Vấn đề lớn hơn nằm ở chỗ dòng vốn đang đi đâu, tạo ra năng suất gì và liệu mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào mở rộng tín dụng có đang tiến gần tới giới hạn.
Những cảnh báo mới đây của Ngân hàng Thế giới (WB) không chỉ là câu chuyện của riêng hệ thống ngân hàng hay thị trường bất động sản, mà phản ánh một bài toán lớn hơn: Chất lượng tăng trưởng và khả năng chuyển hóa nguồn lực tài chính thành sức mạnh phát triển bền vững của nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn mới.
Tăng trưởng tín dụng và giới hạn của mô hình cũ
Trong hơn một thập kỷ qua, hệ thống ngân hàng gần như đóng vai trò “huyết mạch” của toàn bộ nền kinh tế. Khi thị trường vốn còn phát triển chưa tương xứng, phần lớn nhu cầu vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp, đầu tư hạ tầng, tiêu dùng và bất động sản đều dựa vào tín dụng ngân hàng.
Sau giai đoạn phục hồi hậu Covid-19, chính sách tiền tệ nới lỏng cùng thanh khoản dồi dào tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng tín dụng ở mức cao.
Theo WB, việc duy trì tốc độ tăng tín dụng 2 con số trong nhiều năm liên tiếp đã đưa tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam lên khoảng 145% vào năm 2025 - mức cao nhất ASEAN và thuộc nhóm cao nhất trong các nền kinh tế thu nhập trung bình thấp.
Trong nhiều năm, tín dụng tăng mạnh từng được xem là biểu hiện của một nền kinh tế năng động, nơi dòng vốn liên tục được bơm ra để thúc đẩy đầu tư, tiêu dùng và mở rộng sản xuất - kinh doanh.
Nhưng khi tín dụng tăng nhanh hơn cả khả năng hấp thụ hiệu quả của nền kinh tế, đó cũng có thể là dấu hiệu cho thấy mô hình tăng trưởng đang tiến gần tới giới hạn. Bởi xét đến cùng, tăng trưởng bền vững không được quyết định bởi lượng vốn được bơm ra bao nhiêu, mà bởi năng suất được tạo ra từ dòng vốn ấy lớn đến đâu.
Theo WB, cung tiền M2 tăng nhanh hơn GDP danh nghĩa đã kéo vòng quay tiền tệ giảm xuống còn 0,6 trong năm 2025 - mức thấp nhất trong một thập kỷ. Điều này cho thấy tiền lưu thông chậm hơn trong nền kinh tế, phản ánh tiêu dùng còn yếu, tâm lý kinh doanh thận trọng và xu hướng tích lũy tiết kiệm gia tăng.
Thanh khoản vì vậy vẫn chủ yếu lưu lại trong hệ thống tài chính, thay vì chuyển hóa mạnh thành nhu cầu sản xuất, tiêu dùng và đầu tư mới trong khu vực kinh tế thực.
Đó là một tín hiệu đáng suy nghĩ. Một nền kinh tế có thể tăng trưởng tín dụng rất nhanh, nhưng nếu dòng vốn không chảy mạnh vào các lĩnh vực tạo ra năng suất mới, việc làm mới và năng lực cạnh tranh mới, tốc độ mở rộng bảng cân đối ngân hàng cuối cùng cũng sẽ không thể thay thế cho chất lượng tăng trưởng. Trong bối cảnh đó, bất động sản tiếp tục trở thành lĩnh vực hấp thụ vốn lớn nhất của nền kinh tế.
Số liệu của WB cho biết, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng tới 42%, hơn gấp đôi mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 19%.
Lĩnh vực này hiện chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế, trong đó khoảng một nửa được cấp cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Ngược lại, tín dụng cho công nghiệp chỉ tăng 12,1%; nông nghiệp tăng 9,1%; còn tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn khiêm tốn.
