Nguồn cơn tranh chấp
Phản ánh tới tinnhanhchungkhoan.vn, anh Văn cho biết, anh có đặt cọc mua căn hộ 12A01 tại dự án HDI Tower của chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển Nhà số 7 Hà Nội (Handico 7) vào ngày 22/1/2020 (có làm Hợp đồng cọc).
Ngay sau đó, anh Văn biết được căn hộ mình mua đang được thế chấp tại ngân hàng, nên đã yêu cầu chủ đầu tư thực hiện giải chấp (có giấy tờ chứng mình giải chấp).
Tuy nhiên, đến ngày 12/2/2020 - là hạn cuối của đợt thanh toán lần 1, phía chủ đầu tư Handico 7 vẫn không có thông tin phản hồi, nên hai bên không thể tiến hành ký Hợp đồng mua bán và thanh toán tiền lần 1.
Sau đó, anh Văn tiếp tục đề nghị phía Handico 7 cung cấp văn bản chứng minh căn hộ đã được giải chấp để yên tâm đóng tiền mua nhà theo tiến độ, nhưng không nhận được câu trả lời.
Tiếp theo, đến ngày 18/2/2020, phía chủ đầu tư Handico 7 chưa thể trả lời chính xác về việc căn hộ 12A01 có được giải chấp hay chưa mà chỉ khẳng định, sẽ phạt cọc do khách hàng không thực hiện theo hợp đồng cọc.
Đến ngày 29/4/2020 và ngày 20/5/2020, Chủ đầu tư Handico 7 ra thông báo chấm dứt hợp đồng đặt cọc và phạt cọc khách hàng số tiền 200 triệu đồng.
Điểm b, khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (ngày 20 tháng 10 năm 2015) có quy định:
Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Các bên nói gì?
Phản hồi về câu chuyện này, phía Handico 7 cho biết, Công ty đã cam kết với khách hàng về việc căn hộ 12A01 không còn thế chấp tại Ngân hàng Vietinbank, đồng thời đề nghị khách hàng tiến hành thanh toán tiền mua căn hộ và ký hợp đồng mua bán theo quy trình trong hợp đồng nguyên tắc đặt cọc đã ký.
Handico 7 khẳng định, việc không thực hiện nghĩa vụ tài chính dẫn đến hợp đồng mua bán chưa được ký kết là do lỗi của khách hàng.
Văn bản trả lời ngày 20/5 của Handico 7 cũng cho biết, sẽ không giải quyết thêm bất kỳ khiếu nại, khiếu kiện gì về căn hộ nói trên.
Khẳng định cùng phóng viên, ông Nguyễn Quang Ninh, Phó Phòng Kinh doanh Handico 7 cho biết, hợp đồng đặt cọc giữa khách hàng và Handico 7 là thỏa thuận dân sự, có quy định rõ ràng các điều khoản, và khách hàng từ chối việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là vi phạm hợp đồng, đó là căn cứ để Handico 7 tiến hành phạt. Handico 7 cho rằng, sai lầm dẫn đến việc phạt cọc là từ phía khách hàng chứ không phải từ phía chủ đầu tư.
Trong khi đó, trao đổi với phóng viên, anh Văn cho biết, lý do dẫn đến việc hai bên không thể đi đến ký kết hợp đồng mua bán là bởi đến thời điểm hiện tại, anh vẫn chưa nhận được thông báo chính thức và các giấy tờ chứng minh căn hộ đã được giải chấp, mặc dù anh đã chuẩn bị sẵn tiền để đóng đợt 1 theo tiến độ.
Việc khẳng định tình trạng căn hộ chỉ là thông tin một chiều chưa được kiểm chứng của phía chủ đầu tư.
Anh Văn cho rằng, việc không chứng minh được căn hộ đã giải chấp hay chưa là lỗi từ phía chủ đầu tư Handico 7 chứ không phải lỗi của khách hàng. Do đó, việc chủ đầu tư phạt cọc là không đúng với các quy định của pháp luật.
