản xác nhận thời điểm rõ ràng, để kết thúc quá trình thanh - kiểm tra.
Điều này khiến Công ty Đầu tư bất động sản Đông Dương gặp khốn đốn, không thể tiến hành các bước tiếp theo để hoàn thiện Dự án và thu đủ tiền từ cư dân mà trả lãi vay.
“Thời điểm” là thời điểm nào?
Nếu chúng tôi không phải là chủ đầu tư từ năm 2010 và tuân thủ mọi hướng dẫn của chính quyền địa phương, thì sao làm nổi các bước tiếp theo để Dự án được hình thành khang trang như ngày nay? Hơn 2 năm qua, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng đã 2 lần vào cuộc, kết luận Dự án không phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng vào cuộc, khẳng định, việc phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 không có quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp với các quy định của pháp luật. Vậy tại sao giờ này vẫn không có phán quyết rõ ràng để khép lại quá trình thanh tra, mà cứ để chúng tôi ôm tài liệu đi trình bày lòng vòng khốn khổ mãi thế này?.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, Dự án La ViDa Residences có diện tích 25,6 ha, trong đó, phần lớn (khoảng 16 ha) thuộc quyền sử dụng của Công ty Đầu tư bất động sản Đông Dương từ trước khi xin chủ trương đầu tư (từ năm 2010, Công ty đã ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với 54 hộ dân nằm trong phạm vi Dự án).
Ngày 11/2/2010, Công ty Bất động sản Đông Dương có văn bản gửi UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và ngành chức năng đề nghị chấp thuận Công ty là chủ đầu tư để triển khai khảo sát, lập và xây dựng Dự án.
Kết quả thẩm định hồ sơ thể hiện, Công ty Bất động sản Đông Dương đủ điều kiện để chỉ định chủ đầu tư theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định về điều kiện để chỉ định chủ đầu tư, bởi doanh nghiệp này đã có: Giấy đăng ký kinh doanh lần đầu (được cấp ngày 10/2/2010 với ngành nghề kinh doanh bất động sản); quyền sử dụng đất hợp pháp; vốn đầu tư thuộc sở hữu của doanh nghiệp không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của Dự án.
Sau khi tổng hợp ý kiến của các cơ quan liên quan, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có Văn bản số 1635/SKHĐT-ĐTKT ngày 10/9/2010 gửi UBND tỉnh đề xuất “xem xét quyết định về chủ trương đầu tư để Công ty nghiên cứu khảo sát, lập các thủ tục đầu tư xây dựng Khu nhà ở Vườn Xuân tại phường 12, TP. Vũng Tàu (Dự án La ViDa Residences) theo các quy định hiện hành”.
Trên cơ sở này, ngày 17/9/2010, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có Văn bản số 6370/UBND-VP gửi sở, ngành liên quan và Công ty Đầu tư Bất động sản Đông Dương với nội dung: “Chấp thuận chủ trương đầu tư để Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Đông Dương nghiên cứu khảo sát, lập các thủ tục đầu tư xây dựng Khu nhà ở Vườn Xuân tại phường 12, TP. Vũng Tàu theo các quy định hiện hành. Chủ đầu tư phải thực hiện…”.
Văn bản số 6370/UBND-VP nêu trên được ban hành theo Quyết định số 23/2007/QĐ-UBND ngày 19/4/2007 của chính UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về trình tự, thủ tục triển khai dự án đầu tư bên ngoài các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (bao gồm cả dự án nhà ở).
Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, tính đến thời điểm này, tại Dự án La ViDa Residences, Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Đông Dương đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật 17 tuyến đường; hoàn thành xây dựng 1.079/1.158 căn nhà; hoàn thành khu công viên cây xanh 1.094,8 m2 và trạm dừng chân dịch vụ 4.651,9 m2 (giai đoạn I); các hạng mục thuộc khu công viên trung tâm gồm cảnh quan cây xanh, kênh cảnh quan, khu vực hoạt động ngoài trời: sân tập gym, sân chơi trẻ em (giai đoạn II), khu công viên cây xanh 3.728,3 m2 (giai đoạn III), khu công viên 4.295,0 m2 (giai đoạn IV).
