TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH có hiệu lực từ ngày 1/6/2025 (trừ những điều giao Chính phủ hướng dẫn). Đại diện cho doanh nghiệp trong ngành bất động sản, ông đánh giá thế nào về nghị quyết này?
Tổng Bí thư Tô Lâm nhiều lần nhấn mạnh, thể chế là “điểm nghẽn của điểm nghẽn”. Sau 5 năm thực hiện phát triển NOXH, số lượng căn hộ được khởi công và hoàn thành mới đạt khoảng 48% mục tiêu đặt ra cho cả giai đoạn 2021-2025. Cũng như tất cả các ngành nghề, lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác, việc không đạt được mục tiêu phát triển NOXH có nhiều nguyên nhân, trong đó, thể chế là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Thể chế là nguồn lực, động lực phát triển, nên việc tháo gỡ những vướng mắc, quy định bất hợp lý, không cần thiết; bãi bỏ, đơn giản hóa những thủ tục nhiêu khê, rườm rà chính là tạo động lực phát triển.
Thể chế được xác định là một trong 3 rào cản (cùng với nguồn nhân lực và kết cấu hạ tầng), lại là rào cản lớn nhất kìm hãm sự phát triển, nhưng theo Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, thể chế là điểm nghẽn dễ tháo gỡ nhất.
Việc Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH gần như có hiệu lực ngay tức thời và sau một tháng, tức là ngày 1/7/2025, tất cả những điều giao Chính phủ quy định cũng phải được thực thi sẽ mở toang cánh cửa để phát triển thị trường bất động sản nói chung, NOXH nói riêng. Việc này tạo điều kiện cho hàng triệu gia đình không có nguồn tài chính dồi dào có thể tiếp cận nơi ăn, chốn ở, thực hiện đúng quy định của Hiến pháp năm 2013: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” và “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.
Ông đánh giá cao những điểm nào của Nghị quyết?
Hầu như tất cả những gì vướng mắc, khó khăn trong quá khứ về phát triển NOXH đã được tháo gỡ theo hướng đơn giản hơn rất nhiều, tạo điều kiện cho cả chủ đầu tư và đối tượng thụ hưởng tiếp cận được chính sách rất nhân văn này.
Cụ thể, Nghị quyết đã có quy định về Quỹ Nhà ở quốc gia; chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án NOXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang không sử dụng vốn đầu tư công; lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án; thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội...
Nhiều vướng mắc đã được tháo gỡ nhiều lần mỗi khi chủ đầu tư, đối tượng thụ hưởng và các chuyên gia về bất động sản lên tiếng, nhưng vẫn vướng và tưởng rằng, rất khó tháo gỡ, thì lần này đã được Nghị quyết xử lý. Đó là xác định giá bán, giá thuê mua NOXH; điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách hỗ trợ; thuê NOXH, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp... Ngay cả những vướng mắc cố hữu nhất, tồn tại từ nhiều năm cũng đã được tháo gỡ, như chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển NOXH.
Một nguyên nhân nữa khiến mục tiêu phát triển NOXH giai đoạn 2021-2025 chưa đạt 50% kế hoạch là nhiều địa phương chưa quan tâm đưa chỉ tiêu phát triển NOXH vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm. Nghị quyết của Quốc hội được ban hành trước thềm Đại hội Đảng và sau đó là bầu cử HĐND các cấp, nên chắc chắn, không địa phương nào không đưa mục tiêu phát triển NOXH vào Kế hoạch Phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và cả giai đoạn 2026-2030, vì đây là một trong những thước đo năng lực của cán bộ nhiệm kỳ khóa mới.
Lượng hóa các chính sách trong Nghị quyết, ông tính toán thế nào về lợi ích mà doanh nghiệp kinh doanh NOXH sẽ được hưởng?
Trong đầu tư, kinh doanh, thời gian không chỉ là tiền, mà còn là cơ hội để tạo ra nhiều tiền, tạo ra rất nhiều giá trị lợi ích cho xã hội và cho cả nền kinh tế. Quy trình, thủ tục hành chính cũ, gọi ngắn gọn là thể chế đã khiến doanh nghiệp và cả nền kinh tế mất rất nhiều tiền, nhiều cơ hội do mất rất nhiều thời gian “chạy”, chờ đợi các cấp có thẩm quyền giải quyết các loại hồ sơ, thủ tục không cần thiết.
