Cánh cửa pháp lý mở dần
Khác với nửa đầu năm 2024 khi khả năng hồi phục còn khá mơ hồ, thì trong nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản đã đón nhận những tín hiệu tích cực rõ nét, từ nguồn cung đến thanh khoản, tỷ lệ giao dịch và quan trọng hơn là niềm tin của nhà đầu tư, cộng đồng doanh nghiệp đã cải thiện đáng kể.
Có được những chuyển biến này là nhờ “làn sóng” chính sách tích cực từ Trung ương đến địa phương liên quan đến bất động sản như Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, Nghị định 75/2025 quy định chi tiết việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Nghị định 76/2025 quy định chi tiết việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, TP. Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa...
Theo các chuyên gia, loạt cơ chế mới mang tính đột phá này không chỉ khơi thông nhiều điểm nghẽn pháp lý, mà còn giải phóng niềm tin của cả chủ đầu tư và khách hàng, mở ra cơ hội phát triển mới cho thị trường bất động sản.
Tiếp đó, vào đầu tháng 5/2025, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân và chưa đầy 2 tuần sau, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 198 và Chính phủ ban hành Nghị quyết 139 để triển khai thực hiện nghị quyết này.
Điều đó cho thấy cả hệ thống chính trị đang vào cuộc với sự đổi mới rõ nét trong tư duy điều hành, tinh thần quyết liệt “chỉ bàn làm, không bàn lùi”, nhằm cải thiện môi trường kinh doanh và khơi thông nguồn lực cho khối kinh tế tư nhân. Trong đó, lĩnh vực bất động sản đóng vai trò quan trọng trong sự tăng trưởng kinh tế của đất nước.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT GP-Invest cho hay, việc khơi thông các các “điểm nghẽn” pháp lý sẽ giúp tăng nguồn cung đất đai, đặc biệt là phát huy hiệu quả của đất đai vào hoạt động sản xuất - kinh doanh, tạo lập nhà ở cho những người có nhu cầu thật.
Một trong những nút thắt được ông Hiệp kỳ vọng sẽ sớm được tháo gỡ là về định giá đất. Từ Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất đến Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, cơ quan quản lý đã nỗ lực giải quyết tình trạng “nợ” định giá đất từ những năm trước.
Dẫu vậy, vấn đề thực thi chính sách còn nhiều bất cập, nhất là tại các địa phương. Đơn cử như việc áp dụng quy định tại Khoản 2, Điều 3 - Nghị định 71, trong đó dùng kết quả đấu giá tại các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để làm thông tin đầu vào định giá đất, dẫn tới nhiều bất cập khi thực tế giá đất đấu giá nhiều khi không tương đồng đối với giá trị quyền sử dụng đất của các khu đất có quy mô lớn.
Việc sai số là một phần nguyên nhân khiến đơn vị định giá e ngại khi ký hợp đồng với địa phương, dẫn tới việc nhiều địa phương kéo dài 6 tháng đến 1 năm chưa thể định giá đất xong một khu đất.
Trong văn bản kiến nghị mới nhất gửi tới Chính phủ và các bộ, ngành liên quan, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đề xuất bổ sung nội dung “Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường…” vào Điểm a, Khoản 2, Điều 4 - Nghị định 71/2024 để đảm bảo hạn chế ảnh hưởng tới giá đấu các thửa đất nhỏ lẻ (nhiều lúc cao bất thường) khi xác định giá của các dự án quy mô lớn; bổ sung nội dung “Hội đồng thẩm định giá đất tùy từng trường hợp cụ thể, thực hiện xác định giới hạn để loại bỏ thông tin giá đất thu thập được, nhưng phải bảo đảm không chênh lệch quá 2 lần giá mặt bằng chung…” vào Điểm b, Khoản 2, Điều 4 - Nghị định 71/2024.
Theo ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch VNREA, với tinh thần của Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân, trong đó có việc “tạo thuận lợi cho kinh tế tư nhân tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh” và “có cơ chế, chính sách phù hợp kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là giá đất sản xuất - kinh doanh, phi nông nghiệp, hạn chế tối đa ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư, sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp”, việc điều chỉnh một số nội dung của Nghị định 71/2024 trong việc xác định giá đất của các dự án bất động sản là cần thiết, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào các dự án bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường.
Tránh “trên thông, dưới tắc”
Ngoài giá đất, một vấn đề khác đang được các doanh nghiệp và thành viên thị trường đề xuất cần phải khắc phục ngay theo tinh thần của Nghị quyết 68 là ách tắc khi chuyển nhượng căn hộ đã bàn giao nhưng chưa có sổ hồng.
Tình trạng này bắt nguồn từ công văn ngày 23/5/2025 của cơ quan đăng ký đất đai tại Hà Nội, trả hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Lý do cơ quan này đưa ra là nhà ở đã được bên bán nhận bàn giao từ chủ đầu tư, nên kể từ ngày 1/8/2024 sẽ không được chuyển nhượng nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (gọi tắt là sổ hồng).
Trên thực tế, một số phòng công chứng đang tạm ngừng tiếp nhận hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng này.
Cơ quan chức năng đã căn cứ Điều 160 - Luật Nhà ở 2023 với quy định “giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở ở phải có đủ điều kiện, có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật”, làm dấy lên lo ngại ảnh hưởng lớn đến thị trường chung cư thứ cấp, vì khi căn hộ đã đã bàn giao mà chưa được cấp sổ hồng sẽ không được chuyển nhượng, mua đi bán lại.
Để tránh ảnh hưởng tới tâm lý người dân, doanh nghiệp, ngay sau đó, Bộ Xây dựng cho biết, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được áp dụng theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 49 - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và chỉ không áp dụng với các trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Mặc dù vậy, từ câu chuyện nêu trên, nhiều thành viên thị trường cho hay, vẫn tồn tại sự chồng chéo giữa nhiều quy định pháp lý hiện hành khiến hệ thống vận hành bị tắc nghẽn, nhất là ở cấp địa phương.
Đó là chưa kể sắp tới đây, khi áp dụng mô hình chính quyền 2 cấp và phân cấp, phân quyền mạnh mẽ hơn cho cấp cơ sở, việc không giải tỏa những vướng mắc này sẽ tạo ra điểm nghẽn rất lớn đối với các sắc luật trực tiếp điều chỉnh thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các luật liên quan khác.
Thực tế, nhiều chuyên gia đã đặt vấn đề cần phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi căn bản các sắc luật này và hiện tại, Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ hồ sơ 2 dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có đề xuất “hợp nhất các quy định về kinh doanh nhà ở có sẵn, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở vào Luật Kinh doanh bất động sản để tránh sự chồng chéo của hệ thống pháp luật”.
Theo đánh giá của các thành viên thị trường, niềm tin của nhà đầu tư là “đồng vốn vô hình” nuôi dưỡng bất kỳ thị trường nào, đặc biệt đối với thị trường có mức độ nhạy cảm cao với các thông điệp chính sách như bất động sản.
Bởi vậy, việc duy trì lòng tin của nhà đầu tư là yếu tố then chốt giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững. Đây cũng là lý do các thành viên thị trường kỳ vọng vào những tư duy mang tính đột phá gần đây trong việc xây dựng thể chế, chính sách, hướng tới một môi trường kinh doanh minh bạch, cạnh tranh và rộng mở cơ hội.
