Tháng 8: Trái phiếu đáo hạn tăng mạnh
Áp lực thanh toán gốc trái phiếu của nhóm phi ngân hàng trong tháng 8/2025 dự kiến tăng mạnh so với tháng 7. Cụ thể, theo FiinGroup, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán của nhóm này trong tháng 8 ước đạt 27.400 tỷ đồng, tăng 51,7% so với mức 18.100 tỷ đồng của tháng 7 và cũng là mức đáo hạn cao nhất trong năm 2025.
Trong đó, bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất (63,8%) với khoảng 17.500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, cao gấp 3,8 lần so với bình quân đáo hạn của 7 tháng đầu năm (khoảng 4.600 tỷ đồng/tháng).
Một số doanh nghiệp có khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn bao gồm: Công ty cổ phần Đầu tư Quang Thuận (6.000 tỷ đồng), Trung Nam Land (2.500 tỷ đồng), Công ty cổ phần Dịch vụ - Thương mại TP.HCM (Setra - 2.000 tỷ đồng) và VRE (2.000 tỷ đồng). Trong số này, ba đơn vị là Đầu tư Quang Thuận, Trung Nam Land và Setra đều đã từng vi phạm nghĩa vụ trả lãi.
Nhìn về nửa cuối năm, dòng tiền đáo hạn gốc ở nhóm phi ngân hàng dự kiến đạt khoảng 101.900 tỷ đồng - gấp hơn 2 lần so với nửa đầu năm (44.400 tỷ đồng). Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng cao, khoảng 64% (tương đương 65.300 tỷ đồng).
Không chỉ áp lực trả gốc, nghĩa vụ trả lãi trái phiếu trong tháng 8/2025 của nhóm phi ngân hàng cũng tăng đáng kể, ước tính khoảng 6.600 tỷ đồng - tăng 22,8% so với tháng 7. Ngành bất động sản tiếp tục dẫn đầu với khoảng 4.200 tỷ đồng, tương đương 63% tổng lãi phải trả. Các ngành tiếp theo gồm dịch vụ tài chính (670 tỷ đồng), du lịch và giải trí (654 tỷ đồng), tiện ích (347 tỷ đồng), xây dựng và vật liệu (241 tỷ đồng).
Tổng nghĩa vụ trả lãi trái phiếu của nhóm phi ngân hàng trong 6 tháng cuối năm 2025 ước khoảng 34.000 tỷ đồng, cao hơn 14% so với nửa đầu năm (29.700 tỷ đồng). Trong đó, bất động sản chiếm hơn 54%.
Tín hiệu lạc quan trở lại
Với triển vọng thị trường tích cực và khả năng tiếp cận nguồn vốn tốt hơn, các chủ đầu tư sẽ thuận lợi hơn trong việc thanh toán trái phiếu đáo hạn.
Theo Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), tổng mệnh giá trái phiếu chậm thanh toán trong quý II/2025 là 25.000 tỷ đồng, gấp 1,3 lần so với quý I. Phần lớn trong số này đến từ nhóm bất động sản, với mức tăng từ 8.500 tỷ đồng lên 23.100 tỷ đồng.
Theo VIS Rating, có khoảng 1.200 tỷ đồng trái phiếu có nguy cơ cao bị chậm trả lần đầu trong tháng 8/2025. Đây là trái phiếu do hai doanh nghiệp bất động sản có hồ sơ tín nhiệm “cực kỳ yếu” phát hành. Ngoài ra, có 14.400 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn đã chậm thanh toán lãi, riêng 4 doanh nghiệp liên quan đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát chiếm 10.500 tỷ đồng, số trái phiếu còn lại là của Novaland, Trung Nam và Hải Phát - đều đang trong quá trình tái cơ cấu nợ.
Tuy nhiên, niềm tin thị trường đang phục hồi cùng với sự khởi sắc trở lại của thị trường bất động sản. Theo Công ty Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS), nhờ hành lang pháp lý được cải thiện, tín dụng bất động sản và giải ngân đầu tư công tiếp tục mở rộng, thị trường bất động sản đang phục hồi tích cực trong năm 2025.
Cụ thể, các quy định pháp lý mới đã hỗ trợ chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án. Theo Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2025, có 84 dự án được cấp phép xây dựng - tăng 121% so với cùng kỳ năm trước, tương đương 32.407 căn hộ/lô đất (tăng 62%). Thanh khoản thị trường cũng khởi sắc khi quý II ghi nhận khoảng 157.021 giao dịch thành công, tăng 16,6% so với quý I.
