Dự án Thái Hưng Eco City: Thái Nguyên có áp dụng sai luật?

Ngày 4/6/2019, Sở Kế hoạch và Đầu tư Thái Nguyên đã có công văn phản hồi Báo Đầu tư Bất động sản về căn cứ cấp quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án, trong đó sử dụng đất của Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng chuyển mục đích sang xây dựng Dự án Khu tổ hợp thương mại dịch vụ, trường học và nhà ở Gia Sàng (Dự án Thái Hưng Eco City, hay còn có tên là Crown Villas), TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên và chỉ định Công ty cổ phần Thương mại Thái Hưng làm chủ đầu tư.

Theo đó, cơ quan này cho biết, căn cứ vào Quy hoạch chung TP. Thái Nguyên đến năm 2035 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2846/QĐ-TTg ngày 20/12/2016, vị trí đề xuất của Dự án Thái Hưng Eco City nằm trong vùng trung tâm của Thành phố. Vì thế, vị trí đề xuất phù hợp với mục tiêu của dự án, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của TP. Thái Nguyên.

Sở Kế hoạch và Đầu tư Thái Nguyên cũng cho rằng, căn cứ chấp thuận việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Điều 52, Điều 57, Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (bổ sung Điều 43c, Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Trên cơ sở đề xuất chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Thái Hưng, ngày 20/9/2017, UBND tỉnh Thái Nguyên có Văn bản số 4086/UBND-TH đồng ý cho Công ty Thái Hưng được thực hiện nghiên cứu, đề xuất phương án chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ mục đích xây dựng Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng, sân thể thao phục vụ sản xuất - kinh doanh sang mục đích xây dựng khu đô thị kiểu mẫu.

Chủ đầu tư khẳng định 100 căn nhà tại Crown Villas đã có sổ đỏ

Về căn cứ chấp thuận đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên viện dẫn Điều 32, Luật Đầu tư 2013; Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; và theo Điểm c, Khoản 1, Điều 7, Quyết định số 33/2017/QĐ-UBND ngày 3/11/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên. Theo đó, Dự án Khu đô thị Thái Hưng Eco City thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh là đúng quy định.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về trường hợp này, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo thông tin nói trên thì Công ty Luyện cán thép Gia Sàng thế chấp tài sản gắn liền với đất (không thế chấp quyền sử dụng đất) tại Ngân hàng VietinBank - Chi nhánh Thái Nguyên theo hợp đồng thế chấp năm 2008 (sửa đổi hợp đồng thế chấp vào năm 2012).

Việc giao đất, cho thuê đất đối với 12,75 ha (mở rộng) không thuộc diện tích đất của Công ty Gia Sàng trước đây và dự án có sản phẩm kinh doanh là nhà ở được UBND tỉnh Thái Nguyên thực hiện theo cơ chế nào khi đây không phải dự án phát triển nhà ở?
- Luật sư Trần Đức Phượng

Do Công ty Gia Sàng không trả được nợ, nên ngân hàng đã khởi kiện ra tòa và đã có quyết định thỏa thuận khoản nợ là hơn 38,8 tỷ đồng. Chi cục Thi hành án dân sự TP. Thái Nguyên đã kê biên 134 loại tài sản (không kê biên quyền sử dụng đất) và thẩm định giá trị tài sản gắn liền với đất là gần 56,78 tỷ đồng.

Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Thái Nguyên tổ chức bán đấu giá các tài sản này, trong đó có yêu cầu “cam kết không được tháo dỡ máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất. Cam kết phục hồi nhà máy, đưa nhà máy đi vào tái sản xuất và có phương án thực hiện cam kết đó”.

Trong phiên đấu giá lần 2, Công ty cổ phần Thương mại Thái Hưng trúng đấu giá với mức gần 56,83 tỷ đồng. Ngày 23/9/2016, UBND tỉnh Thái Nguyên ra Quyết định số 2448/QĐ-UBND thu hồi 219.779,4 m2 đất của Công ty Luyện cán thép Gia Sàng và cho Công ty Thái Hưng thuê sử dụng vào mục đích cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Nếu đúng thông tin như vậy, ở đây Công ty Thái Hưng chỉ mua tài sản gắn liền với đất thông qua đấu giá, hoàn toàn không có việc đấu giá quyền sử dụng đất. Công ty Thái Hưng tiếp tục là người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 5, Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 với chế độ sử dụng đất trước đây của Công ty Gia Sàng để sử dụng tài sản đã trúng đấu giá.

Về ý kiến của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên cho rằng, UBND tỉnh Thái Nguyên có văn bản quyết định chủ trương đầu tư về Dự án Thái Hưng Eco City được thực hiện theo quy định Luật Đầu tư, trong đó áp dụng điểm a, Khoản 1, Điều 32, Luật Đầu tư về thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh, có trường hợp “dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”, luật sư Phượng cho biết, đối chiếu với các quy định pháp luật cho thấy, dẫn giải của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên về điểm a, Khoản 1, Điều 32, Luật Đầu tư chỉ là căn cứ để xác định thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư (tức là cơ quan nào ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư) và chỉ áp dụng cho các dự án sản xuất - kinh doanh thương mại, mà chưa đề cập đến chọn chủ đầu tư và giao đất dự án. Đây là việc cần phải làm rõ.

Theo ông Phượng, Điều 17, Luật Nhà ở 2014 quy định, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở bao gồm dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở. Còn theo Quyết định 3669/QĐ-UBND ngày 23/11/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quyết định chủ trương đầu tư Dự án Thái Hưng Eco City lại không căn cứ vào Luật Nhà ở, như vậy, dự án này không phải là dự án nhà ở, do đó chủ đầu tư không được bán và cho thuê nhà ở. Không thể dự án phát triển dự án nhà ở nhưng lại không căn cứ vào Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, trong quy hoạch dự án này lại có quy mô dân số 3.112 người, có đất ở và có phần diện tích 12,75 ha (mở rộng) không thuộc diện tích đất của Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng trước đây.

“Việc giao đất, cho thuê đất đối với 12,75 ha (mở rộng) không thuộc diện tích đất của Công ty Gia Sàng trước đây và dự án có sản phẩm kinh doanh là nhà ở được UBND tỉnh Thái Nguyên thực hiện theo cơ chế nào khi đây không phải dự án phát triển nhà ở?”, ông Phượng đặt câu hỏi.

Theo luật sư Phượng, quyết định chủ trương đầu tư dự án trên của UBND tỉnh Thái Nguyên không căn cứ vào Luật Nhà ở là nhằm mục đích không phải thực hiện bước đấu thầu chọn chủ đầu tư theo quy định tại Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, nếu đúng như quy hoạch, thì Dự án Thái Hưng Eco City là dự án nhà ở và với dự án nhà ở, thì phải tuân thủ quy định Điều 118, Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tức là phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc lựa chọn chủ đầu tư (Khoản 2, Điều 22, Luật Nhà ở và Khoản 2, Điều 18, Nghị định 99/2015/NĐ-CP). Trường hợp này cũng tương tự như dự án nhà ở Hòn Thị tại tỉnh Khánh Hòa bị Bộ Xây dựng chỉ ra do không thông qua việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư (nếu không đấu giá quyền sử dụng đất).

Ngoài ra, khu đất thuộc Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng có nguồn gốc đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa chưa được tính vào giá doanh nghiệp khi cổ phần. Trong khi Công ty Thái Hưng chỉ trúng đấu giá tài sản trên đất (không đấu giá quyền sử dụng đất), nên việc đưa khu đất này vào làm dự án nhà ở phải thực hiện qua thủ tục đấu giá.