Kỳ vọng từ các chính sách
Chuyển động của nhóm cổ phiếu bất động sản thời gian vừa qua cho thấy, cổ phiếu của một số doanh nghiệp có dự án được gỡ rối về mặt pháp lý đã tăng giá mạnh như DXG, trong khi các mã còn lại trong nhóm duy trì trạng thái đi ngang.
Giám đốc phân tích một công ty chứng khoán tại Hà Nội nhìn nhận, diễn biến này chưa phải là chỉ báo sớm cho nhóm ngành bất động sản hấp dẫn trở lại và tạo sóng. Vì vậy, nhà đầu tư không nên mua đuổi những mã đã có mức tăng lớn, mà tiếp tục theo dõi sự vận động của cả nhóm.
“Nhà đầu tư nên chờ đợi mô hình 2 đáy, với đáy sau cao hơn đáy trước, hoặc vượt đỉnh ngắn hạn của nhóm ngành này để xác nhận xu hướng tích cực trước khi tham gia”, vị giám đốc phân tích nói.
Về mặt thông tin, nhóm bất động sản chịu ảnh hưởng bởi một số quy định tại Thông tư số 06/2023/TT-NHNN khiến việc huy động vốn có thể gặp khó khăn, nhưng Ngân hàng Nhà nước đã kịp thời ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN, tạm ngưng hiệu lực thi hành một số điều khoản tại Thông tư 06.
Bà Đỗ Minh Trang, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán ACB cho rằng, Thông tư số 10/2023/TT-NHNN đã tác động tích cực tới tâm lý nhà đầu tư đối với triển vọng kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản và dòng cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán trong những ngày qua. Tuy nhiên, có 3 điểm cần lưu ý khi nhìn nhận về sự ảnh hưởng của chính sách đối với lĩnh vực bất động sản.
Thứ nhất, Thông tư số 10/2023/TT-NHNN giúp tháo gỡ về khả năng tiếp cận nguồn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản (cả bên đi mua dự án và bên muốn bán bớt dự án). Nhưng các ngân hàng thương mại là nơi quyết định có cho vay ra hay không sẽ có khẩu vị rủi ro riêng của họ và hành động tài trợ vốn còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác của hệ thống ngân hàng, ví dụ các tỷ lệ thanh khoản, hạn mức cho vay với các nhóm ngành, tỷ lệ an toàn vốn, hạn mức tín dụng. Do đó, một sự hỗ trợ đồng loạt và cào bằng sẽ khó xảy ra với ngành bất động sản. Nhưng một số doanh nghiệp có thể là tâm điểm hưởng lợi về mặt chính sách như NVL, PDR, DXG...
Thứ hai, vấn đề lớn nhất vẫn là nhu cầu về sản phẩm từ phía người mua nhà cuối cùng. Họ có sẵn sàng mua nhà/vay mua nhà trong bối cảnh hiện tại hay không? Thực tế, lãi suất giảm dần là một yếu tố hỗ trợ nhu cầu bất động sản, nhưng tăng trưởng kinh tế vẫn yếu khiến dòng tiền của nhiều hộ gia đình bị ảnh hưởng. Trong khi đó, lượng cung bất động sản chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, khiến người mua nhà duy trì tâm lý chờ đợi, chứ chưa mạnh dạn xuống tiền mua.
Yếu tố thứ ba là mức định giá của ngành bất động sản. Nhiều cổ phiếu trong ngành đã tăng mạnh trong giai đoạn vừa qua, trước cả khi các chính sách hỗ trợ được chính thức thông qua.
Triển vọng quay trở lại hoạt động kinh doanh bình thường và sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản trong 6 - 12 tháng tới là chưa khả thi.
Theo bà Trang, hiện tại, mức định giá phổ biến của nhiều cổ phiếu bất động sản trong khoảng 1 - 2 lần giá trị sổ sách. So với vùng đỉnh cũ là 3 - 4 lần thì mức định giá hiện nay thấp hơn nhiều, nhưng triển vọng quay trở lại hoạt động kinh doanh bình thường và sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản trong 6 - 12 tháng tới là chưa khả thi. Do đó, vùng định giá hiện tại đã phản ánh khá đầy đủ triển vọng của ngành. Tất nhiên, một số cổ phiếu có thể sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ tâm lý tích cực của thị trường.
TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia nhận xét, Chính phủ đặc biệt quan tâm đến việc hồi phục thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản, tập trung vào các doanh nghiệp có khả năng hoạt động trở lại và có các chính sách tháo gỡ cho thị trường bất động sản trong thời gian qua.
