Thêm “gáo nước lạnh” vào thị trường
Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi là một trong những nội dung tại tờ trình gửi Chính phủ của UBND TP.HCM về việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển Thành phố, thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội.
Mục đích là để thí điểm chính sách về bất động sản làm cơ sở thực tiễn xây dựng chính sách chung về sau này, đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở tại nhiều dự án bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, cách thu như thế nào, mức thu bao nhiêu, xác định thế nào là bất động sản thứ 2, nếu áp dụng thì có hồi tố với những người đã có nhiều bất động trước đây hay không… vẫn chưa được cụ thể hóa.
Chính sự “chưa rõ ràng” đó khiến thị trường thêm hoang mang. Theo giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại TP.HCM, những tháng cuối năm thường là thời điểm những người có dòng tiền tìm kiếm các bất động sản để hiện thực hóa lợi nhuận, nhưng hiện đều dừng lại để thăm dò, chờ đợi.
“Vài tuần trước, nhiều khách hàng đến công ty chúng tôi tìm mua bất động sản. Có người mua để ở, có người mua để cho thuê hoặc để đầu tư…, nhưng sau khi có thông tin TP.HCM dự kiến đánh thuế bất động sản thứ 2 thì các khách hàng này đã hủy bỏ ý định và cho biết chờ khi nào có quy định rõ ràng rồi tính”, vị giám đốc này nói và cho rằng, đề xuất trên như dội thêm “gáo nước lạnh” vào thị trường vốn đã trầm lắng suốt thời gian qua.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều chuyên gia cho rằng, chưa nói đến chuyện nên hay không nên, nhưng rõ ràng đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 được đưa ra trong thời điểm niềm tin thị trường sụt giảm như hiện nay là quá “nhạy cảm”, không hợp lý. Cần phải xác định rằng, bất động sản ở một siêu đô thị như TP.HCM phần lớn đều có giá trị khai thác sử dụng như là một dạng hàng hóa, mà đã là hàng hóa thì không thể tách rời với hoạt động kinh doanh, mua bán.
Đại diện nhiều doanh nghiệp cho rằng, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc giá nhà đất liên tục tăng thời gian qua là sự thiếu hụt nguồn cung, mà nguồn cung tại TP.HCM đang ở mức gần như thấp nhất. Thời gian qua, nhiều dự án trên địa bàn Thành phố “đứng hình” do vướng mắc pháp lý, quỹ đất phát triển dự án ngày càng thu hẹp, thời gian triển khai dự án kéo dài, chi phí đầu tư đội lên cao… khiến dòng vốn đầu tư có xu hướng chuyển dịch về các địa phương khác có tiềm năng hơn. Do vậy, giải pháp đồng thời là mong muốn của cộng đồng doanh nghiệp suốt thời gian qua là nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý để sớm hoàn thiện dự án, đưa sản phẩm ra thị trường, qua đó tăng nguồn cung nhà ở hơn là đưa ra các chính sách thuế mới, tăng gánh nặng cho doanh nghiệp và thị trường.
Lưu ý “tác dụng ngược”
Một trong những mục đích của đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ 2 là hạn chế hoạt động đầu cơ. Tuy nhiên, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, điều này cần phải xem xét lại, vì đầu cơ chỉ xảy ra với những sản phẩm có số lượng ít, không mang tính đại diện thị trường, giá cả không khó xác định. Trong khi đó, tại TP.HCM, đa số sản phẩm bất động sản đều được xem là một loại hàng hóa và thường là để đầu tư chứ không phải đầu cơ. Mặt khác, khoản thuế này nếu có phải là thuế tài sản thì đúng hơn, nghĩa là mức thuế thu hàng năm khoảng 0,2-0,3%/giá trị tài sản và phải áp dụng trên cả nước, chứ không chỉ riêng TP.HCM. Do đó, nếu đề xuất này được thông qua sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý nhà đầu tư.
“Thí điểm đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi tại TP.HCM giai đoạn này không những khó đạt được mục tiêu ngăn chặn đầu cơ mà còn có thể gây tác dụng ngược, ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản lớn nhất cả nước”, ông Quang nhấn mạnh, đồng thời cho biết thêm, nếu muốn hạn chế đầu cơ thì phải xác định được mức thuế bao nhiêu là hợp lý và chính sách thuế này phải được áp dụng trên toàn quốc, chứ không thể chỉ triển khai ở một địa phương. Chưa kể, hiện chưa có nghiên cứu nào khẳng định đánh thuế sẽ giảm đầu cơ và tỷ lệ giảm là bao nhiêu.