Theo WB, sự phân hóa này phản ánh “phân bổ tín dụng chưa hiệu quả về mặt cơ cấu”, khi dòng vốn có xu hướng chảy mạnh vào các phân khúc có tài sản bảo đảm lớn nhưng năng suất thấp hơn, thay vì các lĩnh vực có khả năng tạo tăng trưởng bền vững và việc làm dài hạn. Hay nói cách khác, nền kinh tế đang đối diện với nguy cơ dòng vốn nghiêng nhiều hơn về tài sản, thay vì năng suất.
Điều đáng lưu ý là mô hình này từng đóng vai trò quan trọng trong một giai đoạn phát triển của Việt Nam, khi hạ tầng đô thị và thị trường nhà ở tăng trưởng mạnh cùng quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa nhanh chóng.
Nhưng trong một nền kinh tế đang hướng tới mục tiêu thu nhập cao, tăng trưởng dựa chủ yếu vào mở rộng tín dụng và gia tăng giá tài sản sẽ khó có thể tiếp tục là động lực dài hạn. Một nền kinh tế không thể mãi lớn lên bằng việc giá tài sản tăng nhanh hơn năng suất lao động.
Khi dòng tiền chảy vào tài sản nhiều hơn sản xuất
Dưới góc độ thị trường, việc tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh không phải điều bất thường, bởi Việt Nam vẫn đang trong quá trình đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở còn lớn và cơ sở hạ tầng liên tục được mở rộng. Nhiều lãnh đạo ngân hàng thương mại cũng cho rằng, bất động sản vẫn là lĩnh vực có tiềm năng dài hạn.
Chủ tịch Hội đồng quản trị VPBank Ngô Chí Dũng nhận định, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam còn thấp và nhu cầu nhà ở sẽ còn lớn trong 10-20 năm tới và vấn đề không nằm ở việc có đầu tư vào bất động sản hay không, mà là lựa chọn đúng phân khúc có nhu cầu thực sự.
 |
Phần lớn nhu cầu vốn trung và dài hạn trong nền kinh tế hiện đều dựa vào tín dụng ngân hàng. |
Cùng góc nhìn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Techcombank Hồ Hùng Anh cho rằng, bất động sản sẽ tiếp tục đóng góp lớn cho nền kinh tế Việt Nam trong 5-10 năm tới và điều quan trọng là lựa chọn các dự án có thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ.
Trong khi đó, Chủ tịch Hội đồng quản trị SHB Đỗ Quang Hiển cho biết, SHB đang tài trợ nhiều dự án hạ tầng, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và các phân khúc có thanh khoản cao.
Thực tế, không thể nhìn bất động sản như một “khối đồng nhất”. Trong lĩnh vực này luôn tồn tại sự khác biệt rất lớn giữa đầu cơ tài sản và nhu cầu ở thực, giữa dự án tạo giá trị dài hạn cho đô thị và những cơn sốt giá ngắn hạn.
Vì vậy, vấn đề không nằm ở việc hệ thống ngân hàng có nên cho vay bất động sản hay không, mà là mức độ tập trung tín dụng và chất lượng của dòng vốn chảy vào lĩnh vực này.
Theo báo cáo tài chính quý I/2026, nhiều ngân hàng đang có tỷ trọng cho vay xây dựng và kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ ở mức rất cao, chẳng hạn Kienlongbank (57,5%), SHB (48,1%), BVBank (35,1%), Techcombank (30,6%), VPBank (28,7%), HDBank (25,2%), MSB và PGBank (24%)...
Không chỉ chiếm tỷ trọng lớn, dư nợ bất động sản tại nhiều ngân hàng còn tiếp tục tăng mạnh trong 3 tháng đầu năm 2026 như VPBank tăng thêm hơn 37.000 tỷ đồng; MB tăng hơn 13.500 tỷ đồng; HDBank tăng gần 14.000 tỷ đồng; Techcombank tiếp tục duy trì quy mô tín dụng bất động sản lớn với gần 244.000 tỷ đồng dư nợ…
Nhìn ở góc độ ngắn hạn, dòng vốn vào bất động sản có thể hỗ trợ tăng trưởng, kích thích xây dựng, vật liệu, tiêu dùng và tạo hiệu ứng tài sản cho nền kinh tế. Nhưng về dài hạn, sự phụ thuộc quá lớn của tín dụng vào chu kỳ tài sản cũng đồng nghĩa với việc mức độ rủi ro hệ thống ngày càng cao hơn.
