Gam màu sáng trong bức tranh chung của khu vực
Theo Báo cáo đầu tư quý I/2025 khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APIQ) của Savills, thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương có xu hướng chậm lại trong quý đầu năm do ảnh hưởng từ chính sách thuế quan mới của Mỹ. Ước tính sơ bộ của Savills cho thấy, tổng giá trị đầu tư tại khu vực trong quý vừa qua giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024, xuống còn 24,2 tỷ USD - mức thấp nhất trong hơn một thập kỷ vừa qua.
Mặc dù tâm lý đầu tư nhìn chung vẫn thận trọng, một số thị trường như Nhật Bản, Australia và Ấn Độ hay Việt Nam vẫn giữ được sức hấp dẫn. Báo cáo APIQ cũng chỉ ra một số thị trường mới nổi đang ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể về giá trị đầu tư trong quý I/2025, bao gồm Ấn Độ, Malaysia và Việt Nam. Trong đó, nhu cầu đầu tư công nghiệp và logistics tại Việt Nam vẫn duy trì ổn định.
Savills cho rằng, Việt Nam đang nỗ lực duy trì vị thế cân bằng trong bối cảnh địa chính trị phức tạp và các góc nhìn về thị trường có sự phân hóa. Nền kinh tế trong nước được kỳ vọng sẽ được thúc đẩy nhờ việc cải thiện chính sách và dòng vốn đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng.
Theo Savills, thực tế cho thấy, các tín hiệu tích cực từ hạ tầng đã củng cố mạnh mẽ niềm tin của khối ngoại. Số liệu của Cục Thống kê ghi nhận, trong 3 tháng đầu năm 2025, tổng số vốn FDI đăng ký đạt 10,98 tỷ USD, tăng 34,7% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, Singapore là nhà đầu tư lớn nhất với 1,32 tỷ USD, chiếm hơn 30% tổng vốn đăng ký mới.
Savills cho hay, lĩnh vực công nghiệp duy trì sức hút ổn định với sự xuất hiện của nhiều dự án mới. Đầu năm nay, Khu công nghiệp Nam Tràng Cát (Hải Phòng), quy mô 200 ha do Vinhomes đầu tư, đã được phê duyệt, kỳ vọng tạo động lực mới cho hạ tầng công nghiệp và năng lực sản xuất miền Bắc.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch, Tổng thư ký Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam khẳng định, trong bối cảnh hiện tại, vẫn có những cơ hội cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Chiến tranh thương mại thúc đẩy các doanh nghiệp đa quốc gia (Nhật Bản, Hàn Quốc, châu Âu) dịch chuyển nhà máy sang Việt Nam.
Theo JETRO, hơn 60% công ty Nhật Bản tại Việt Nam có kế hoạch mở rộng kinh doanh trong 2024 - 2025. Từ năm 2024, vốn FDI vào bất động sản công nghiệp đạt 6,3 tỷ USD, tăng 35% so với 2023, và xu hướng này dự kiến tiếp tục nhờ Việt Nam là điểm đến hấp dẫn ở Đông Nam Á.
Ông Bảo dự báo, các ngành công nghệ cao (điện tử, bán dẫn, năng lượng tái tạo) và trung tâm dữ liệu sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà xưởng và hạ tầng, đặc biệt tại miền Bắc.
Cũng bình luận về chủ đề trên, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, TP.HCM đang đẩy mạnh thu hút đầu tư công nghệ cao, đặc biệt là ngành bán dẫn, với việc khánh thành nhà máy sản xuất bán dẫn đầu tiên, kết hợp nghiên cứu và đào tạo nhân lực. Bên cạnh đó, Khu công nghệ cao tiếp tục thu hút dự án lớn, trong đó có 12 dự án mới với tổng vốn hơn 1 tỷ USD. Nếu nhận được hỗ trợ phù hợp, TP.HCM có thể triển khai nhà máy bán dẫn thứ hai vào năm 2026, khẳng định vai trò trung tâm công nghệ và từng bước tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
Còn tại Hà Nội, trong quý I/2025 chưa có khu công nghiệp mới đi vào hoạt động, hiện có 9 khu công nghiệp và 1 khu công nghệ cao với tổng diện tích gần 3.000 ha. Thành phố đã phê duyệt quy hoạch hai khu công nghiệp tại Thường Tín và khu công nghiệp sạch Sóc Sơn, đồng thời thành lập ba cụm công nghiệp làng nghề theo hướng phát triển xanh, sạch, ứng dụng công nghệ cao.
