Hai khối nội - ngoại đều tích cực
SkyWorld Development Berhad, một trong những doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Malaysia, chính thức đánh dấu bước tiến quan trọng tại Việt Nam khi thông qua công ty con SkyWorld Việt Nam ký biên bản ghi nhớ hợp tác với Công ty TNHH MTV Vina An Thuận Phát để thâu tóm khu đất rộng gần 1 ha tại phường Lái Thiêu, TP.HCM (trước đây thuộc tỉnh Bình Dương).
Khu đất được quy hoạch xây dựng tòa tháp cao tối đa 40 tầng với 1.241 căn hộ, hứa hẹn trở thành dự án quy mô lớn tại khu Đông Bắc TP.HCM. SkyWorld dự kiến mua lại toàn bộ vốn điều lệ và quyền lợi của Vina An Thuận Phát để triển khai dự án này.
Trước đó, vào tháng 8/2025, UOA Group (Malaysia) chi 68 triệu USD (tương đương khoảng 1.700 tỷ đồng) mua lại Công ty cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo, chủ sở hữu khu đất diện tích hơn 2.000 m2 trên đường Võ Thị Sáu, quận 1 (TP.HCM). Sau thương vụ, UOA sẽ phát triển tòa nhà văn phòng hạng A cao 22 tầng tại vị trí “vàng” đối diện Công viên Lê Văn Tám.
Ngoài 2 thương vụ nêu trên, năm 2025 cũng chứng kiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài mạnh tay thâu tóm các dự án trong nước, đơn cử Gamuda Land mua lại khu đất 1,1 ha tại quận Lê Chân (Hải Phòng) với giá 38,9 triệu USD (tương đương khoảng 1.000 tỷ đồng) để phát triển dự án chung cư cao cấp với tổng giá trị phát triển (GDV) 222 triệu USD. Dự án dự kiến mở bán trong năm 2026 và bàn giao sau năm 2028.
Trong khi đó, một trong những thương vụ nổi bật đầu năm nay là việc Công ty cổ phần Gateway Thủ Thiêm (thành viên của Hướng Việt Holdings) thâu tóm 42% cổ phần Công ty Nam Rạch Chiếc - chủ đầu tư dự án Palm City tại TP.HCM từ Keppel (Singapore) với giá trị lên tới 2.612 tỷ đồng.
Vào quý II/2025, CapitaLand (Singapore) công bố mua lại phân khu Hải Đăng, quy mô 25 ha, thuộc Khu đô thị Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên) và đổi tên thành The Fulton.
Thương vụ này nâng tổng danh mục nhà ở của CapitaLand tại Việt Nam lên hơn 19.000 căn thuộc 19 dự án, cho thấy chiến lược mở rộng mạnh mẽ ra các khu vực vùng ven Hà Nội của nhà phát triển bất động sản đến từ Singapore này.
Ở khối doanh nghiệp trong nước cũng ghi nhận nhiều thương vụ M&A dự án lớn diễn ra gần đây, điển hình có thể kể tới Sơn Kim Land đã hoàn tất việc mua lại dự án Sài Gòn Broadway vào đầu tháng 10/2025. Dự án này trước đây thuộc sở hữu của Tập đoàn Novaland, có diện tích gần 10 ha, với quy mô khoảng 3.200 căn hộ cao cấp.
Hay như việc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Erasland trúng đấu giá dự án King Crown Infinity tại đường Võ Văn Ngân (TP.HCM) là tài sản phát mãi của Nam A Bank liên quan đến khoản nợ vay của BCG Land.
Dự án được BCG Land khởi công từ năm 2020, diện tích hơn 10.000 m2, tổng mức đầu tư dự kiến 6.018 tỷ đồng. Sau khi hoàn thành, dự án dự kiến cho ra mắt 724 căn hộ, 91 văn phòng, 27 căn shophouse và các lô thương mại.