WB cảnh báo, giá bất động sản tăng mạnh đang làm suy giảm khả năng chi trả nhà ở và gia tăng bất bình đẳng tài sản.
Thực tế cho thấy, tại nhiều khu vực, giá nhà đất hiện đã vượt quá 30 lần thu nhập hàng năm của hộ gia đình - cao hơn rất nhiều so với chuẩn quốc tế phổ biến từ 3-8 lần. Điều đó có nghĩa là với nhiều người trẻ, giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng trở nên xa hơn, ngay cả trong một nền kinh tế vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng cao.
Một nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhưng người trẻ ngày càng khó tiếp cận nhà ở là tín hiệu cho thấy, thành quả tăng trưởng đang phân bổ không đồng đều hơn giữa các nhóm tài sản và các nhóm dân cư.
Khi phần lớn thu nhập của hộ gia đình phải dành cho chi phí nhà ở và trả nợ thế chấp, khả năng tiêu dùng của nền kinh tế cũng bị co hẹp lại. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tổng cầu, mà còn làm suy giảm động lực tăng trưởng dài hạn.
Trong nhiều năm, bài toán lớn nhất của hệ thống tài chính là làm sao có đủ vốn cho tăng trưởng. Nhưng trong giai đoạn phát triển mới, vấn đề lớn hơn có lẽ sẽ là làm sao để dòng vốn đi đúng nơi tạo ra năng suất mới cho nền kinh tế.
Quan trọng hơn, sự tập trung tín dụng lớn vào bất động sản còn tạo ra rủi ro vĩ mô - tài chính đáng kể. Theo WB, các ngân hàng Việt Nam đang sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay bất động sản dài hạn, làm gia tăng rủi ro lệch kỳ hạn.
Một cú sốc thanh khoản hoặc sự suy giảm mạnh của thị trường bất động sản có thể nhanh chóng chuyển hóa thành áp lực nợ xấu và mất ổn định hệ thống.
“Những biến động trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2022-2023 hay vụ việc SCB cho thấy căng thẳng trong lĩnh vực bất động sản có thể lan rất nhanh sang toàn bộ hệ thống tài chính như thế nào”, chuyên gia kinh tế của WB nhấn mạnh.
Dù tỷ lệ nợ xấu báo cáo của 28 ngân hàng thương mại lớn đã giảm từ 3,5% xuống 2,9% trong năm 2025 nhờ sự phục hồi của thị trường bất động sản và tăng trưởng tín dụng mạnh, nhưng WB cho rằng, các rủi ro tiềm ẩn vẫn còn đáng lưu ý.
Đặc biệt, tỷ lệ dự phòng tổn thất vốn vay đã giảm trong 3 năm gần đây, cho thấy năng lực hấp thụ tổn thất của khu vực ngân hàng đang suy giảm đáng kể. Nếu dòng vốn tiếp tục ưu tiên tài sản hơn năng suất, nền kinh tế có thể tăng trưởng nhanh hơn trong ngắn hạn, nhưng sẽ phải trả giá bằng hiệu quả dài hạn và mức độ chống chịu của hệ thống tài chính.
Từ “bơm vốn” sang “dẫn vốn”
Trước sự mất cân đối ngày càng rõ hơn của cấu trúc tín dụng, định hướng điều hành của cơ quan quản lý đang chuyển dần từ ưu tiên mở rộng quy mô tín dụng sang nâng cao chất lượng phân bổ vốn.
Ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống, đồng thời ưu tiên vốn cho sản xuất - kinh doanh.
