“Van giảm áp” cho thị trường
Chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về việc xác định nhà ở cho thuê là “trụ cột chiến lược” đang nhận được sự quan tâm từ các doanh nghiệp bất động sản. Bởi theo đánh giá của giới chuyên gia, đây không chỉ là định hướng an sinh xã hội, mà còn có thể trở thành bước ngoặt quan trọng trong quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam.
Trong nhiều năm qua, thị trường địa ốc phát triển chủ yếu dựa trên tâm lý “mua để sở hữu”. Nhà ở không đơn thuần là nơi an cư, mà dần trở thành tài sản tích lũy và công cụ đầu cơ. Điều này khiến giá nhà liên tục bị đẩy lên cao, trong khi khả năng tiếp cận của người dân ngày càng thu hẹp.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, giá căn hộ đã tăng mạnh trong vài năm gần đây. Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025, khi các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc hạng sang. Còn tại TP.HCM duy trì quanh mức 110 triệu đồng/m2, tương đương năm trước.
Trong bối cảnh đó, phát triển nhà ở cho thuê được xem là hướng đi giúp thị trường trở về đúng bản chất phục vụ nhu cầu ở thực.
Nhiều chuyên gia cho rằng, khi người dân có thêm lựa chọn thuê nhà dài hạn với chi phí hợp lý, áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá sẽ giảm xuống. Đồng thời, mô hình này cũng góp phần hạn chế đầu cơ và giảm tình trạng dòng tiền chảy quá mạnh vào hoạt động tích sản bất động sản.
Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đây sẽ là một cuộc tái cấu trúc rất lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong 10-20 năm tới.
Đặc biệt, khi các công cụ như thuế sở hữu nhiều bất động sản, thuế đất bỏ hoang... được áp dụng mạnh hơn, dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ sang “khai thác dòng tiền - cho thuê - vận hành dài hạn”.
Trong chu kỳ mới, những phân khúc chịu áp lực lớn có thể là đất nền vùng ven, các khu đô thị bỏ hoang, dự án phân lô xa trung tâm hoặc các sản phẩm thiếu nhu cầu sử dụng thực tế. Bên cạnh đó, không ít dự án shophouse giá cao nhưng thiếu hoạt động thương mại thực chất cũng có nguy cơ đối mặt áp lực điều chỉnh.
Ngược lại, nhóm bất động sản phục vụ nhu cầu thuê ở thực được dự báo sẽ có dư địa phát triển lớn hơn, đặc biệt tại các địa phương phát triển công nghiệp và thu hút mạnh vốn FDI.
Các mô hình như căn hộ công nhân, ký túc xá công nhân, căn hộ cho chuyên gia, căn hộ dịch vụ (serviced apartment) hay mô hình sống chung (co-living) được cho là sẽ hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa và sự gia tăng lao động kỹ thuật cao trong thời gian tới.
Muốn phát triển sản phẩm có giá phù hợp, doanh nghiệp phải dịch chuyển ra vùng ven vì giá đất trung tâm quá cao và rất khan hiếm. Dù vậy, việc tìm được quỹ đất phù hợp quy hoạch, có giá thành hợp lý và đủ điều kiện triển khai dự án cũng không dễ dàng.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, việc chuyển trọng tâm từ “nhà để bán” sang “nhà để thuê”, cụ thể là phát triển mạnh mô hình nhà ở xã hội cho thuê, được xem là bước điều chỉnh cần thiết. Bởi chính sách nhà ở xã hội nhiều năm qua chủ yếu tập trung vào mục tiêu giúp người dân mua được nhà.
Tuy nhiên, mô hình này đang bộc lộ nhiều bất cập khi người thu nhập thấp - nhóm cần hỗ trợ nhất, lại thường không đủ khả năng tài chính để mua nhà, kể cả khi được vay ưu đãi. Ngược lại, một bộ phận có điều kiện kinh tế tốt hơn tìm cách “lách” chính sách để tiếp cận quỹ nhà giá rẻ, rồi sang nhượng kiếm lời.