Cùng góc nhìn, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D), DKRA Vietnam cho rằng, sẽ là hợp lý nếu việc thu thuế bất động sản thứ 2 trở đi mang lại giá trị thực sự, nhưng cần lưu ý rằng, phải có lộ trình áp dụng cụ thể, tối thiểu là từ 3-5 năm đối với các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ… Còn ở thời điểm hiện tại, thị trường địa ốc TP.HCM vốn đã trầm lắng, nếu đánh thêm thuế bất động sản thứ 2 sẽ đẩy thị trường vào “cơn ngủ đông” thực sự.
“Việc thu thuế bất động sản thứ 2 trở đi là bài toán phức tạp cần có tính toán kỹ lưỡng để tránh sự mất công bằng xã hội. Tôi cho rằng, điểm mấu chốt ở đây là cơ sở dữ liệu quốc gia về quản lý đất đai, bao gồm người sở hữu và định giá bất động sản (bao gồm đất và tài sản gắn liền trên đất), từ đó mới xác định những người sở hữu bất động sản thứ 2 và thuế người sở hữu phải đóng”, ông Thắng nói, đồng thời cho biết thêm, cần tính toán mức thuế sao cho phù hợp để vừa hạn chế tình trạng đầu cơ, vừa để bất động sản không bị bỏ hoang mà đưa vào khai thác với giá bán không quá cao, tránh bóp nghẹt thị trường. Bởi thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá sâu bằng các biện pháp hành chính sẽ gây “tác dụng phụ”, ảnh hưởng đến các ngành nghề kinh tế khác.
 |
Thời điểm này, việc áp thuế bất động sản thứ 2 nếu không tính toán kỹ sẽ lợi bất cập hại. Ảnh: Lê Toàn |
Theo các chuyên gia trong ngành, không phải đến bây giờ, mà câu chuyện đánh thuế căn nhà từ thứ hai trở đi đã được nhắc đến nhiều trong thời gian qua. Tuy nhiên, làm thế nào để chính sách thuế đi vào thực tế, hài hòa được lợi ích, tạo được sự công bằng, minh bạch là vô cùng quan trọng. Do vậy, cần nghiên cứu kỹ lưỡng và áp dụng theo một lộ trình đủ dài để tránh những “tác dụng phụ”.
Ông Trần Khánh Quang nhìn nhận, nếu TP.HCM thí điểm đánh thuế bất động sản thứ 2 vào thời điểm này thì không chỉ dòng vốn đầu tư khả năng chuyển dịch sang các địa phương khác, mà còn phát sinh tình trạng “lách” luật để hạn chế số thuế phải đóng, dẫn đến càng khó quản lý. Như vậy, thuế thu được không bao nhiêu mà TP.HCM còn đánh mất lợi thế cạnh tranh và cơ hội phát triển thị trường bất động sản.
Theo ông Quang, muốn đánh thuế bất động sản thì phải số hóa được thị trường, phải nắm được toàn bộ số liệu và minh bạch các yếu tố như quỹ đất, giá giao dịch…, đặc biệt là giá để áp dụng đánh thuế, xác định được mức thuế áp dụng như thế nào và tiền thuế đóng phục vụ cho mục tiêu gì.
“Khi TP.HCM áp dụng việc đánh thuế này sẽ không chỉ ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, mà vô hình trung còn đẩy dòng tiền đầu tư ra các địa phương khác, khiến Thành phố thất thoát dòng vốn đầu tư”, ông Quang nói và nhấn mạnh, giai đoạn này, thị trường bất động sản cần sự ổn định, nếu có thêm sức ép sẽ càng gây khó.
Trên thực tế, những lo ngại về “tác dụng phụ” khi TP.HCM triển khai thu thuế bất động sản thứ 2 như trên không phải là không có cơ sở. Bởi hiện nay, người mua nhà không quan tâm nhiều đến khoảng cách, mà là thời gian di chuyển, tức là làm việc ở TP.HCM nhưng sinh sống tại các địa phương lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, hay thậm chí là Long An… nhờ hệ thống hạ tầng giao thông kết nối ngày một hoàn thiện.
Ở góc độ khác, việc đánh thuế nhà ở thứ 2 cũng có thể triệt tiêu thị trường nhà cho thuê, vì người mua nhà thứ 2 đa số để cho thuê. Trong khi đó, phần lớn lao động phổ thông hiện có thu nhập không quá cao, chưa thể mua được nhà ngay mà phải đi thuê. Nếu hạn chế nguồn cung, giá thuê sẽ tăng và đối tượng gánh chịu cuối cùng chính là người đi thuê nhà.
