Đất nền TP.HCM hướng đến thị trường thật

Nguồn cung giảm, giá neo ở mức cao

Theo báo cáo mới đây của Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, trong quý II/2019, chỉ có 4 dự án đất nền mới ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 291 nền, tăng 12% so với nguồn cung mới của quý I, nhưng chỉ bằng 61% cùng kỳ năm 2018 và 13% cùng kỳ năm 2017. Lượng tiêu thụ nguồn cung mới đạt 92%.

Còn trong khảo sát thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại các khu vực từng là tâm điểm của cơn sốt đất nền như quận 9, quận 2, quận Thủ Đức, huyện Củ Chi, Hóc Môn..., các sàn môi giới đều có chung ý kiến rằng, nguồn cung mới hiện nay gần như không có, giá cả các lô đất hiện đang neo ở mức khá cao.

Anh Đạt, một nhân viên môi giới trên đường Nguyễn Xiển, quận 9 cho biết, công ty anh trước đây nhận bán đất nền tại dự án Đại Việt, Đất Mới, Tín Hưng… dọc trục đường Nguyễn Xiển. Lúc mới mở bán, những nền đất ở vị trí bình thường, có giá bán ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2, diện tích từ 50 - 70 m2.

Những lô có vị trí đẹp có thể lên đến 60 - 70 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khoảng 3 tháng mở bán, hầu hết các nền đất ở đây đã được khách hàng đặt mua. Hiện tại, anh có nhận ký gửi 5 lô đất thuộc dự án Đại Việt cho khách, mức giá khách gửi bán lại là 3,8 - 4,2 tỷ đồng cho lô đất có diện tích 70 m2, tùy vị trí.

Tiếp tục tìm hiểu tại khu vực phường Long Phước, phường Trường Thạnh, quận 9, TP.HCM, phóng viên ghi nhận giá bán ra ở thời điểm này đã tăng từ 10 - 15% so với quý I/2019. Cụ thể, lô đất có diện tích 50 m2 tại phường Long Phước được rao bán với giá 40 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4 triệu đồng/m2. Một nền khác có diện tích cao hơn từ 80 m2 có giá khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2, mức giá này đã tăng khoảng 3,5 triệu đồng/m2 so với thời điểm 3 tháng trước.

Phòng công chứng tấp nập khách mua bán đất nền

Còn tại khu vực quận Thủ Đức, đoạn gần chợ Thủ Đức, mức giá trung bình hiện dao động từ 120 - 150 triệu đồng/m2. Giá đất trên mặt tiền đường Tô Ngọc Vân được chào với giá 150 - 170 triệu đồng/m2, còn vào sâu trong các hẻm nhỏ thì giá neo ở mức 80 - 100 triệu đồng/m2. Như vậy, mức giá ở khu vực này đã tăng từ 10 - 20 triệu đồng/m2 so với thời điểm tháng 10/2018.

Chưa kể, những nền đất nằm trong dự án lớn ghi nhận mức giá tăng mạnh. Cụ thể, một nền đất có diện tích khoảng 200 m2 nằm trong Dự án MoonLight Garden do Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, tọa lạc tại đường Đặng Văn Bi và Dân Chủ đang được bán với giá 30 tỷ đồng, tương đương khoảng 150 triệu đồng/m2. Trong khi đó, vào khoảng tháng 3/2019, lô đất này được rao bán với giá 24 tỷ đồng.

Tương tự, tại khu vực phía Nam, giá đất cũng ghi nhận mức tăng cao. Đơn cử, tại đường Huỳnh Tấn Phát, một lô đất có diện tích 77 m2 hiện được rao bán với giá 4,2 tỷ đồng, tăng khoảng 200 triệu đồng so với thời điểm đầu năm; đường Nguyễn Văn Tạo tăng từ khoảng 20 triệu đồng/m2 lên 30 triệu đồng/m2; đường Phạm Hữu Lầu từ khoảng 32 triệu đồng/m2 lên khoảng 38 triệu đồng/m2…

Khu vực phía Tây, giá đất trên nhiều tuyến đường cũng tăng “chóng mặt”. Cụ thể, khu vực quận Bình Tân, các tuyến dẫn về nghĩa trang Bình Hưng Hòa (Tân Kỳ Tân Quý, Dương Văn Dương, Ấp Chiến Lược, Bờ Bao Thắng...) giá lên đến khoảng 90 triệu đồng/m2. Các tuyến đường áp sát nghĩa trang Bình Hưng Hòa (đường Gò Dầu - đoạn giao với đường Bình Long, Kênh Nước Đen...) giá dao động từ khoảng 100 - 120 triệu đồng/m2.