Thực tế, tại nhiều địa phương đã xuất hiện tình trạng người thu nhập thấp đứng tên mua nhà ở xã hội cho người khác để hưởng chênh lệch, khiến chính sách an sinh bị méo mó và làm thất thoát nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước.
Vì vậy, việc phát triển mạnh nhà ở cho thuê không chỉ mang ý nghĩa an sinh xã hội, mà còn có thể trở thành công cụ điều tiết thị trường bất động sản.
Cần cơ chế đủ mạnh
Phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn được đánh giá là hướng đi cần thiết, nhưng để mô hình này vận hành hiệu quả trên thực tế còn nhiều vấn đề cần giải quyết. Bởi theo các chuyên gia, nếu không có cơ chế ưu đãi đủ mạnh về đất đai, tín dụng và pháp lý, rất khó để doanh nghiệp tư nhân mặn mà tham gia.
Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, với đặc thù lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài, nhà ở xã hội cho thuê khó hấp dẫn nhà đầu tư nếu phải tiếp cận nguồn vốn với lãi suất thương mại.
Thậm chí, ngay cả khi được vay với lãi suất thấp khoảng 3%/năm, doanh nghiệp vẫn gặp áp lực lớn trong việc cân đối dòng tiền do nguồn thu từ cho thuê không đủ bù đắp chi phí vốn và vận hành. Vì vậy, để phát triển được phân khúc này cần có cơ chế hỗ trợ thực chất và dài hạn.
Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho hay, doanh nghiệp định hướng phát triển nhà ở vừa túi tiền dành cho các gia đình trẻ, nhưng trong quá trình triển khai gặp nhiều thách thức, đầu tiên là quỹ đất.
Muốn phát triển sản phẩm có giá phù hợp, doanh nghiệp phải dịch chuyển ra vùng ven vì giá đất trung tâm quá cao và rất khan hiếm. Dù vậy, việc tìm được quỹ đất phù hợp quy hoạch, có giá thành hợp lý và đủ điều kiện triển khai dự án cũng không dễ dàng.
Tiếp đó là thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài. Dù đây là phân khúc được khuyến khích phát triển, nhưng quy trình thủ tục gần như không khác biệt so với các dự án nhà ở thương mại thông thường.
“Có những dự án phải mất từ 3-5 năm mới hoàn tất pháp lý. Thời gian này càng kéo dài thì càng làm tăng chi phí phát triển dự án. Đó là chưa kể mức lợi nhuận không cao cũng khiến nhiều doanh nghiệp chưa thực sự quan tâm đến phân khúc nhà ở này”, ông Phúc nói.
Cũng là doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cho thuê, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, các chính sách ưu đãi dành cho nhà ở cho thuê hiện chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ.
Trước đây, các dự án nhà ở cho thuê từng được hưởng nhiều cơ chế ưu đãi riêng như vay vốn dài hạn hoặc giảm mạnh thuế. Tuy nhiên, theo quy định mới của Luật Nhà ở 2024, nhiều ưu đãi đặc thù đã không còn, khiến chính sách dành cho nhà ở cho thuê gần như bị “cào bằng” với nhà ở để bán.
Ngoài ra, quy định về cơ cấu diện tích căn hộ cũng tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp. Từ thực tế này, ông Thành kiến nghị cần thiết lập lại cơ chế ưu đãi riêng cho phân khúc nhà ở cho thuê, đồng thời cho phép phát triển các căn hộ diện tích nhỏ khoảng 25-35 m2 nhằm kéo giảm chi phí thuê nhà.
Liên quan tới lo ngại nguy cơ hình thành “ổ chuột trên không”, theo ông Thành, tình trạng này chủ yếu xuất phát từ các dự án bán đứt để người dân tự cơi nới, cải tạo. Trong khi với mô hình nhà ở cho thuê, chủ đầu tư vẫn trực tiếp sở hữu nên sẽ có động lực duy trì chất lượng quản lý, vận hành tài sản và môi trường sống lâu dài.