Thực tế, bản chất của thuế là đánh lên người mua sau cùng, cho nên mức thuế đóng luôn được tính vào giá trị sản phẩm. Khi thuế chưa tăng, nhà đầu tư đã cộng khoản này vào để dự phòng, việc đó sẽ làm giá bất động sản vốn đã cao lại càng cao hơn.
Một giả định khác được ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) đưa ra là người mua bất động sản lần thứ nhất mua của người đang sở hữu nhiều bất động sản sẽ phải mua với giá cao hơn bình thường. Bởi lẽ, người đang sở hữu nhiều bất động sản đương nhiên đã cộng thuế bất động sản thứ 2 trở đi của họ vào giá thành. Nếu người mua bất động sản thứ nhất tiếp tục mua thêm bất động sản thứ 2 sẽ phải chịu giá cao hơn nữa, tức là tạo ra hiệu ứng “tăng giá bậc thang”.
“Do đó, khi làm chính sách luôn cần góc nhìn đa chiều, có như vậy mới đảm bảo áp dụng hiệu quả trong thực tiễn”, ông Thành nói.
Chính sách thuế phải đảm bảo công bằng ở mọi khía cạnh
 |
| Ông Nguyễn Hoàng, Chuyên gia bất động sản |
Đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi sẽ làm người mua cân nhắc hơn, qua đó có thể làm giảm đôi chút nhu cầu đầu cơ, nhưng mục đích chính của việc áp thuế này là tăng thêm nguồn thu ngân sách và một phần giúp minh bạch hơn giao dịch bất động sản nếu làm nghiêm.
Tuy nhiên, việc đánh thuế cần được chuẩn bị kỹ lưỡng, có lộ trình rõ ràng và công bằng giữa các khu vực, chẳng hạn giữa nội và ngoại thành, đô thị và nông thôn, nhà đất ở và bất động sản dùng để sản xuất kinh doanh…
Việc thí điểm riêng tại TP.HCM cũng cần xem xét đến vấn đề người dân có một căn nhà ở tại TP.HCM, nhưng sở hữu một bất động sản khác ở địa phương khác thì tính ra sao? Phải đặt ra các tình huống, các trường hợp, chứ không chỉ tính đến tăng thu cho ngân sách, phải đảm bảo công bằng ở mọi khía cạnh.
Tóm lại, chính sách đánh thuế căn nhà thứ 2 trở đi là cần thiết và sớm muộn cũng phải làm, chỉ là hiện nay chưa đúng thời điểm và quan trọng nhất là phải có khung pháp lý đầy đủ, nếu áp dụng phải hoàn thiện đồng bộ nhiều sắc luật liên quan.
Thu thuế bất động sản là cần thiết, nhưng cần tính toán kỹ
 |
| Ông Mai Đức Toàn, Giám đốc Khối Kinh doanh và Tiếp thị, CNT Group |
Việc thu thuế đối với các hoạt động kinh doanh là cần thiết và bất động sản không là ngoại lệ.
Tuy nhiên, chúng ta cần phải cân nhắc thật kỹ về thời điểm cũng như cách thức, phương án nào áp dụng cho đúng đối tượng để đạt được hiệu quả cao nhất và hạn chế thấp nhất ảnh hưởng tiêu cực lên thị trường.
Cần phân loại tài sản bất động sản được đánh thuế
 |
| Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc COPiHOME |
Cần phân loại tài sản bất động sản được đánh thuế. Bởi hiện nay, không phải ai có tài sản bất động sản thứ 2 cũng có mục đích đầu cơ.
Có người mua bất động sản thứ 2 để phục vụ cho hoạt động sản xuất - kinh doanh, tạo ra giá trị cho xã hội, nhưng cũng có người mua để chờ tăng giá, hưởng chênh lệch.
Do vậy, cơ quan quản lý nhà nước nên cân nhắc điều chỉnh đúng đối tượng và trúng mục tiêu, đảm bảo đánh thuế công bằng.
Chính sách thuế cần kích thích sự phát triển, hơn là mang tính “tận thu”
 |
| Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Global Home |
Nếu chỉ để tăng nguồn thu cho ngân sách Thành phố và tránh đầu cơ thì đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên của TP.HCM phải được cân nhắc kỹ.
Bởi lẽ, nếu đề xuất này được thông qua mà thiếu chính sách thỏa đáng đi kèm thì không những không đạt được các mục đích trên, mà còn có thể gây tác dụng ngược, thậm chí làm mất tính cạnh tranh của Thành phố so với các địa phương lân cận.
Theo tôi, ở thời điểm hiện tại, TP.HCM cần có một đề xuất để kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng, kinh tế Thành phố nói chung, chứ không phải là mang tính “tận thu”.