Theo ông David Jackson, thị trường Hà Nội duy trì ổn định với giá thuê đất trung bình 223 USD/m²/kỳ hạn, tỷ lệ lấp đầy tăng lên 93%. Đầu năm 2025, INVENTEC chính thức nhận bàn giao hơn 16 ha đất tại HANSSIP để xây dựng nhà máy, thúc đẩy chuỗi giá trị công nghiệp hỗ trợ và kết nối doanh nghiệp Việt vào hệ sinh thái sản xuất toàn cầu.
Cơ hội cho khu công nghiệp thế hệ mới
Trao đổi với các thành viên thị trường, điểm chung người viết ghi nhận được là các nhà đầu tư quốc tế đang phần nào dừng lại để quan sát diễn biến thuế quan, tuy nhiên, trong tâm lý chung đó, Việt Nam vẫn được xem là điểm đến đầu tư hấp dẫn. Trong khi đó, các khu công nghiệp tại Việt Nam cũng đang có sự chuyển mình mạnh mẽ theo xu hướng phát triển khu công nghiệp thế hệ mới để thích ứng hơn với bối cảnh và tình hình mới.
Theo đó, thay vì mô hình truyền thống, các khu công nghiệp thế hệ mới đang tích hợp ba lớp dịch vụ gồm: hạ tầng thông minh (IoT, 5G), hệ sinh thái doanh nghiệp phụ trợ và tiện ích đa chức năng như trung tâm R&D, khu nhà ở công nhân. Đặc biệt, mô hình nhà xưởng cao tầng giúp tiết kiệm 40% diện tích, cho phép thuê linh hoạt theo module, hiện đã được áp dụng tại nhiều địa phương như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh. Về hạ tầng công nghiệp xanh, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2030 có 30% khu công nghiệp đạt chứng chỉ LEED/xanh, mở ra cơ hội phát triển các dự án sử dụng vật liệu tái chế, hệ thống năng lượng mặt trời áp mái và xử lý nước thải tuần hoàn. Dự án Khu liên hợp công nghiệp Hàn Quốc tại Hưng Yên, với tổng vốn đầu tư 6.083 tỷ đồng, là một ví dụ tiêu biểu cho xu hướng này.
Cùng với đó, đầu năm 2025, Chính phủ đã phê duyệt 14 dự án khu công nghiệp mới trên cả nước. Các dự án này được triển khai tại Cần Thơ, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Phước, Bắc Giang, Hải Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, với tổng diện tích hơn 4.000 ha và tổng vốn đầu tư lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng. Việc phê duyệt các khu công nghiệp mới không chỉ giúp mở rộng quỹ đất công nghiệp mà còn tạo điều kiện thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.
Đặc biệt, một số khu công nghiệp còn được định hướng phát triển theo mô hình hiện đại, ứng dụng công nghệ cao và chú trọng yếu tố bền vững, phù hợp với xu hướng phát triển công nghiệp xanh.
“Với sự gia tăng nguồn cung khu công nghiệp, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam dự báo sẽ tiếp tục sôi động, thu hút nhiều doanh nghiệp trong các lĩnh vực sản xuất, logistics và công nghệ cao”, ông David Jackson nhận định.
Đồng quan điểm, ông Trương Gia Bảo cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp năm 2025 sẽ duy trì tăng trưởng. Tuy nhiên, thị trường sẽ ghi nhận sự phân hoá rõ rệt, khi các khu công nghiệp công nghệ cao và logistics sẽ tăng trưởng mạnh, trong khi các khu công nghiệp truyền thống có thể chững lại do thuế quan và cạnh tranh khu vực.
“Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2025 đứng trước ngã rẽ với những cơ hội từ dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và sáp nhập tỉnh, thành, nhưng cũng đối mặt với thách thức từ cuộc chiến thuế quan Mỹ - Trung. Với chiến lược ứng phó linh hoạt và đầu tư hạ tầng bài bản, Việt Nam có thể củng cố vị thế là trung tâm sản xuất và logistics hàng đầu Đông Nam Á, biến thách thức thành đòn bẩy phát triển”, ông Bảo khẳng định.