Tuy nhiên, Thông tư số 10/2023/TT-NHNN chỉ tạm ngưng hiệu lực một số quy định bất lợi cho thị trường bất động sản trước đó và có thể chưa phải quyết định cuối cùng. Vì vậy, nhóm bất động sản nhiều khả năng sẽ có diễn biến tích lũy, chờ đợi thông tin về chính sách, nhất là Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2023 để làm cơ sở cho đợt tăng giá tiếp theo.
Rủi ro thanh khoản vẫn hiện hữu
Ông Đào Hồng Dương, Giám đốc Phân tích ngành và cổ phiếu, Công ty Chứng khoán VPBank cho rằng, trong nửa đầu năm 2023, áp lực từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã dịu bớt khi các doanh nghiệp gia hạn nợ trái phiếu theo Nghị định số 08/2023/NĐ CP và tinh thần Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP. Mặc dù vậy, rủi ro thanh khoản vẫn hiện hữu, với lượng lớn trái phiếu sẽ đáo hạn từ các công ty bất động sản, khoảng 65.906 tỷ đồng trong nửa cuối năm 2023, tăng 3% so với cùng kỳ năm 2023 và 124.200 tỷ đồng trong năm 2024, tăng 16% so với năm 2023.
Dự báo, trong quý III/2023, tình hình tài chính các doanh nghiệp nhìn chung sẽ có sự cải thiện với tài sản ngắn hạn (không bao gồm hàng tồn kho) đã đủ bao phủ nợ ngắn hạn, trừ các trường hợp đặc biệt như NVL, PDR. Vốn chủ sở hữu các doanh nghiệp phần lớn cao hơn 2 lần tổng nợ vay ngắn dài hạn, thể hiện cấu trúc vốn khá lành mạnh của các doanh nghiệp trong ngành. Chỉ có một số doanh nghiệp đáng lo ngại về cả thanh khoản và cấu trúc vốn, nhưng các doanh nghiệp này cũng đã có kế hoạch xử lý các khoản nợ đến hạn, với sự hỗ trợ từ khung chính sách như Nghị định số 08/2023/NĐ-CP.
Phân tích cụ thể từng doanh nghiệp, theo ông Dương, với sự hỗ trợ từ chính sách, các chủ đầu tư đang chịu áp lực về dòng tiền như NVL, DXG có kỳ vọng chuyển mình. Trong khi đó, VHM, NLG, KDH có sức chống chịu khá tốt do vay nợ thấp và dòng tiền ổn định từ người mua trả tiền trước; HDG có dòng tiền ổn định từ các dự án năng lượng; PDR có một số thông tin tích cực từ việc thu xếp dòng tiền trả nợ trái phiếu, bao gồm kế hoạch phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu và nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Lợi nhuận sau thuế năm 2023 của các công ty bất động sản trên dự kiến sẽ giảm 11% so với năm 2022 do giả định doanh thu bán trước (pre-sales) thấp, bởi lợi nhuận năm nay chủ yếu đến từ các dự án đã bán từ trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ vẫn còn thấp.
“Với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ phía chính sách và công cụ tài khóa - tiền tệ, chúng tôi kỳ vọng sẽ có sự cải thiện trong cả lực cầu lẫn sự tự tin của chủ đầu tư bất động sản trong những tháng cuối năm 2023”, ông Dương nói.
Về triển vọng kinh doanh, Công ty Chứng khoán DSC nhận định, ngành bất động sản sẽ có sự cải thiện về kết quả hoạt động trong nửa cuối năm 2023, nhưng tốc độ phục hồi không đáng kể. Một bức tranh mà nhà đầu tư có thể quan sát là Trung Quốc, khi các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản và nới lỏng chính sách tiền tệ cần thêm thời gian để đem lại hiệu quả. Hơn nữa, chu kỳ thị trường bất động sản có truyền thống kéo dài hơn so với thị trường chứng khoán, do yếu tố thanh khoản kém, giá trị đầu tư cao và phụ thuộc vào hoạt động tín dụng.
Tuy nhiên, kết quả kinh doanh chỉ là một yếu tố cần xem xét, thị trường chứng khoán là thị trường của kỳ vọng và sự vận động giá cổ phiếu có thể vẫn tích cực. Với môi trường tín dụng nhiều khả năng sẽ được cải thiện, khi những khoản huy động lãi suất cao cuối năm 2022 dần đáo hạn, các ngân hàng có thể mạnh tay giảm lãi suất cho vay, tạo điều kiện tiếp cận vốn tín dụng cho nhóm doanh nghiệp bất động sản.
