Đón dòng tiền lớn
Trong một thời gian dài, Việt Nam đã nỗ lực hoàn thiện, mở rộng thị trường vốn nhằm gia tăng nguồn lực cho phát triển kinh tế. Việc được FTSE Russell chính thức nâng hạng từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp, có hiệu lực từ ngày 21/9, mở ra cơ hội tiếp cận dòng vốn lớn cho thị trường tài chính nói chung và bất động sản nói riêng.
Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn, thị trường vốn Việt Nam ghi nhận những chuyển biến tích cực trong thời gian qua, với nhiều cải cách về thể chế, vận hành, độ mở và đối thoại với cộng đồng nhà đầu tư quốc tế. Khung khổ pháp lý, chính sách trong lĩnh vực thị trường vốn cũng có nhiều bước tiến, tập trung vào ba nhóm trọng tâm: nâng cao chất lượng quản trị và kỷ luật thị trường; tăng cường hiệu quả điều hành, giám sát và xử lý vi phạm; tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, cải thiện khả năng tiếp cận thị trường theo thông lệ quốc tế; đồng thời hoàn thiện hành lang pháp lý cho các mô hình thị trường và sản phẩm mới, phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường vốn hiện đại. Những cải cách này góp phần củng cố niềm tin và tăng khả năng thu hút dòng vốn đầu tư vào Việt Nam.
Theo ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và bù trừ chứng khoán Việt Nam, giai đoạn 2026 - 2030, nhu cầu huy động vốn phục vụ tăng trưởng là rất lớn. Khi tín dụng đã ở mức cao và dư địa tăng trưởng không còn nhiều, một phần ngày càng lớn nhu cầu vốn sẽ phụ thuộc vào thị trường vốn, đặc biệt là thị trường cổ phiếu và thị trường công cụ nợ.
Riêng với bất động sản, nguồn vốn chủ đạo vẫn đến từ ngân hàng. Sự phụ thuộc này vừa tiềm ẩn rủi ro, vừa hạn chế khả năng phát triển của doanh nghiệp.
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, thời gian tới, doanh nghiệp cần tiếp tục tái cấu trúc, tận dụng tốt các chính sách vĩ mô như đẩy mạnh đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng và các gói hỗ trợ (như chính sách giãn, hoãn tiền thuê đất). Đặc biệt, doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, tăng cường ứng dụng công nghệ và nâng cao năng lực quản trị.
Cơ hội cho lĩnh vực bất động sản
Giá trị dài hạn nằm ở việc mở rộng hệ sinh thái vốn và bổ sung các lựa chọn về nguồn vốn, cấu trúc đầu tư và thoái vốn.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam cho hay, JLL ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế. Trong bối cảnh chi phí vốn còn ở mức cao, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Theo ông Bách, đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tới.
Đại diện JLL cũng cho biết, thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản tiếp tục diễn ra, tạo thêm nguồn lực cho thị trường. Trong thời gian tới, các nhà đầu tư nước ngoài được kỳ vọng tiếp tục quan tâm và cam kết với thị trường bất động sản Việt Nam. Cả các nhà đầu tư hiện hữu lẫn nhà đầu tư mới đều tích cực tìm kiếm những dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt, đáp ứng yêu cầu về lợi nhuận và quản trị rủi ro. Hoạt động M&A được kỳ vọng duy trì ổn định trong những tháng cuối năm 2026, tập trung vào các tài sản chất lượng trong lĩnh vực nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số phân khúc bất động sản thương mại chọn lọc.
Theo Savills, trên toàn thị trường M&A, Việt Nam ghi nhận 126 giao dịch được công bố trong nửa đầu năm, với tổng giá trị được công bố hoặc ước tính khoảng 2,43 tỷ USD. Dù số lượng giao dịch giảm khoảng 20%, tổng giá trị vẫn tăng 14%, trong đó riêng tháng 5 và tháng 6 chiếm khoảng 71% tổng giá trị giao dịch của cả nửa đầu năm. Nguồn vốn vào Việt Nam đang được triển khai qua nhiều hình thức, từ phát triển dự án mới, mở rộng các khoản đầu tư hiện hữu đến góp vốn, mua cổ phần và M&A. Xu hướng này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng các cơ hội đầu tư trên thị trường.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, khi dòng vốn trở nên chọn lọc hơn, quy mô tăng trưởng của một thị trường chỉ là một phần trong quyết định đầu tư. Nhà đầu tư cần những cơ hội có khả năng triển khai thực tế, với nền tảng nhu cầu rõ ràng, thông tin minh bạch, pháp lý vững chắc và khả năng tạo giá trị trong dài hạn. Với Việt Nam, việc chuyển các động lực tăng trưởng thành cơ hội đầu tư đáp ứng những yêu cầu này sẽ ngày càng quan trọng trong thu hút vốn.
Việc Việt Nam gia nhập nhóm thị trường mới nổi thứ cấp của FTSE Russell mở rộng khả năng tiếp cận của nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường cổ phiếu. Đối với bất động sản, tác động không nằm ở việc hút ngay một dòng vốn trực tiếp mới, mà ở triển vọng phát triển chiều sâu của thị trường vốn, qua đó bổ sung các lựa chọn về huy động vốn, cấu trúc đầu tư và thoái vốn trong dài hạn.
Với doanh nghiệp bất động sản, thị trường vốn có khả năng tiếp cận rộng hơn có thể bổ sung các kênh huy động vốn, giảm mức độ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Đối với nhà đầu tư tham gia thông qua doanh nghiệp, sự phát triển và thanh khoản của thị trường chứng khoán cũng có thể tạo thêm phương án thoái vốn.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa thanh khoản trên thị trường vốn và tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Dòng vốn vào thị trường cổ phiếu không đồng nghĩa với dòng vốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Khả năng chuyển nhượng và thu hồi vốn từ tài sản vẫn phụ thuộc vào chất lượng tài sản, nhu cầu của nhà đầu tư và điều kiện thị trường.
Do đó, nâng hạng không nên được nhìn nhận đơn thuần như cơ chế đưa vốn từ thị trường chứng khoán vào bất động sản. Giá trị dài hạn nằm ở việc mở rộng hệ sinh thái vốn và bổ sung các lựa chọn về nguồn vốn, cấu trúc đầu tư và thoái vốn. Dòng vốn quốc tế cũng không tự động dịch chuyển vào Việt Nam chỉ nhờ nâng hạng; khả năng chuyển sự quan tâm thành giao dịch thực tế vẫn phụ thuộc vào chất lượng từng cơ hội đầu tư và khả năng đáp ứng yêu cầu của nguồn vốn.
Trong dài hạn, việc nâng hạng có thể mở rộng khả năng kết nối của Việt Nam với nguồn vốn quốc tế. Đối với bất động sản, giá trị của bước tiến này sẽ phụ thuộc vào khả năng chuyển hóa lợi thế tiếp cận vốn thành các cấu trúc đầu tư và giao dịch thực tế.
