Trước giờ "G"
Hiện tại, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận mua và làm nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) đang được Chính phủ giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng đất ở, doanh nghiệp đang có “đất ở, hoặc đất ở và đất khác” mới được phép thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Hơn nữa, sắc luật này có thể được thi hành từ ngày 1/7/2024 - sớm hơn 6 tháng so với kế hoạch được thông qua hồi đầu năm là từ ngày 1/1/2025. Vì thế, việc nhanh chóng áp dụng cơ chế thí điểm sẽ sớm tháo gỡ “nút thắt” đất ở đang khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại “đứng hình” hiện nay.
Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ chế thí điểm này có thể dẫn đến tình trạng bất động sản phát triển quá nóng, gây dư thừa nguồn cung, xuất hiện tình trạng bỏ hoang hay gom đất đầu cơ. Tuy nhiên, mặt tích cực là tránh được xung đột khi thu hồi đất, người dân dễ đồng thuận do giá bồi thường cao hơn và chủ đầu tư cũng có thêm một kênh tiếp cận đất đai để xây nhà ở thương mại.
Trong bảng tổng hợp ý kiến gửi Bộ Tư pháp thẩm định, phần lớn các bộ, ngành, địa phương đều đồng thuận với dự thảo Nghị quyết. Chẳng hạn, TP. Hà Nội cho biết thống nhất ban hành nghị quyết thí điểm để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho khoảng 191 dự án (quy mô 1.700 ha) trên địa bàn. TP.HCM cũng thông tin đã có quy hoạch sử dụng khoảng 600.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích đất ở…
Thực tế, từ năm 2014, Luật Nhà ở quy định phải có 100% đất ở mới được làm dự án khiến nhiều dự án bất động sản bị ách tắc. Đến năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022 sửa 9 luật cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư. Dù vậy, tình hình cũng không mấy biến chuyển do phần lớn các dự án bất động sản mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, tỷ lệ dự án thực hiện trên 100% đất ở chỉ chiếm 1%, trong khi các dự án phát triển trên đất hỗn hợp gồm đất ở và các loại đất khác chiếm tới 94%.
Có thể thấy, quy định phải có đất ở mới được chấp thuận chủ trương làm nhà ở thương mại đang tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở - nguyên nhân hàng đầu khiến giá nhà tăng cao. Do đó, nếu đề án trên được thông qua, đây có thể xem là một bước tiến lớn trong hơn 10 năm qua: Từ “đất ở” (Luật Nhà ở 2014) đến “đất ở hoặc đất ở và đất khác đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng” (Luật số 03/2022 sửa 9 luật và Luật Đất đai 2024), sang thí điểm các loại đất khác.
“Cho phép áp dụng cơ chế thí điểm này sẽ tạo điều kiện cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án không có yếu tố đất ở được ra đời, từ đó vừa cải thiện nguồn cung cho thị trường nhà ở, vừa góp phần hạ nhiệt giá nhà”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.
Trong góp ý mới đây, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đánh giá, việc cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác, cho phép doanh nghiệp đang có đất khác được thực hiện dự án nhà ở thương mại là một trong những thay đổi quan trọng nhất trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2024. Đây là quy định rất cần thiết, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, khắc phục được các vướng mắc liên quan tới đất ở hiện nay.
 |
Gỡ được “nút thắt” đất ở sẽ giải phóng nguồn cung cho thị trường nhà ở. Ảnh: Dũng Minh |
Vẫn còn những băn khoăn
Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi, nhưng tốc độ hồi phục nhanh hay chậm phụ thuộc vào tiến độ gỡ vướng cho các dự án. Lý do bởi, dù luật đã được thông qua, nhưng nhiều điểm mấu chốt, trong đó có vấn đề liên quan đến đất làm dự án nhà ở thương mại vẫn phải chờ được cấp phép thí điểm, chỉ cần một sự lệch pha, không ăn khớp sẽ có thể kéo chậm đà hồi phục của thị trường.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho biết, doanh nghiệp ông đang triển khai một dự án mới tại Long An và đang “đau đầu” bởi pháp lý dự án mới chưa xong, thì dự án cũ đã bán hàng cũng gặp vấn đề tương tự.
“Ngân hàng đang hỗ trợ cho vay với lãi suất thấp, nhưng thực tế doanh nghiệp không thể tiếp cận. Bởi muốn vay được vốn ngân hàng thì phải có tài sản đảm bảo đủ điều kiện thế chấp, trong đó điều kiện tiên quyết là dự án phải có chấp thuận chủ trương đầu tư, mà muốn vậy thì dự án phải đáp ứng yêu cầu là có đất ở. Thế nhưng, hiện nay, phần lớn quỹ đất là doanh nghiệp đi mua đất nông nghiệp của người dân nên việc có đất ở để được chấp thuận chủ trương đầu tư là rất khó”, vị này giãi bày.
Liên quan tới dự thảo Nghị quyết, bên cạnh những ý kiến tán đồng, một số quy định còn gây băn khoăn. Chẳng hạn, tại dự thảo Nghị quyết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất giới hạn 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.
Ông Lê Hoàng Châu đánh giá, quy định giới hạn thí điểm 30% dự án trong kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của tỉnh chưa “hợp tình hợp lý”, lý do bởi chủ đầu tư những dự án này đương nhiên có lợi thế hơn nhóm không được thí điểm.
“Nhóm doanh nghiệp được áp dụng thí điểm sẽ có điều kiện chiếm lĩnh thị trường và hưởng nhiều lợi ích, trong khi 70% dự án còn lại sẽ chịu thua thiệt rất lớn vì không được lựa chọn thí điểm. Điều này có thể dẫn đến việc áp dụng pháp luật chưa công bằng, bình đẳng giữa các doanh nghiệp và các địa phương về kết quả thu ngân sách từ đất đai. Sau cùng người mua nhà sẽ là bên chịu thiệt nhiều nhất”, ông Châu cảnh báo.
Còn theo VCCI, dự thảo Nghị quyết đang đề xuất theo hướng địa phương sẽ ban hành tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư và các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương để lựa chọn dự án tại địa bàn được phép thí điểm, như vậy dễ tạo ra cơ chế “xin - cho” khi xác định các dự án đầu tư được áp dụng cơ chế thí điểm. Để hạn chế tình trạng này, cần đưa ra tiêu chí chung và các địa phương sẽ dựa vào tiêu chí này để xác định các dự án phù hợp.
