Đất nền vùng ven TP.HCM phân hóa mạnh

Nơi bình ổn, chỗ hạ nhiệt

Sau các thông tin xây dựng cao tốc ven sông, đường Vành đai 3, Vành đai 4 hay việc tổ chức các hội nghị xúc tiến đầu tư… thời điểm cuối năm 2021 - đầu năm 2022, giá bất động sản tại nhiều khu vực vùng ven TP.HCM nơi có dự án đi qua như Hóc Môn, Củ Chi… liên tục nhảy múa, đặc biệt là đất thổ cư, đất thổ cư xen lẫn đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm… được mua đi bán lại rất sôi động, đẩy giá tăng từ 30-50% chỉ trong vài tháng. Tuy nhiên, cũng như những lần trước đó, sự sôi động không kéo dài, những khu vực từng diễn ra sốt nóng cục bộ đã nhanh chóng “hạ nhiệt”.

Trong vai nhân viên môi giới bất động sản tự do đi tìm nguồn hàng để bán, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán tìm đến một “chốt” giao dịch tại dự án Bình Mỹ Riverside (xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi) để tìm hiểu thì được Tuấn, nhân viên môi giới sàn giao dịch Lan Phương Real cho biết, hàng trăm lô đất tại dự án đều đã có chủ từ mấy năm trước và hiện tại, nhiều người gửi bán lại nhưng giao dịch rất ít.

Theo môi giới này, lượng khách quan tâm tới bất động sản tăng mạnh từ đầu tháng 3/2022, song chủ yếu là để tìm hiểu thông tin về quy hoạch cũng như chính sách kêu gọi đầu tư của chính quyền địa phương, nên tỷ lệ “chốt đơn” không cao.

“Những người có ý định đầu cơ đã gom đất từ mấy năm trước, còn nhà đầu tư thực sự không còn quá mặn mà vì giá đất nền chưa có pháp lý giờ đã tăng lên mức 15-20 triệu đồng/m2, còn đất thổ cư vào khoảng 50 triệu đồng/m2”, Tuấn cho hay.

Ở những tuyến đường từng là “điểm nóng” như DT9, DT8, Võ Văn Bích…, những lô đất nền dự án đang được rao với giá 1,5-1,7 tỷ đồng, thậm chí hơn 2 tỷ đồng cho diện tích 100 m2 đều nằm trong những con hẻm heo hút, thưa thớt cư dân, nhiều con đường dẫn vào đã xuống cấp nghiêm trọng và càng trở nên khó đi mỗi khi mưa xuống.

Không chỉ Củ Chi, tình trạng vắng bóng người mua sau thời gian thị trường nóng sốt cũng diễn ra ở Hóc Môn. Dạo quanh những tuyến đường khu vực này, phóng viên gặp nhiều biển quảng cáo rao bán đất có diện tích từ 80-100 m2 với giá tiền khoảng 2,5-3 tỷ đồng, thế nhưng khi trao đổi với anh Cường, nhân viên phòng kinh doanh Công ty TNHH Môi giới bất động sản Đại Phước cùng nhiều môi giới khác đang bán hàng tại Hóc Môn thì nhận được câu trả lời rằng, vẫn có người hỏi mua nhưng lượng giao dịch thực rất thấp.

Trong khi đó, tại khu Đông TP.HCM (khu vực quận 9 cũ) có diễn biến ổn định hơn, mặt bằng giá duy trì mức tăng nhẹ, dù nguồn cung chủ yếu là hàng thứ cấp được bán ra bởi các nhà đầu tư mua vào trước đó.

Khảo sát cho thấy, những nền đất có diện tích khoảng 50-60 m2 tại các phường Long Trường hay Long Phước được rao bán với giá từ 2,5-3 tỷ đồng/nền, trong khi ở khu vực Phú Hữu, cùng diện tích nhưng giá cao hơn khoảng 300-500 triệu đồng/nền… nhưng vẫn được săn đón. Trong 3 năm qua, nhiều khu dân cư mới được hình thành tại khu vực này như Centana Điền Phúc Thành (đường Trường Lưu), An Việt (đường Nguyễn Xiển), Suối Tiên và Hoàng Hữu Nam (đường Hoàng Hữu Nam)…

Bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc Công ty Đức Linh Real cho biết, dù không sôi động bằng 2 năm trước, nhưng thanh khoản khu Đông vẫn cao hơn so với các khu vực khác do còn nhiều dư địa phát triển.

Môi giới chờ khách giữa cái nắng oi ả. Ảnh: Việt Dũng

Đất nền vẫn “sáng cửa”

Chia sẻ về diễn biến và xu hướng của dòng tiền đầu tư hiện nay, ông Đinh Quang Tuấn, Phó tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, đất nền tiếp tục là xu hướng đầu tư chủ đạo trong 3-5 năm tới, nguyên do bởi “thời gian sản xuất” của các dự án đất nền đã có quy hoạch 1/500, đất phân lô của người dân khá ngắn, nên tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư thu về cao hơn hẳn so với các phân khúc khác như chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng.

“Về cơ bản, đầu tư đất nền hấp dẫn hơn là nhờ tỷ suất lợi nhuận cao hơn, thời gian đầu tư dự án ngắn, nhịp sóng tăng giá của đất nền ngắn hơn rất nhiều so với dự án chung cư hay bất động sản nghỉ dưỡng và nhà đầu tư đất nền có thể chốt lời sau 2-3 năm”, ông Tuấn nói và cho biết thêm, hiện có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản, cả nhà đầu tư cá nhân lẫn “cá mập” đang tranh thủ mua đất.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, đất nền vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm, nhưng mức tăng sẽ không bùng nổ như trước đây. Theo ông Hậu, câu chuyện bất động sảng tăng giá ở khắp nơi, có nơi tăng thực, có nơi có tăng ảo, còn xét ở bối cảnh chung, sự tăng trưởng của thị trường bất động sản như hiện nay là bình thường.

Lấy dẫn chứng, ông Hậu cho biết, không phải ngẫu nhiên mà bất động sản TP. Thủ Đức không ngừng tăng giá, xuất phát từ thực tế đây được xem là vùng lõi đô thị hóa để hình thành một thành phố thông minh. Nơi đây, hàng loạt khu công nghệ cao, khu công nghiệp lớn mọc lên, thu hút hàng vạn lao động và các chuyên gia mỗi năm nên nhu cầu về nhà đất gia tăng là tất yếu, từ đó kéo giá cả tăng theo.

Trong khi cầu tăng mạnh mà đất thực sự không thể “nở” ra, nên xét về góc độ cung - cầu, giá tăng cao là theo quy luật, chứ không hề ảo. Còn tại một số khu vực vùng ven khác như Củ Chi, Hóc Môn…, các dự án ở đây chỉ là mới kêu gọi đầu tư, chưa có nhà đầu tư nào chính thức tham gia, cũng chưa có quy hoạch cụ thể nên chưa thể biết được khu vực nào sẽ là “tâm chấn”. Như vậy, những thông tin “nóng sốt” trong thời gian qua chủ yếu xuất phát từ những người đầu cơ, “lướt sóng” hoặc dùng tiền vay để mua, sau đó tung tin đồn thổi để dễ ra hàng.

“Nhà đầu tư nhắm đến những thị trường này cần tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch cũng như chủ đầu tư, pháp lý dự án, tránh chạy theo đám đông, đầu tư ‘lướt sóng’ ngắn hạn bởi rất dễ bị chôn vốn khi thị trường không tăng như kỳ vọng”, bà Linh lưu ý.