Ngân hàng Nhà nước sẽ theo dõi sát tình hình tăng trưởng tín dụng bất động sản của từng tổ chức tín dụng và xem xét điều chỉnh room tín dụng nếu ngân hàng không tuân thủ định hướng điều hành.
Ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo, Thống kê - Ổn định tiền tệ, tài chính, Ngân hàng Nhà nước cho biết, năm 2025, tín dụng toàn nền kinh tế tăng trên 19%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 14%.
Đến giữa tháng 5/2026, dư nợ tín dụng đạt khoảng 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ, còn huy động vốn đạt khoảng 18 triệu tỷ đồng, tăng gần 14,9%. Có thể nói, khoảng cách giữa tăng trưởng cho vay và huy động vốn đang tạo áp lực ngày càng lớn lên thanh khoản hệ thống.
Theo ông Lân, định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% năm 2026 nhằm bảo đảm hài hòa giữa mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng và ổn định tài chính, dù đây không phải mức “cứng” và có thể điều chỉnh theo diễn biến thực tế.
Đại diện Ngân hàng Nhà nước cũng nhấn mạnh việc phân bổ tín dụng cần được đặt trong tổng thể nền kinh tế, tránh tình trạng tập trung quá lớn vào một lĩnh vực, gây khó khăn tiếp cận vốn cho các lĩnh vực khác, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa.
Đó cũng là điều WB đề cập tới trong các khuyến nghị dành cho Việt Nam. Để xử lý những mất cân đối hiện nay, điều quan trọng không chỉ là kiểm soát rủi ro bất động sản, mà còn phải từng bước định hướng lại dòng vốn sang các lĩnh vực tạo ra năng suất và giá trị gia tăng cao hơn cho nền kinh tế.
Chính phủ thời gian qua đã triển khai nhiều chương trình hỗ trợ tín dụng nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp, từ gói hỗ trợ lãi suất 2% sau Covid-19, gói tín dụng nhà ở xã hội giai đoạn 2023-2030… đến chương trình xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, WB cho rằng, tiến độ triển khai còn chậm do vướng mắc pháp lý, giải phóng mặt bằng, biên lợi nhuận thấp và quy trình xác minh đối tượng thụ hưởng còn phức tạp.
Ở góc độ dài hạn, vấn đề cốt lõi không nằm ở “siết” hay “mở” tín dụng bất động sản đơn thuần. Điều quan trọng hơn là xây dựng một cấu trúc tài chính cân bằng hơn cho nền kinh tế, nơi hệ thống ngân hàng không phải gánh gần như toàn bộ nhu cầu vốn trung - dài hạn.
Một nền kinh tế mà quy mô tín dụng đã tương đương 145% GDP thì sẽ khó có thể tiếp tục tăng trưởng bền vững nếu mọi áp lực vốn vẫn chủ yếu dồn lên khu vực ngân hàng. Do đó, phát triển thị trường vốn, đa dạng hóa các kênh dẫn vốn và giảm phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng sẽ là yêu cầu quan trọng trong giai đoạn tới.
Trong nhiều năm, bài toán lớn nhất của hệ thống tài chính là làm sao có đủ vốn cho tăng trưởng. Nhưng trong giai đoạn phát triển mới, vấn đề lớn hơn có lẽ sẽ là làm sao để dòng vốn đi đúng nơi tạo ra năng suất mới cho nền kinh tế.
Bởi khi quy mô tín dụng quá lớn, dư địa tăng trưởng sẽ không còn nằm ở việc tiếp tục mở rộng bảng cân đối ngân hàng bằng mọi giá, mà ở chất lượng phân bổ nguồn lực, ở khả năng chuyển dòng vốn thành năng suất, công nghệ, việc làm và sức cạnh tranh dài hạn.
Khi đó, điều quyết định sức mạnh của hệ thống tài chính sẽ không còn là vốn được bơm ra bao nhiêu, mà là nền kinh tế hấp thụ dòng vốn ấy hiệu quả đến đâu - theo cách tạo ra tăng trưởng bền vững, thay vì những chu kỳ tài sản lặp lại.