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/5/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,64 triệu tỷ đồng (tăng 36% so với cùng kỳ), mức cao nhất kể từ năm 2023. Điều này cho thấy, cả doanh nghiệp và ngân hàng đều đang phục hồi niềm tin đối với thị trường.
Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025 (khoảng 2,5 triệu tỷ đồng), tín dụng bất động sản được kỳ vọng tiếp tục tăng, nhất là khi mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức thấp, kèm theo các gói vay ưu đãi cho người mua nhà, đặc biệt là người trẻ.
Lãi suất tiền gửi thấp cũng giúp các chủ đầu tư thuận lợi hơn trong việc triển khai dự án và kích thích nhu cầu mua bất động sản từ nhà đầu tư cá nhân.
Song song đó, giải ngân đầu tư công tiếp tục là bệ đỡ quan trọng. Theo Bộ Tài chính, đến cuối tháng 6/2025, tổng vốn giải ngân ước đạt 268.133,9 tỷ đồng - tăng 42% so với cùng kỳ. Ngoài ra, FDI vào bất động sản đạt 5,17 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm nay - hơn gấp đôi cùng kỳ năm ngoái và chiếm 24% tổng vốn FDI đăng ký, cho thấy sức hút mạnh mẽ của lĩnh vực này, nhất là trong phân khúc bất động sản công nghiệp và đô thị vệ tinh.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định: “Câu chuyện đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất (tháng 6 - 8/2023), đặc biệt từ sau khi có Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép đàm phán giãn, hoãn nợ”.
Theo TS. Cấn Văn Lực, về cơ bản, khoảng 60% doanh nghiệp bất động sản đã gia hạn được thời hạn trái phiếu thêm 2 năm (điểm rơi vào tháng 6/2025). Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp đã chủ động mua lại trái phiếu và tái phát hành, giúp giảm áp lực tài chính. Thị trường ấm lên cũng cho phép doanh nghiệp linh hoạt bán tài sản để lấy nguồn trả nợ. Do đó, khả năng vỡ nợ trên diện rộng là thấp, khi những khó khăn nhất đã qua và nhiều giải pháp đồng bộ đang được triển khai.
Bên cạnh đó, các cải cách pháp lý gần đây đang từng bước cải thiện tính minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư. Nhiều vấn đề tồn đọng giai đoạn 2022 - 2023 như công bố thông tin hạn chế, sử dụng vốn sai mục đích hay đánh giá rủi ro không đầy đủ đã được nhận diện rõ. Những quy định mới hướng đến việc nâng cao chuẩn mực phát hành, siết chặt kỷ luật thị trường và tăng trách nhiệm của cả tổ chức phát hành lẫn các bên trung gian.
Chẳng hạn, vai trò của đại diện người sở hữu trái phiếu được nâng cao, buộc họ phải tích cực giám sát hoạt động của tổ chức phát hành, đảm bảo tuân thủ đúng các điều khoản trái phiếu đã cam kết.
Bên cạnh đó, vào ngày 17/6/2025, Quốc hội đã thông qua Luật Doanh nghiệp sửa đổi năm 2025, đưa ra quy định mới về giới hạn tỷ lệ đòn bẩy tài chính đối với các công ty không đại chúng phát hành trái phiếu riêng lẻ. Có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, các tổ chức phát hành này phải duy trì tỷ lệ nợ phải trả (bao gồm cả trái phiếu chuẩn bị phát hành) trên vốn chủ sở hữu không vượt quá 5 lần để được phép phát hành trái phiếu riêng lẻ. Quy định này giúp khung pháp lý cho các công ty không đại chúng trở nên đồng bộ với các công ty đại chúng theo Luật Chứng khoán 2024.
Ông Dương Đức Hiếu, CFA, Giám đốc, chuyên gia phân tích cao cấp VIS Rating nhận định: “Thanh khoản thị trường trái phiếu đang được cải thiện sẽ hỗ trợ tổ chức phát hành trong quá trình tái cơ cấu nợ. Khoảng 60% số trái phiếu đáo hạn trong năm 2025 thuộc lĩnh vực bất động sản nhà ở. Với triển vọng thị trường tích cực và khả năng tiếp cận nguồn vốn tốt hơn, các chủ đầu tư sẽ thuận lợi hơn trong việc thanh toán trái phiếu đáo hạn hoặc đàm phán gia hạn với trái chủ”.
