Nguồn cung tăng nhanh
Bước sang tháng 10, thị trường bất động sản phía Nam bắt đầu giai đoạn kinh doanh cuối năm sôi động, khi nhiều chủ đầu tư dự án đồng loạt chuẩn bị nguồn hàng mới.
Tại khu Nam TP.HCM, dự án TT Genesis tung ra 2 phân khu The Lucis và The Maris, tổng cộng khoảng 1.438 sản phẩm. Theo lộ trình được công bố, dự án bước vào giai đoạn kinh doanh cao điểm từ đầu tháng này.
Ở khu Đông, Vạn Xuân Group chuẩn bị đưa dòng sản phẩm Happy One trở lại thị trường với dự án căn hộ cao cấp Happy One Elite tại phường Tam Bình. Theo ông Trịnh Xuân Hà - Thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Vạn Xuân Group, đây là dự án thứ 6 thuộc dòng thương hiệu Happy One, quy mô khoảng 800 sản phẩm.
Tại Đồng Nai, dự án Bcons Central Park ở phường Tam Hiệp quy mô hơn 2.000 căn hộ và 113 shophouse đang nhận được nhiều quan tâm. Theo thông tin công bố, dự án bắt đầu ra mắt đợt đầu khoảng 1.400 căn hộ và 113 shophouse trong tháng này và số còn lại trong tháng 12/2026.
Không chỉ dự án mới, những dự án cũ cũng không đứng ngoài cuộc đua. Dự án Setia Edenia của Công ty TNHH MTV Setia Lái Thiêu nằm ngay mặt tiền đại lộ Bình Dương (Quốc lộ 13, TP.HCM) bước sang giai đoạn 2 sau khi bắt đầu ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
Nam Long trong tháng 9/2026 đồng loạt khởi động kinh doanh tháp T3 Trellia Cove tại Mizuki Park, mở bán Izumi Canaria tại Izumi City và tiếp tục đưa sản phẩm Elyse Island, Waterpoint ra thị trường. Dự án The Meadow của Gamuda Land cũng đang tiếp tục bán hàng và triển khai các chính sách mới...
Hút khách bằng cơ chế thanh toán linh hoạt
Nguồn cung tăng khiến cuộc cạnh tranh giữa các dự án không chỉ diễn ra về vị trí, thiết kế hay tiện ích. Với nhóm khách hàng mua để ở, bài toán quan trọng hơn là số tiền bỏ ra có tương xứng với giá trị nhận được và nằm trong khả năng cân đối dòng tiền hay không.
Đây cũng là cách Công ty cổ phần Đầu tư Sai Gon High Rise tiếp cận với dự án The Aspira gồm 1.212 sản phẩm tại TP.HCM.
Theo ông Bùi Bá Nghiệp - Tổng giám đốc Sai Gon High Rise, doanh nghiệp không đặt mục tiêu tối ưu toàn bộ quá trình phát triển để tạo ra nhiều giá trị hơn trong cùng một khoảng ngân sách của khách hàng.
Cụ thể, với sản phẩm The Aspira, khách hàng chỉ cần thanh toán 20% giá trị căn hộ đến khi nhận sổ hồng, phần còn lại sử dụng vốn vay ngân hàng. Ngoài ra, còn một số phương án khác cho phép thanh toán 30% đến khi nhận nhà, hoặc 50% để nhận nhà trước. Người vay được hỗ trợ lãi suất trong 36 tháng và ân hạn nợ gốc tới 6 năm.
Với cách thức thanh toán này, Sai Gon High Rise không trực tiếp giảm mạnh giá bán, mà giảm áp lực dòng tiền trong những năm đầu sở hữu nhà. Đây là điểm đáng chú ý khi mặt bằng giá căn hộ đã tăng cao, khiến khả năng huy động đủ vốn ban đầu trở thành rào cản lớn với người mua ở thực.
Tương tự, Tập đoàn Bcons không đưa ra các chính sách phụ thuộc hoàn toàn vào việc sử dụng đòn bẩy tài chính, mà hướng tới những khách mua theo nhu cầu thực có khả năng thanh toán.
