Về nguồn cung, năm 2025 thị trường văn phòng Hà Nội có thêm 3 dự án hạng B, bao gồm ThaiSquare Caliria (khu vực Ba Đình - Đống Đa), Pearl Tower và ROX Tower Goldmark City (khu vực phía Tây). Tổng diện tích từ các dự án này đạt hơn 96.200 m2, nâng quy mô tổng nguồn cung văn phòng cho thuê toàn thành phố lên mức 1,85 triệu m2.
Diện tích hấp thụ văn phòng tại Hà Nội trong năm 2025 ghi nhận hơn 78.000 m2, tương đương mức năm 2024. Mức hấp thụ này cho thấy thị trường duy trì sự ổn định tương đối, song tâm lý doanh nghiệp vẫn thận trọng trước bối cảnh kinh tế còn nhiều diễn biến khó lường.
Về giá thuê, giá thuê trung bình của các dự án hiện hữu phân khúc hạng A ghi nhận ổn định, đạt 30,0 USD/m2/tháng, không thay đổi theo quý và tăng 2,3% theo năm. Đối với phân khúc hạng B, giá thuê trung bình ghi nhận 14,8 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 1,8% so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,0% so với cùng kỳ năm ngoái, do sự gia nhập của dự án mới nằm ngoài các cụm văn phòng hạng B tại khu phía Tây.
Về tỷ lệ trống, do thị trường không ghi nhận nguồn cung hạng A mới trong quý IV/2025, tỷ lệ trống trung bình của phân khúc này đã giảm 0,5 điểm phần trăm theo quý và 6,3 điểm phần trăm theo năm, đạt 18,1%. Trong khi đó, tỷ lệ trống của các dự án hạng B tăng 2,5 điểm phần trăm theo quý và 3,5 điểm phần trăm theo năm, đạt 19,3%, phản ánh sự gia nhập của nguồn cung mới.
Về nguồn cầu, giao dịch với mục đích chuyển địa điểm sang các tòa nhà chất lượng cao chiếm ưu thế, đạt 58% tổng diện tích giao dịch lớn được ghi nhận bởi CBRE tại Hà Nội trong năm 2025. Xu hướng này cho thấy, ngay cả trong bối cảnh thị trường thận trọng do những bất ổn toàn cầu, các doanh nghiệp vẫn ưu tiên chiến lược nâng cấp chất lượng văn phòng để đáp ứng nhu cầu dài hạn. Từ góc độ ngành nghề, Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm tiếp tục là hai lĩnh vực dẫn dắt thị trường, chiếm lần lượt 29% và 28% tổng diện tích giao dịch trong năm 2025 tại Hà Nội.
Trong giai đoạn 2026 - 2028, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến đón nhận thêm khoảng 279.000 m2 dự án hạng A, tập trung chủ yếu tại khu vực Tây Hồ Tây thuộc khu phía Tây. Nguồn cung dồi dào này sẽ tạo áp lực lên tỷ lệ trống, buộc các chủ nhà phải áp dụng chiến lược giá thuê cạnh tranh để duy trì sức hút. Bên cạnh yếu tố chi phí, khả năng kết nối của mạng lưới đường sắt đô thị (Metro) đi qua các dự án trọng điểm sẽ là lợi thế lớn, hỗ trợ việc di chuyển của nhân sự và gia tăng giá trị cho tòa nhà.
Về phía khách thuê, dù ngân sách vẫn là ưu tiên hàng đầu khi dịch chuyển văn phòng, các doanh nghiệp đang chú trọng hơn đến trải nghiệm nhân viên nhằm cải thiện hiệu suất làm việc. Để thích nghi với nhu cầu này, chủ nhà cần tích hợp thêm các tiện ích như dịch vụ ẩm thực, khu vực chăm sóc sức khỏe… tại không gian công cộng để tăng tính kết nối. Đồng thời, việc cải tạo, nâng cấp các dự án cũ hướng tới các tòa nhà thông minh, phát triển bền vững là cần thiết để đảm bảo tài sản luôn hiện đại, phù hợp với các tiêu chuẩn vận hành trong tương lai.