Trước đó, Sun Group đã mua lại 2,5 ha “đất vàng” từ CTX Holdings tại lô A1-2 Khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) để phát triển dự án Sun Felia Suites. Tương tự, Sunshine Group thâu tóm 55 ha đất thuộc Khu đô thị sinh thái Văn Giang, Hưng Yên từ Xuân Cầu Holdings để phát triển dự án Alluvia City...
Con đường ngắn nhất để lớn mạnh
Theo báo cáo mới nhất của Indochina Capital, mục tiêu tăng trưởng GDP đầy tham vọng của Việt Nam ở mức 8,3-8,5% trong năm 2025 sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho nhiều ngành, lĩnh vực, trong đó có hoạt động M&A dự án.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng thường thúc đẩy đầu tư doanh nghiệp, đa dạng hóa và quá trình tái cấu trúc thị trường. Khi doanh nghiệp trong nước tìm cách mở rộng quy mô, còn nhà đầu tư nước ngoài muốn gia nhập thị trường nhanh hơn, M&A dự án trở thành công cụ hữu hiệu.
Ghi nhận thực tế cho thấy, trong khi nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng giao dịch, thì nhà đầu tư nước ngoài đóng vai trò chủ đạo ở các thương vụ quy mô lớn, tập trung vào nhà ở cao cấp, khu đô thị và bất động sản công nghiệp.
 |
Giá đất không còn rẻ tác động đến chi phí M&A dự án. Ảnh: Dũng Minh. |
Sự phân bổ này phản ánh thế mạnh riêng của từng nhóm: Nhà đầu tư nội địa am hiểu thị trường, nắm bắt được quỹ đất và mạng lưới địa phương; còn nhà đầu tư nước ngoài ưu tiên dự án quy mô lớn, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Cũng cần lưu ý thêm, các yếu tố như dòng tiền rẻ liên tục được tung ra thị trường, mặt bằng lãi suất thấp được duy trì, tốc độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án được đẩy nhanh, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn… đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các thương vụ M&A dự án. Do đó, trên thị trường hiện tại, cả 2 khối nội - ngoại đều hoạt động rất tích cực để kiếm tìm dự án cho giai đoạn phát triển mới.
Trong báo cáo gần đây, Savills đánh giá, thị trường M&A bất động sản Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng nhờ cải cách pháp lý, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động và dòng vốn quốc tế hướng tới giá trị bền vững.
Hình thức hợp tác phát triển, thực hiện M&A theo giai đoạn hoặc chuyển nhượng từng phần ngày càng phổ biến nhằm tăng tính linh hoạt và tối ưu hóa dòng tiền, đồng thời đảm bảo lợi ích chung và phát triển hợp tác lâu dài giữa bên mua - bên bán.
Sự chú trọng vào hợp tác bền vững không chỉ giúp củng cố mối quan hệ lâu dài giữa các bên liên quan, mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững trong thị trường.
Các chuyên gia Savills cũng nhấn mạnh, mặc dù mục tiêu M&A ôn hòa đang trở thành xu thế chủ đạo, nhưng không phải dự án nào cũng thực hiện được theo hình thức này do sự khác biệt tầm nhìn của các doanh nghiệp. Ngoài ra, hiện có một số lực cản trong hoạt động M&A dự án có thể kể tới là giá đất không còn rẻ.
Bên cạnh đó, việc sắp xếp lại địa giới hành chính cũng khiến một số nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi bảng giá đất mới được điều chỉnh như thế nào, bởi điều này tác động đến chi phí thực hiện dự án, mục tiêu phân khúc bất động sản sẽ phát triển...
Lấy ví dụ, bảng giá đất sắp tới của Hà Nội dự báo sẽ tăng mạnh, có khu vực tăng 25% so với giá hiện hành có thể gây e ngại cho bên mua, trở thành rào cản để chốt deal các thương vụ.
Bởi vậy, các nhà đầu tư kỳ vọng với những điều chỉnh sắp tới, nhất là Nghị quyết sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang được Quốc hội thảo luận và dự kiến thông qua tại kỳ họp lần này với nhiều đột phá, cơ hội M&A sẽ rộng mở hơn với các dự án quy mô lớn.