Cụ thể, đối với người vay mua căn hộ Bcons Aria, Bcons áp dụng chính sách cam kết lãi suất ổn định 6,9%/năm trong 4 năm đầu và khoản vay cũng chỉ ở mức tối đa 50% giá trị căn hộ.
 |
Nhiều dự án tung sản phẩm ra thị trường ngay đầu quý IV. Ảnh: Việt Dũng. |
OBC Holdings cũng công bố chính sách “3 không” dành cho khách hàng vay ngân hàng khi mua nhà tại dự án A&K Tower, hỗ trợ người mua không lo vốn ban đầu khi ký hợp đồng, không trả lãi tối đa 24 tháng và không trả gốc tối đa 36 tháng.
Khách hàng có thể vay tối đa 75% giá trị căn hộ, thời hạn vay tới 35 năm. Cùng với chính sách này, OBC Holdings liên kết với các ngân hàng gồm MB Bank, Vietcombank, ACB, PVcombank và Public Bank để hỗ trợ khách hàng thẩm định hồ sơ vay.
Theo chia sẻ của anh Minh Phụng - nhân viên bán hàng cho dự án A&K Tower, chính sách “3 không” chỉ áp dụng cho 300 căn đầu tiên được ngân hàng thẩm định đạt điều kiện.
Như vậy, bản chất của chính sách này không phải người mua được sở hữu căn hộ mà không phải trả tiền, mà là chủ đầu tư và ngân hàng cùng tham gia kéo giãn thời điểm khách hàng phải sử dụng nguồn vốn tự có.
Ngoài phương án vay, khách hàng có khả năng tài chính cũng có thể lựa chọn các phương án thanh toán khác, trong đó có hình thức thanh toán theo tiến độ khoảng 1% mỗi tháng và những ưu đãi dành cho người thanh toán nhanh.
Giá trị sản phẩm thay thế cuộc đua về vị trí
Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản xuất hiện một sự thay đổi mang tính cấu trúc về nguồn cung và nhu cầu. Lợi thế cạnh tranh đang dần dịch chuyển sang các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ với khả năng cung cấp môi trường sống toàn diện.
Theo bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, song hành với quá trình đầu tư hạ tầng kết nối liên vùng và mở rộng không gian đô thị, nguồn cung bất động sản nhà ở khu vực phía Nam đang có xu hướng dịch chuyển từ trung tâm TP.HCM sang các khu vực lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
Cùng với sự dịch chuyển nguồn cung, khái niệm về một “vị trí đắc địa” cũng thay đổi. Người mua ngày càng đánh giá một bất động sản dựa trên khả năng đáp ứng đồng thời các nhu cầu về sinh sống, làm việc, học tập, giải trí và chăm sóc sức khỏe, thay vì chỉ quan tâm khoảng cách đến trung tâm.
Đại diện CBRE cho rằng, thời gian tới, sự phân hóa giữa các dự án đơn lẻ và các khu đô thị được quy hoạch bài bản sẽ rõ nét hơn. Những dự án có kết nối hạ tầng tốt, không gian xanh, tiện ích đầy đủ, vận hành chuyên nghiệp và đáp ứng nhu cầu sống đa thế hệ sẽ có lợi thế thu hút người mua ở thực và duy trì giá trị tài sản dài hạn.
Ngược lại, những dự án thiếu tiện ích, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan.com.vn cũng có chung góc nhìn rằng, nhu cầu trên thị trường không giảm mà đang thay đổi theo hướng thực chất hơn. Người mua thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền và quan tâm nhiều hơn đến khả năng sử dụng thực tế, cũng như giá trị tài chính của bất động sản.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, khoảng 60% người tiêu dùng ưu tiên những bất động sản vừa có thể ở, vừa có khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê. Điều này cho thấy, người mua không chỉ nhìn vào khả năng tăng giá trong tương lai, mà bắt đầu tính toán kỹ hơn bài toán sử dụng và dòng tiền trong quá trình sở hữu.
Bởi vậy, quá trình phục hồi của thị trường sẽ mang tính chọn lọc, tập trung nhiều hơn vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, có vị trí trên những trục hạ tầng lớn hoặc nằm tại các trung tâm đô thị mới.