“Tôi biết có nhiều dự án chung cư ở Hà Nội sau 5 năm bàn giao nhà nhưng nhiều khách hàng vẫn không được nhận sổ hồng do vướng giải chấp hay vấn đề pháp lý khác. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng không cho khách hàng xem hợp đồng mẫu cũng là một sự khuất tất. Do đã mất công tìm hiểu dự án và có nhu cầu mua để ở, nên tôi đã chuẩn bị đầy đủ tài chính đóng tiền theo tiến độ. Tôi hoàn toàn nghiêm túc về việc mua bán và rất thiện chí đưa ra các phương án giải quyết", anh Văn cho biết.
Cũng theo anh Văn, anh sẽ đợi đến khi chủ đầu tư giải chấp xong căn hộ sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán và chuyển tiền (có kèm đề nghị chủ đầu tư cho biết khung thời gian thực hiện xong giải chấp). Hoặc phương án khác là hai bên ký hợp đồng mua bán tại thời điểm hiện tại với điều kiện khách hàng sẽ thanh toán khi chủ đầu tư cung cấp đầy đủ căn cứ theo pháp luật quy định, chứng minh cho việc giải chấp căn hộ.
 |
Nhìn nhận về câu chuyện này, luật sư Nguyễn Đức Năng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Năng & Partner cho biết, căn cứ vào điều khoản của hợp đồng đặt cọc thì khách hàng là người vi phạm hợp đồng, nên chủ đầu tư vẫn được quyền phạt cọc.
“Chủ đầu tư làm đúng, nhưng với trường hợp này thì rõ ràng khách hàng bị gài bằng các điều khoản trong hợp đồng”, luật sư Năng cho biết thêm.
Cũng theo luật sư Năng, tại nhiều dự án, chủ đầu tư thường thế chấp phần lớn các căn hộ để vay vốn ngân hàng. Ngân hàng cho vay cũng chính là ngân hàng bảo lãnh dự án. Sau đó, căn hộ nào được bán thì sẽ tiến hành giải chấp căn hộ đó.
Thông thường khi khách hàng mua nhà, khoản tiền này sẽ được chuyển thẳng vào tài khoản ngân hàng đang thế chấp. và ngân hàng sẽ thực hiện việc giải chấp, sau đó mới tiến hành chuyển nhượng.
Như vậy, rõ ràng với quy trình nói trên, thì khách hàng sẽ chỉ nhận được văn bản giải chấp khi đã đóng tiền và ký hợp đồng mua bán. Trong khi với trường hợp của anh Văn, việc chủ đầu tư không thể chứng minh được tình trạng căn hộ là điều khiến khách hàng không an tâm xuống tiền.
Theo luật sư Năng, câu chuyện của khách hàng Văn là rất điển hình trong việc mua bán căn hộ tại các dự án có thế chấp. Điều này một lần nữa cảnh tỉnh các khách hàng về việc tìm hiểu kỹ các điều khoản trong hợp đồng cọc để tránh rơi vào tình cảnh “cầm dao đằng lưỡi”.
Theo thông tin phóng viên điều tra được, từ ngày 20/3/2019, Handico 7 đã thực hiện thế chấp quyền tài sản tại Ngân hàng Vietinbank Chi Nhánh Nam Thăng Long. Nội dung bao gồm nhưng không giới hạn: quyền đòi nợ và thụ hưởng số tiền đòi nợ; quyền yêu cầu hoàn trả tiền ứng trước, tiền phạt vi phạm, tiền bồi thường thiệt hại và thụ hưởng số tiền này, các khoản bồi hoàn) của Bên thế chấp phát sinh từ 37 hợp đồng mua bán căn hộ thuộc Dự án đầu tư xây dựng Công trình hỗn hợp văn phòng thương mại, dịch vụ và nhà ở - Số 55 Lê Đại Hành, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội (dự án HDI Tower) theo hợp đồng 01/2019/HĐBĐ/NHCT140-HANDICO7.