Theo đó, việc “chấp thuận chủ trương đầu tư” là bước đầu tiên trong 8 bước của quy trình, để chủ đầu tư và cơ quan liên quan có cơ sở thực hiện quy trình tiếp theo như làm báo cáo đánh giá tác động môi trường; lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy; cấp phép xây dựng.
Vì vậy, tới ngày 28/10/2010, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu mới có cơ sở để ra văn bản số 2004/SXD-KTQH về việc thỏa thuận địa điểm lập Dự án. Đến ngày 24/12/2013, sở này có Văn bản số 2449/SXD-KTQH về việc thỏa thuận lại địa điểm để lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500…, sau đó, mới cấp 8 giấy phép xây dựng để doanh nghiệp triển khai Dự án.
Như vậy, cả về mặt ngữ nghĩa lẫn pháp lý và thực tế, Văn bản số 6370/UBND-VP ngày 17/9/2010 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã xác định Công ty Đầu tư Bất động sản Đông Dương là chủ đầu tư Dự án La ViDa Residences từ năm 2010.
Doanh nghiệp có phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội?
Theo trình tự đầu tư quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng (quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở), sau khi dự án được lựa chọn chủ đầu tư, có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, thì mới triển khai thủ tục đề nghị chấp thuận đầu tư.
Dù Dự án La ViDa Residences được triển khai ngay sau khi UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho phép bằng Văn bản số 6370/UBND-VP ngày 17/9/2010, nhưng hơn 8 năm sau, ngày 19/10/2018, UBND TP. Vũng Tàu mới phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của Dự án.
Theo thẩm tra của chính cơ quan công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, thì trong quá trình triển khai thực hiện đầu tư xây dựng, do nguyên nhân khách quan từ chính quyền (Nhà nước điều chỉnh, thu hồi đất cho quốc phòng….), Dự án đã bị điều chỉnh quy hoạch nhiều lần dẫn đến việc phải liên tục thay đổi nhiệm vụ Đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nên mới dẫn tới sự chậm trễ trên.
Tuy nhiên, việc được phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 vào ngày 19/10/2018 và sau đó, tới tháng 5/2019, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ra Quyết định số 1238/QĐ-UBND về việc quyết định chủ trương đầu tư (bước thủ tục chấp thuận đầu tư theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD) dễ gây hiểu nhầm rằng, đó mới là thời điểm Công ty Đầu tư Bất động sản Đông Dương được chọn là chủ đầu tư.
Nếu được chọn là chủ đầu tư vào năm 2019, thì doanh nghiệp này phải dành 20% quỹ đất trong Dự án để xây nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, khi đó đang có hiệu lực thi hành.
Nhưng từ thực tế, ngày 2/4/2018, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có Văn bản số 1022/SXD-QLN xin ý kiến Bộ Xây dựng về vấn đề 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội đối với Dự án La ViDa Residences.
Ngày 13/4/2018, Bộ Xây dựng có Văn bản số 72/BXD-QLN phúc đáp, trong đó đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu “căn cứ quy định tại khoản 4, Điều 5, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, xem xét, báo cáo UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để giải quyết theo thẩm quyền”.
Căn cứ vào điều khoản trên, thì Công ty Bất động sản Đông Dương đã được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu lựa chọn là nhà đầu tư Dự án La ViDa Residences trước thời điểm Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực; Dự án cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác.
Điều đó có nghĩa là, Dự án không bắt buộc phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội.
Bởi vậy, trên cơ sở văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng đã cho ý kiến và UBND TP. Vũng Tàu mới ban hành Quyết định số 7383/QĐ-UBND ngày 19/10/2018 phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 mà không có quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội.
Nhưng, sau 13 năm ròng rã xây dựng, hoàn thành 95% Dự án, đại diện doanh nghiệp đã phải bật khóc vì mòn mỏi đi “gõ cửa” xin phán quyết cuối cùng của chính quyền tỉnh về thời điểm xác nhận chủ đầu tư Dự án La ViDa Residences.
(Còn tiếp)