Hướng đến thị trường thật

Theo tìm hiểu của phóng viên, mặc dù giá đất tại TP.HCM hiện đang neo ở mức cao nhưng hoạt động mua bán vẫn rất sôi nổi. Các phòng công chứng tại khu vực quận Thủ Đức, quận 9 vẫn luôn tấp nập, người muốn đến công chứng phải xếp hàng.

Cụ thể, phóng viên theo chân một môi giới tới phòng công chứng số 3, đường Thống Nhất, quận Thủ Đức để hoàn thiện hồ sơ thì thấy, hầu hết tất cả các phòng tại đây đều đông kín. Thậm chí, có một số người còn gửi hồ sơ ở đó rồi ra ngoài cổng ngồi chờ.

Anh Xuân, một người đang đi công chứng tại đây cho biết, anh vừa bán cho khách được 2 lô đất tại đường số 8, phường Linh Xuân, quận Thủ Đức, với giá 3,5 tỷ đồng/lô, nên đang đi công chứng để sang tên cho khách mới.

Theo anh Xuân, 2 lô đất này có diện tích 70 m2, nằm trong dự án của công ty anh mở bán từ cuối năm 2018, giá lúc mở bán là 35 triệu đồng/m2. Sau khoảng 6 tháng ký hợp đồng thì khách ký gửi nhờ bán hộ với mức giá 50 triệu đồng/m2. Anh nhận bán 2 lô này và vừa rao bán chưa được 1 tuần thì đã có người hỏi mua.

Trao đổi với phóng viên, lãnh đạo Công ty cổ phần Xây dựng địa ốc Đức Linh, chuyên phân phối đất nền tại Thủ Đức cho biết, việc Thành phố siết phân lô đã khiến thị trường sụt giảm mạnh về nguồn cung trong thời gian qua. Tuy nhiên, đây cũng là cách để quay về thị trường thực, phát triển chậm lại để khách mua có nhu cầu ở làm quen giá đất. Bởi trong 2 năm qua, sản phẩm đất nền bung ra thị trường quá nhiều, người người đều đổ xô đi buôn đất, một số đầu nậu lợi dụng điều này để tạo sốt ảo khiến thị trường nhiễu loạn.

“Thực tế, mua đất ở thành phố không bao giờ lỗ bởi luôn có nhu cầu ở thực. Đối với nhà đầu tư, nếu mua đất ở Sài Gòn lúc này sẽ không lời nhiều nhưng rất dễ ra hàng, muốn bán để thu tiền về lúc nào cũng được”, bà Thúy, Giám đốc phòng kinh doanh Công ty Đức Linh nói và cho biết thêm, thời điểm này có thể coi là thị trường bất động sản đứng lại cho người mua tiếp nhận mức giá mới, chấp nhận vay ngân hàng để mua.

Bởi trong tương lai, giá đất chắc chắn sẽ tăng và mức tăng này sẽ trên mức lạm phát hay lãi ngân hàng mà người mua phải trả. Do đó, việc ngân hàng siết tín dụng không ảnh hưởng nhiều đến khách hàng có nhu cầu ở thực.

Đồng quan điểm, chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, TP.HCM là địa phương đông dân nhất cả nước, tốc độ di dân rất cao, trong khi đất đai không thể giãn nở thì nhu cầu nhà ở chỉ có thể tăng chứ không thể giảm. Tuy nhiên, có những yếu tố cơ bản không thể bỏ qua đối với giới đầu tư lẫn những người mua để ở.

Thứ nhất là tính thanh khoản, mà muốn có thanh khoản bất động sản phải xuất phát từ nhu cầu thật, chứ không phải những nơi "đồng không mông quạnh".

Thứ hai, sản phẩm phải có pháp lý rõ ràng, bởi rủi ro lớn nhất cho nhà đầu tư cá nhân là mua đất nền với pháp lý không hoàn chỉnh.

Thứ ba là không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, phải biết "liệu cơm gắp mắm" và cuối cùng là phải xác định lời khi mua chứ không phải khi bán, nghĩa là phải biết phân tích kỹ trước khi ra quyết định mua, mua bằng hoặc thấp hơn giá thị trường chứ không nên mua theo phong trào bằng mọi giá.