Đòi quyền lợi dự án bảo lãnh ngân hàng như thế nào?

Chậm tiến độ, tình trạng chung của nhiều dự án

Tại một dự án chung cư tại quận Hà Đông (Hà Nội), trong hợp đồng mua bán có ghi rõ thời điểm bàn giao căn hộ cho khách hàng là ngày 31/12/2017. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, dù đã quá thời điểm bàn giao căn hộ 8 tháng, chủ đầu tư vẫn chưa thể hoàn thiện các hạng mục để bàn giao như hợp đồng đã ký kết.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một khách hàng của dự án này cho biết, theo các điều khoản trong hợp đồng, nếu không thể bàn giao căn hộ, từ tháng 4/2018, chủ đầu tư sẽ phải chịu phạt 1,5%/tháng. Nếu hết tháng 6/2018, chủ đầu tư không thể bàn giao nhà, thì khách hàng có thể đòi lại tiền.

“Theo các điều khoản trong hợp đồng, nếu tháng 6/2018 không thể bàn giao nhà, tôi sẽ được lấy lại tiền. Giờ tôi chỉ muốn lấy lại tiền chứ không muốn mua nhà ở đó nữa”, khách hàng này bức xúc.

Không chỉ dự án trên, tình trạng chậm tiến độ khiến khách hàng sốt ruột, mất niềm tin vào chủ đầu tư còn diễn ra ở nhiều dự án khác. Theo phản ánh của các khách hàng này đến Báo Đầu tư Bất động sản, họ đã liên lạc với chủ đầu tư để hỏi về tiến độ, thời điểm bàn giao, nhưng vẫn không nhận được câu trả lời thỏa đáng.

Trước tình trạng dự án bị tạm dừng vô thời hạn và sự im lặng khó hiểu của chủ đầu tư, nhiều khách hàng cho biết, đang muốn chấm dứt hợp đồng mua bán theo hướng trả lại sản phẩm, lấy lại tiền và yêu cầu bồi thường theo hợp đồng mua bán.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một khách hàng cho biết: “Đến thời điểm hiện tại, theo hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư đã chậm giao nhà cho chúng tôi khoảng 8 tháng. Dự án của tôi mua cũng được bảo lãnh ngân hàng, nhưng tôi không biết làm thế nào để yêu cầu chủ đầu tư giải phóng hợp đồng, đền bù thiệt hại”.

Quy trình đòi quyền lợi

Bảo lãnh ngân hàng đang là vấn đề thu hút sự quan tâm của nhiều người. Trong đó, quy trình đòi quyền lợi đang rất được quan tâm.

Về vấn đề này, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty Luật Dragon cho biết, trong hợp đồng bảo lãnh căn hộ có yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ cho khách hàng theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng và có trách nhiệm ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng có đủ năng lực và gửi hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi ký kết hợp đồng.

Còn phía ngân hàng cam kết bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi khách hàng ký hợp đồng mua nhà ở với chủ đầu tư, khách hàng sẽ làm thủ tục xác nhận bảo lãnh theo quy định của ngân hàng bảo lãnh.

Với các điều kiện nêu trên, theo luật sư Long, quy trình yêu cầu đảm bảo quyền lợi được thực hiện như sau: Sau khi quá hạn bàn giao nhà theo thời gian quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng làm văn bản đề nghị thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của khách hàng gửi ngân hàng.

Khi nhận được văn bản đề nghị thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của khách hàng gửi ngân hàng, ngân hàng sẽ thông báo cho chủ đầu tư biết. Chủ đầu tư phải chuyển toàn bộ số tiền phải trả cho khách hàng vào tài khoản do ngân hàng chỉ định trước ít nhất 2 ngày làm việc kể từ ngày ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với khách hàng, đồng thời gửi kèm theo văn bản giải trình về việc vi phạm nghĩa vụ được bảo lãnh.

Trong trường hợp chủ đầu tư không chuyển số tiền phải trả cho khách hàng vào tài khoản do ngân hàng chỉ định, ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với khách hàng, tức ngân hàng sẽ chuyển toàn bộ số tiền phải trả cho khách hàng vào tài khoản và sau đó tiến hành thu hồi từ chủ đầu tư số tiền mà ngân hàng đã chuyển cho khách hàng.

Một điểm quan trọng mà nhiều khách hàng quan tâm, đó là ngày bàn giao căn hộ. Theo luật sư Long, ngày bàn giao cuối cùng được hiểu là ngày cuối cùng mà chủ đầu tư có trách nhiệm phải bàn giao căn hộ cho bên mua theo quy định tại hợp đồng mua bán. Trường hợp chủ đầu tư và bên mua thỏa thuận gia hạn thời hạn bàn giao căn hộ, thì ngày bàn giao cuối cùng được xác định là ngày kết thúc của thời hạn được gia hạn.

“Như vậy, để được ngân hàng thực hiện việc bảo lãnh, tức là thay chủ đầu tư hoàn trả cho khách hàng khoản tiền mà khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư, thì khách hàng phải đáp ứng đủ các điều khoản và điều kiện quy định tại thư bảo lãnh và yêu cầu trả tiền bảo lãnh của khách hàng phải nằm trong thời hạn hiệu lực của bảo lãnh”, luật sư Long nói.

Tuy nhiên, theo luật sư Long, thời hạn hiệu lực của bảo lãnh sẽ chấm dứt sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao cuối cùng. Nếu qua ngày bàn giao cuối cùng được nêu cụ thể tại thư bảo lãnh mà khách hàng và chủ đầu tư không có thỏa thuận gia hạn thời hạn bàn giao căn hộ, thì tính đến thời điểm hiện tại, khách hàng đã bị mất quyền yêu cầu trả tiền bảo lãnh đối với ngân hàng. Đây là một điểm đáng lưu ý để yêu cầu ngân hàng thực hiện bảo lãnh.

Thêm vào đó, phạm vi bảo lãnh của ngân hàng chỉ là bảo lãnh cho nghĩa vụ hoàn trả của chủ đầu tư, tức là nghĩa vụ của chủ đầu tư phải trả lại cho bên mua các khoản tiền bên mua đã thanh toán cho chủ đầu tư trong trường hợp hợp đồng mua bán có nội dung quy định chủ đầu tư phải hoàn trả các khoản tiền này cho khách hàng khi khách hàng không được nhận bàn giao căn hộ sau ngày bàn giao cuối cùng, số tiền bảo lãnh không vượt quá tổng số tiền khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư. Ngân hàng không có trách nhiệm thanh toán các khoản phạt vi phạm hợp đồng thay cho chủ đầu tư đối với khách hàng.

“Trong trường hợp ngân hàng và chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh, khách hàng hoàn toàn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình. Tòa án có thẩm quyền là tòa án nhân dân cấp quận nơi bị đơn đóng trụ sở", luật sư Long cho biết.