Khó xác định “đáy”
Chia sẻ tại tọa đàm “Nhận diện 2023: Cơ hội đầu tư mới trong môi trường mới” do Báo Đầu tư tổ chức đầu tuần qua, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài từ đầu năm 2022 tới nay là điều ai cũng nhận thấy, nhưng nếu nói hết cơ hội đầu tư là chưa đúng, thậm chí ngược lại, cơ hội đang dần trở nên sáng sủa hơn khi thị trường đang đón nhận nhiều tín hiệu tích cực như nền kinh tế duy trì sự ổn định, lạm phát tiếp tục được kiểm soát, khung pháp lý đang gấp rút sửa đổi và tín dụng bất động dần được nới lỏng.
Cùng góc nhìn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn, mang lại lợi nhuận ổn định. Vì thế, khi tìm kênh giữ giá trị tài sản tốt nhất ở thời điểm này, nhà đầu tư nên nghĩ đến bất động sản.
“Mặc dù cả chủ đầu tư lẫn người có nhu cầu mua nhà đều đang khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, nhưng đó chỉ là khó khăn ngắn hạn và thực tế là tín dụng bất động sản đang dần cởi mở hơn. Vì thế, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn ẩn chứa nhiều yếu tố bất định như hiện nay, bất động sản vẫn được đánh giá là kênh trú ẩn an toàn và nhận được nhiều sự quan tâm khi đặt cạnh các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, tiền ảo...”, ông Châu nói.
Thời gian qua, ở một số khu vực, phân khúc sản phẩm bất động sản ghi nhận sự giảm giá nhằm thúc đẩy thanh khoản, song nhiều người vẫn có tâm lý chờ giá giảm thêm mới xuống tiền, cho dù không thể xác định rõ khi nào thị trường xuống “đáy”.
Trần Luyện, một môi giới bất động sản cá nhân tại quận Hà Đông, Hà Nội cho biết, lượng người hỏi về nhà đất bắt đầu tăng trong khoảng 2 tuần trở lại đây, chủ yếu là bất động sản chung cư và một số loại hình thổ cư (có sẵn nhà) giá dưới 3 tỷ đồng quanh khu vực Nam Từ Liêm, Hà Đông và Thanh Trì, nhưng đa phần là hỏi dò và chưa có giao dịch chốt thành công.
Trong vai người có nhu cầu mua nhà, khi gọi điện tới một số căn chung cư rao bán “cắt lỗ”, người viết đều nhận được mức giá cao hơn ít nhất 20-25% so với thời điểm cuối năm 2021. Một số dự án chung cư quanh khu vực Vạn Phúc, Tố Hữu…, hay xa hơn là đường Trần Hữu Dực, mức giá sau khi “cắt lỗ” vẫn cao hơn từ 6-7 triệu đồng/m2 so với đầu năm ngoái.
Tại các dự án mới như MHD Trung Văn, Diamond Residences Lê Văn Lương, BRG Grand Plaza, Vinhomes Smart City, Epic Tower, An Bình Plaza, Hanoi Melody Residence…, những căn hộ được rao bán đều có giá trên 30 triệu đồng/m2.
“Các dự án nhà ở một khi bán là bán hết, chủ đầu tư sẽ không còn lại gì, vậy thì tại sao phải giảm giá khi đây là nguồn thu cuối cùng đối với một dự án? Các chủ đầu tư sẵn sàng ôm hàng nếu không thể bán và chờ đến khi thị trường hồi phục, chứ không giảm giá”, bà Hoàng Nguyệt Minh nói, đồng thời chia sẻ thêm, thời gian hoàn thành một dự án thường kéo dài vài năm và trong thời gian này, chi phí vốn vẫn phải đổ vào đều đặn mà không có nguồn thu, nên để thu hồi vốn, chủ đầu tư không còn cách nào khác phải tăng giá bán. Điều này vô hình trung kéo giá bán của các căn hộ, nhà ở liền kề trong khu vực tăng theo. Do vậy, trên thực tế, có những dự án tốc độ bán rất chậm nhưng không có dấu hiệu giảm giá.
Nhà đầu tư cần tỉnh táo hơn
 |
Nhà chung cư không có dấu hiệu giảm giá. Ảnh: Dũng Minh |
Đội ngũ nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, quý I/2023, thị trường bất động sản sẽ ít biến động và rất khó xảy ra “đột biến”, nhưng lượng giao dịch vẫn có thể kỳ vọng đạt tương đương với cùng kỳ năm trước.
“Thực tế là không có thước đo nào xác định được ‘đáy’ thị trường. Do đó, mỗi nhà đầu tư cần có chiến lược giao dịch cho riêng mình để không bỏ lỡ cơ hội”, VARS đưa ra khuyến nghị và cho biết thêm, để trả lời được câu hỏi có nên “bắt đáy" thời điểm này hay không, người có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay đầu tư đều cần xác định rõ hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu - mục đích - thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư...
Cụ thể, về bối cảnh thị trường hiện nay, VARS đưa ra nhận định, sau giai đoạn phát triển mạnh mẽ 2019-2020, thị trường đã có sự điều chỉnh trong thời gian qua. Vì thế, hiện là thời điểm phù hợp để đầu tư cho mục đích dài hạn từ 3-5 năm trở lên với kỳ vọng đạt lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng do giá bán đã dần ổn định và có nhiều lựa chọn, đặc biệt là trên thị trường thứ cấp. Đối người có nhu cầu ở thực, đây là cơ hội để có nơi an cư, bởi lúc này, hầu hết doanh nghiệp đều buộc phải tái cơ cấu, điều chỉnh giá bán để thúc đẩy thanh khoản, thu hồi vốn.
Còn ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Chủ tịch King Broker cho rằng, về mặt tâm lý, bất kể ai dù là mua để ở hay đầu tư cũng đều mong muốn giá trị tài sản mình sở hữu gia tăng theo thời gian. Tuy nhiên, do hầu hết các cá nhân khi dư dả tài chính là đều nghĩ đến chuyện tích lũy một vài căn nhà, mảnh đất theo kiểu “mua để đấy” mà không có nhu cầu mua đi bán lại, nên thị trường rất khó lao dốc đồng loạt mà chỉ cục bộ ở một số trường hợp đơn lẻ và rất khó xác định thời điểm nào là đáy.
Các chuyên gia nhận định, Chính phủ đang làm rất tốt việc duy trì lạm phát ở ngưỡng cho phép và nền kinh tế tiếp tục trên đà ổn định trong thời gian tới. Do đó, nhà đầu tư không nên quá hoang mang và vội vàng rút khỏi thị trường lúc này, mà cần nhìn nhận bất động sản như một khoản đầu tư lâu dài, bởi thị trường còn nhiều tiềm năng tăng trưởng và có thể sinh lời ổn định trong dài hạn.