Theo tính toán, việc bỏ thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thay vào đó là giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đã giúp chủ đầu tư dự án NOXH giảm được khoảng 200 ngày, tức là giảm tới 70% thời gian so với trước đây. Chủ đầu tư dự án NOXH không còn phải thực hiện quy trình lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, nên cắt giảm được 65 ngày, tức là cắt giảm 100% thời gian làm thủ tục. Việc bãi bỏ thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng cắt giảm thêm 15 - 35 ngày nữa (cắt giảm 100% thời gian).
Từ nay, các dự án xây dựng NOXH không phải thực hiện quy trình đấu thầu rộng rãi đối với các gói thầu lựa chọn nhà thầu, mà được áp dụng quy trình chỉ định thầu rút gọn, nên cắt giảm được 45 - 105 ngày, tức là cắt giảm tới 75-90% thời gian lựa chọn nhà thầu.
Cũng từ nay, “giấy phép xây dựng” đối với dự án làm theo thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã trở thành quá khứ, giúp doanh nghiệp giảm thêm 20 - 30 ngày.
Trước đây, sau khi công trình hoàn thành, chủ đầu tư phải thực hiện 2 bước thẩm định giá bán, giá thuê mua NOXH, nhưng bây giờ giao chủ đầu tư tự xây dựng, phê duyệt, chỉ có trách nhiệm kiểm toán, quyết toán và gửi hồ sơ đến cơ quan chuyên môn cấp tỉnh để kiểm tra. Việc này góp phần giảm thời gian ít nhất 30 ngày cho mỗi dự án từ khi có chủ trương đầu tư đến khi cung cấp sản phẩm đến tay người tiêu dùng.
Tính chung, thời gian tiết kiệm của từng bước, từng khâu, từng quy trình xây dựng NOXH theo Nghị quyết của Quốc hội thực sự là rất lớn, vì cả nước có hàng ngàn dự án đang chuẩn bị triển khai, thi công, hoàn thiện.
Theo ông, Nghị quyết vừa được Quốc hội ban hành tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến rất bất thường trong nhiều thời điểm, chủ yếu do chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc trên thị trường. Nguồn cung ở phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề, chung cư thương mại cao cấp thì dồi dào, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở thương mại hợp với khả năng chi trả của rất nhiều người, đặc biệt là thiếu nguồn cung NOXH, khiến mặt bằng giá cả trên thị trường tăng liên tục, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu, đặc biệt là nhà “hợp túi tiền” và NOXH.
Khi nguồn cung NOXH gia tăng nhờ các chính sách thông thoáng vừa được Quốc hội ban hành, đặc biệt là chính sách cho thuê NOXH, sẽ kéo giá nhà ở thương mại về đúng giá trị thật, tạo cú hích cho thị trường bất động sản phát triển.
Nhiều cơ chế quan trọng trong Nghị quyết sẽ được Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn. Mong rằng, những vướng mắc chưa được quy định cụ thể trong Nghị quyết sẽ được tháo gỡ trong nghị định hướng dẫn.
Cụ thể, Chính phủ đã có các chính sách về các gói vay ưu đãi cho người mua NOXH, nhưng thực tế, người mua, thuê NOXH khó tiếp cận các gói vay ưu đãi này. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay cao và thời hạn vay ngắn cũng không hấp dẫn người dân vay, vì với mức thu nhập và giá NOXH như hiện nay, người vay phải mất 23 - 25 năm mới trả hết nợ. Chính sách tạo lập NOXH rất nhân văn, nhưng không thể phủ nhận tình trạng không minh bạch trong giao dịch, vẫn tồn tại “cò mồi” rao bán chênh suất mua NOXH, gây nhiễu loạn, bức xúc trong xã hội. Cơ quan quản lý nhà nước phải xử lý thật nghiêm những kẻ trục lợi.
