Hồi hộp chờ bảng giá đất mới
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đang gấp rút xây dựng bảng giá đất lần đầu, áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo trình tự, thủ tục rút gọn. Việc xây dựng bảng giá đất lần đầu sẽ là căn cứ áp dụng trong 12 trường hợp theo quy định của Luật Đất đai 2024. Bảng giá mới được xây dựng từ tổng hợp dữ liệu giá đất các tuyến đường, tuyến đường dự kiến của 168 xã, phường, thị trấn; các chi cục thuế cơ sở; Văn phòng Đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan.
Ngoài TP.HCM, các địa phương phía Nam như Tây Ninh, Đồng Nai… cũng đang lấy ý kiến về bảng giá đất áp dụng từ đầu năm sau, với mức giá dự kiến tăng mạnh. Đồng Nai xây dựng bảng giá thống nhất áp dụng toàn tỉnh từ ngày 1/1/2026, thay thế 2 bảng giá trước khi sáp nhập tỉnh, với mức tăng cao nhất tới 9 lần.
Cụ thể, giá đất nhiều khu vực tăng mạnh, đặc biệt ở nhóm đất nông nghiệp và đất ở. Tại Bình Phước cũ, đất nông nghiệp tăng 1 - 1,2 lần, chủ yếu ở các tuyến tỉnh lộ, khu dân cư đông và nút giao thông chính. Giá đất ở tăng 1,1 - 1,4 lần, tập trung tuyến đường mới mở hoặc chỉnh trang đô thị. Tại Đồng Nai, đất nông nghiệp tăng 1,1 - 2,2 lần; đất ở đô thị tăng 1,6 - 9 lần; đất ở nông thôn tăng 2,3 - 6,8 lần so với hiện hành.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM bày tỏ lo ngại với bảng giá áp dụng từ năm 2026. Theo ông, giá đất trên thị trường đã biến động mạnh, nếu đưa vào bảng giá, chi phí đầu tư ban đầu phải tính toán lại. Tiền sử dụng đất là con số thách thức, khi chiếm khoảng 20% tổng mức đầu tư, trong khi tiền đất chiếm khoảng 50%. Doanh nghiệp phải xác định mức tối đa có thể chịu để quyết định đầu tư hay rút lui.
Bảng giá đất xây dựng cần có sự điều tiết của Nhà nước theo tinh thần “giá thị trường bằng giá đất trong bảng giá nhân hệ số điều chỉnh” (hệ số k), nhằm hạn chế rủi ro chi phí đất tăng cao.
Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, bảng giá mới sẽ tác động mạnh đến doanh nghiệp, vì chi phí bồi thường và sử dụng đất tăng, đội tổng mức đầu tư. Các dự án đang triển khai có thể gặp khó khăn, buộc doanh nghiệp cân nhắc tạm dừng. Dự án chưa triển khai dễ chủ động ngân sách hơn, nhưng rủi ro thị trường không chấp nhận giá bán mới và nguy cơ tranh chấp là một ẩn số.
Giá đất cao còn tác động đến ngân hàng và tín dụng mua nhà. Định giá tài sản bảo đảm phải điều chỉnh; ngân hàng có thể siết tỷ lệ cho vay để kiểm soát rủi ro nợ xấu. Giá nhà và chi phí sở hữu tăng có thể khiến sức mua giảm, đặc biệt với người vay mua lần đầu. VARS IRE cho rằng, bảng giá chỉ có ý nghĩa khi áp dụng cho bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu dùng chung cho tiền sử dụng đất, đấu giá hay tính thuế, bảng giá cần được điều chỉnh linh hoạt để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Cần áp dụng cơ chế hệ số điều chỉnh linh hoạt
TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế, Tài nguyên và Môi trường TP.HCM phân tích, nếu giá đất tăng nhanh, vượt xa mức sống người dân, tất cả chi phí xã hội sẽ đồng loạt tăng, từ đầu tư sản xuất, xây dựng nhà ở đến hạ tầng, gây cản trở phát triển. Ngược lại, giá đất được kiểm soát phù hợp sẽ khuyến khích dòng vốn vào sản xuất - dịch vụ, hạ tầng và nhà ở xã hội, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế vĩ mô.
Do đó, bảng giá đất xây dựng từ năm 2026 cần có sự điều tiết của Nhà nước theo tinh thần “giá thị trường bằng giá đất trong bảng giá nhân hệ số điều chỉnh” (hệ số k), nhằm hạn chế rủi ro chi phí đất tăng cao.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cảnh báo, nếu bảng giá tăng đột biến, doanh nghiệp đội vốn, tiến độ dự án chậm, trong khi người dân phải gánh chi phí qua giá bán. Do đó, địa phương nên thận trọng, lấy ý kiến rộng rãi doanh nghiệp và áp dụng cơ chế hệ số k linh hoạt.
Quốc hội đang xem xét Dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế áp dụng bảng giá nhân hệ số k để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho mọi trường hợp. Quy định này giúp các địa phương xác định giá đất nhanh, doanh nghiệp tiên lượng được chi phí, đồng thời rút ngắn thời gian thủ tục so với trước.
Tuy nhiên, ông Châu nhấn mạnh, không thể áp dụng hệ số k chung cho mọi dự án. Cần xây dựng hệ số riêng theo dự án, phân loại bất động sản cao cấp, trung cấp, bình dân; nhà cao tầng hay thấp tầng; dự án khu đô thị lớn để tính toán phù hợp. Bảng giá hiện nay được xây dựng theo vị trí, tuyến đường, mục đích sử dụng, trong khi nghĩa vụ tài chính chủ yếu phát sinh khi chuyển mục đích sử dụng đất, từ nông nghiệp sang đất ở, đô thị hay từ đất sản xuất - kinh doanh sang đất ở.
HoREA đề nghị bổ sung quy định cho phép UBND tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án, nhằm bảo đảm tính bao trùm của quy phạm pháp luật và hoàn thiện cơ chế bảng giá để tính tiền sử dụng đất đối với các dự án có sử dụng đất.
