Nhận diện kỳ vọng mới
“Chính sách vĩ mô nếu được ‘đổ nền’ đủ tốt, bảo đảm sự ổn định của nền kinh tế với tỷ lệ lạm phát thấp, sẽ là cơ sở quan trọng cho mục tiêu tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2026” - chia sẻ ngắn gọn của PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, phần nào khái quát bức tranh chung của nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trong năm nay.
Nhìn lại năm 2025, thị trường bất động sản cả nước có thêm 128.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng 88%. Trong đó, phân khúc căn hộ chiếm 62%, tương đương hơn 80.000 sản phẩm, phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm 38%, tương đương 47.000 sản phẩm, lần lượt gấp 2 lần và 2,5 lần so với năm 2024. Điều này phản ánh sự định hướng rõ nét vào các phân khúc phục vụ nhu cầu nhà ở tại những trung tâm kinh tế lớn, trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa tiếp tục gia tăng.
Động lực đến từ nền tảng chính sách - pháp luật mới, cùng với hạ tầng được đẩy mạnh, đặc biệt là quá trình tinh giản biên chế và thay đổi địa giới hành chính cấp tỉnh, cấp xã, đang tạo lực đẩy quan trọng giúp thị trường tái định hình về cấu trúc. Qua đó, mở ra không gian phát triển mới cho bất động sản, định hướng lại dòng chảy vốn đầu tư và thúc đẩy quá trình định giá lại tài sản tại từng khu vực.
Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch Hội đồng quản trị SGO Land cho biết, doanh nghiệp cảm nhận rõ những thay đổi lớn của thị trường từ nền tảng môi trường đầu tư mới. Điều này mở đường cho sự tái khởi động và hình thành của các dự án đại đô thị, cùng sự tham gia ngày càng rộng rãi của cộng đồng doanh nghiệp.
“Đã lâu rồi chúng ta mới thấy tốc độ phê duyệt và triển khai dự án bất động sản nhanh như vậy. Những diễn biến này đã truyền cảm hứng và củng cố niềm tin mạnh mẽ cho cộng đồng doanh nghiệp. Với SGO Group, chúng tôi cảm nhận được một viễn cảnh tươi sáng và có quyết tâm lớn để bung sức phát triển, hướng tới một kỷ nguyên mới, đặc biệt là trong năm 2026”, ông Vũ Kim Giang nhấn mạnh.
Giá trị thực sẽ lên ngôi
Dù có nhiều yếu tố dẫn dắt tích cực trong năm 2026, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản khó bước vào một chu kỳ “bùng nổ”, mà nhiều khả năng sẽ vận động ổn định trên nền tảng mới. Trong bối cảnh đó, chỉ những tài sản đáp ứng nhu cầu ở thực, tạo ra dòng tiền ổn định và có khả năng khai thác kinh doanh hiệu quả mới có thể duy trì sức hấp dẫn.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, trong hơn 30 năm qua, bất động sản Việt Nam tăng trưởng nhờ 3 động lực chính gồm khung pháp lý ngày càng cởi mở, quy mô kinh tế mở rộng nhanh và hạ tầng giao thông phát triển mạnh. Khi các động lực này dần tiệm cận ngưỡng bão hòa, thị trường sẽ chuyển từ giai đoạn “siêu lợi nhuận” sang chu kỳ phát triển bền vững hơn, buộc sản phẩm bất động sản không còn dựa thuần túy vào kỳ vọng tăng giá.
Nhà ở xã hội và hạ tầng giao thông dẫn dắt chu kỳ mới
Một trong những yếu tố được kỳ vọng thúc đẩy mạnh mẽ quá trình tái cấu trúc thị trường là phát triển nhà ở xã hội và hạ tầng giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến metro. Theo Bộ Xây dựng, năm 2025, cả nước đã hoàn thành khoảng 102.000 căn nhà ở xã hội; năm 2026 dự kiến hoàn thành trên 110.000 căn và tiếp tục tăng mạnh trong giai đoạn 2026 - 2030, hướng tới mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.
Nguồn cung gia tăng, khả năng tiếp cận nhà ở của người mua ở thực được cải thiện, đồng nghĩa với việc cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư căn hộ sẽ không còn xoay quanh giá bán hay ưu đãi, mà chuyển sang chất lượng hạ tầng - tiện ích, cũng như khả năng kết nối đồng bộ với các tuyến MRT, BRT. Khoảng cách khi đó không còn được đo bằng ki-lô-mét, mà bằng thời gian di chuyển bằng phương tiện công cộng.
