Phía Bắc: Dòng tiền rút dần
Theo đánh giá của giới chuyên gia, hiện có 3 nguyên nhân chính khiến dòng tiền có xu hướng “Nam tiến” là giá bất động sản phía Bắc tăng nhanh hơn, khan hiếm nguồn cung và phía Nam đang có sự đột phá mạnh mẽ về hạ tầng. Như một chiếc bình thông nhau, dòng tiền khó giải ngân ở thị trường phía Bắc sẽ tìm đến những “vùng đất lạ” ở miền Trung, đặc biệt là miền Nam.
Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 8 tháng qua, mặt bằng giá bán phân khúc chung cư tăng mạnh. Đặc biệt, tốc độ tăng giá chung cư tại Hà Nội tăng 15-15,5% ở các phân khúc, cao gấp 2-5 lần so với TP.HCM với giá rao bán các chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp lần lượt ở mức 3%; 5,5% và 8%. Hiện tại, Hà Nội hầu như không còn các dự án căn hộ mở bán lần đầu có giá dưới 30 triệu đồng/m2, mà phổ biến từ gần 40 triệu đồng/m2 đến hơn 60 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, với phân khúc nhà liền thổ, báo cáo thị trường quý II/2022 của CBRE Việt Nam cho thấy, tại thị trường Hà Nội, giá các sản phẩm mở bán mới đã tăng lên mức 7.300 USD/m2 đất, tăng trung bình khoảng 2.300 USD/m2 so với cùng kỳ năm trước. Giá bán thứ cấp nhà liền thổ quý II/2022 cũng ghi nhận mức tăng từ 5-17% so với cùng kỳ năm trước, tùy sản phẩm và diện tích.
Về nguồn cung, thị trường bất động sản Hà Nội cũng như phía Bắc đang trong tình trạng “đói cung”. Trong 6 tháng đầu năm 2022, chỉ có khoảng 8.200 căn hộ chung cư được mở bán mới, dù tăng 3% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng vẫn ở mức rất thấp so với giai đoạn thị trường tích cực 2017-2018. Việc nguồn cung khan hiếm, mặt bằng giá bán tăng cao ở khu vực phía Bắc đã thúc đẩy dòng tiền tìm đến những thị trường mới, nơi nguồn cung dồi dào và có giá bán “dễ thở” hơn, trong đó thị trường phía Nam là điểm đến tiềm năng.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, giai đoạn trước dịch, nền giá chung cư tại TP.HCM cao hơn đáng kể so với Hà Nội, nhưng hiện tại, mức giá điều chỉnh gần như ngang nhau song lại diễn ra trên 2 nền giá khác nhau nên tỷ lệ phần trăm thay đổi tất yếu sẽ chênh lệch. Đồng thời, trong vài năm trở lại đây, đất nền vùng ven Hà Nội liên tục trải qua những cơn “sốt nóng”, qua đó đẩy giá bán các phân khúc khác như chung cư lên cao.
Phía Nam: Hạ tầng là bệ phóng
 |
Cần Thơ cũng là một thị trường tiềm năng với các nhà đầu tư địa ốc. Ảnh: Thành Nguyễn |
Thực tế, dòng tiền từng có xu hướng dịch chuyển từ Bắc vào Nam trước đó, nhưng bị gián đoạn khi Covid-19 xuất hiện, trước khi khơi thông trở lại sau dịch.
Theo Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản miền Nam, đặc biệt tại TP.HCM, chứng kiến lượng quan tâm đang tăng mạnh hơn so với nhiều địa phương phía Bắc. Cụ thể, trong khi lượt tìm kiếm bất động sản toàn thị trường Hà Nội chỉ tăng 4% trong 8 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước, thì TP.HCM đạt mức tăng 17% và tăng ở hầu hết các loại hình sản phẩm, trong đó mức độ quan tâm đến chung cư, nhà riêng và đất tăng lần lượt là 17%; 9% và 8%. Nguyên nhân là do một phần lớn nhà đầu tư bất động sản ở miền Nam đến từ miền Bắc, trong gần 3 năm dịch bệnh vừa qua, họ đã rút tiền về và đầu tư trở lại khiến giá bất động sản phía Bắc tăng mạnh. Khi mặt bằng giá được đẩy lên một mức cao nhất định, dòng tiền có xu hướng tìm đến những khu vực có giá thấp hơn như miền Trung hay miền Nam.
Còn ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch Hội đồng quản trị AVLand Group cho hay, việc dòng tiền “di cư” từ Bắc vào Nam là điều dễ hiểu bởi đây là khu vực chiếm đến 60% GDP của cả nước. Nhiều địa phương phía Nam có lợi thế phát triển công nghiệp phục vụ xuất khẩu, hình thành nên các khu kinh tế lớn và đây là điều kiện rất quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.
Theo ông Kiểm, trừ một số khu vực đã có thị trường bất động sản phát triển, nhiều địa phương khác ở phía Nam vẫn là “vùng trũng”, là thị trường mới, nên dư địa phát triển còn nhiều, đặc biệt là vùng ven TP.HCM.
“Hạ tầng giao thông được cải thiện đã rút ngắn khoảng cách địa lý giữa các địa phương phía Nam. Do đó, đầu tư vào bất động sản vùng ven TP.HCM là một gợi ý tốt, sẽ là xu hướng đầu tư hiệu quả trong tương lai, nhất là sản phẩm của các chủ đầu tư lớn”, ông Kiểm nói.
Trên thực tế, hạ tầng được xem là bệ phóng cho thị trường địa ốc phía Nam thời gian tới khi nhiều dự án hạ tầng lớn, quan trọng đã và đang được đầu tư, phát triển nhằm tăng khả năng liên kết giữa TP.HCM và các địa phương lân cận. Chỉ tính riêng khu vực Tây Nam Bộ, hiện có hơn 10 dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai trong giai đoạn 2022-2030 với tổng số vốn đầu tư hàng chục tỷ USD, trong đó có thể kể đến các dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành dài 58 km, Trung Lương - Mỹ Thuận dài 51 km, Cần Thơ - Hậu Giang - Cà Mau dài 111 km, Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng dài 188 km; Mỹ An - Cao Lãnh dài 26,164 km; Hà Tiên - Bạc Liêu dài 225 km, các tuyến đường Cao Lãnh - Lộ Tẻ - Rạch Sỏi dài 80 km, An Hữu - Cao Lãnh dài 28 km, Mỹ Thuận - Cần Thơ dài 22,97 km…
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, các dự án hạ tầng giữ vai trò quan trọng khi giúp kinh tế địa phương và khu vực phát triển nhanh hơn, mạnh hơn, từ đó tạo động lực thúc đẩy cho thị trường bất động sản. Dòng tiền của nhà đầu tư cũng sẽ nương theo các dự án hạ tầng lớn, các chương trình đầu tư dài hạn của Chính phủ và mang đến sự tươi mới cho các thị trường. Ở phía Nam, các tuyến cao tốc đi miền Tây, Tây Nguyên… sẽ làm thay đổi đáng kể tiềm năng phát triển kinh tế, thu hút dân cư và tạo sức bật cho lĩnh vực địa ốc.
“Với nhà đầu tư đánh bắt xa bờ, ngoài bối cảnh vĩ mô, thông tin chung về quy hoạch, hạ tầng…, cũng cần tìm hiểu về chủ đầu tư, pháp lý dự án, các bên liên quan đến hoạt động đầu tư của mình. Chủ đầu tư phải tin cậy, đối tác đồng hành phải uy tín, có trách nhiệm…, có như vậy mới đảm bảo an toàn và cơ hội sinh lời”, ông Thịnh nói.