Không gian phát triển mới từ sáp nhập địa giới hành chính
Ở góc độ khác, việc mở rộng không gian phát triển thông qua sáp nhập địa giới hành chính mới, theo đánh giá của bà Huỳnh Thị Kim Thanh - Quản lý Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Việt Nam - không chỉ tạo ra những tác động tích cực trước mắt, mà còn đặt nền tảng cho sự phát triển dài hạn của thị trường bất động sản. Các khu vực ngoại ô và những địa phương có dự án hạ tầng trọng điểm đi qua được dự báo sẽ trở thành “điểm nóng” thu hút đầu tư trong những năm tới.
Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa phân khúc đất nền sẽ còn tình trạng “sáng mua, chiều bán” ăn theo các đợt sóng ảo. Các quy định mới liên quan đến đấu giá đất sẽ khiến dòng tiền tập trung nhiều hơn vào những khu vực đã hình thành khu công nghiệp, khu đô thị, có cư dân sinh sống thực. Ngược lại, đất nền vùng sâu, vùng xa, thiếu hạ tầng và không có khả năng tạo dòng tiền sẽ ngày càng kém hấp dẫn.
Chiến lược trung - dài hạn lên ngôi
“Trong bối cảnh chính sách và quản lý ngày càng chặt chẽ, nhà đầu tư buộc phải thận trọng hơn, không ra quyết định cảm tính hay vội vã như trước. Cơ hội vẫn còn, nhưng sẽ phân bổ tùy theo mục tiêu đầu tư và năng lực tài chính của từng người. Với những nhà đầu tư ít kinh nghiệm hoặc không có nhiều thời gian, chiến lược đầu tư trung - dài hạn sẽ tối ưu hơn”, ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản VARS nhận định.
 |
PGS. Trần Kim Chung, Chuyên gia kinh tế |
Khung pháp lý ngày càng được hoàn thiện, đặc biệt là các quy định liên quan đến đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản, buộc doanh nghiệp và chủ đầu tư phải công khai, minh bạch đầy đủ về pháp lý dự án, tiến độ triển khai và phương án tài chính.
Song song đó, tâm lý người mua cũng thay đổi đáng kể. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ở thực và nhà đầu tư ngày càng quan tâm hơn tới tính minh bạch thông tin, mức độ an toàn pháp lý và giá trị khai thác thực tế.
Điều này mở ra cơ hội cho thị trường năm 2026 với bức tranh nhiều gam sáng, dựa trên nền tảng vĩ mô tích cực và quyết tâm tăng trưởng mạnh mẽ. Trong bức tranh tổng thể, kịch bản trung tính - thị trường phát triển sôi động nhưng không bùng phát cực đoan - được đánh giá là khả năng cao nhất trong giai đoạn 2025 - 2030. Theo đó, căn hộ giá phù hợp, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và các dự án có khả năng khai thác dòng tiền sẽ là những trụ cột chính, dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới - một chu kỳ đặt giá trị thật lên trên kỳ vọng ngắn hạn.
 |
| Ông Nguyễn Quốc Anh , Phó tổng giám đốc PropertyGuru Vietnam |
Thị trường bất động sản đang dịch chuyển rõ nét theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển bền vững. Trong tháng 11/2025, mức độ quan tâm đối với phân khúc căn hộ chung cư tăng 3%, nhà riêng tăng 1%, trong khi các phân khúc mang tính đầu tư giảm mạnh, gồm đất nền giảm 22%, nhà phố giảm 3% và biệt thự giảm 8%.
Dự báo, chung cư vẫn sẽ là phân khúc giữ vai trò dẫn dắt trong nửa đầu năm 2026. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng có thể duy trì thanh khoản tốt. Những sản phẩm có pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ hoặc thiếu tiện ích sống thực chất sẽ đối diện nguy cơ chững giao dịch, dù thị trường chung được đánh giá là ổn định hơn.
Trong bối cảnh đó, dòng tiền được dự báo sẽ luân chuyển linh hoạt giữa các kênh, ưu tiên những tài sản vừa có khả năng sinh lời, vừa hưởng lợi từ tăng trưởng kinh tế dài hạn. Việc phân bổ danh mục hợp lý, cân bằng giữa an toàn và tăng trưởng, sẽ là chìa khóa giúp nhà đầu tư tận dụng hiệu quả chu kỳ mới đang hình thành.
