Gỡ tắc pháp lý: Giải pháp gốc rễ cho thị trường địa ốc

Nút thắt lớn

Diễn biến chung của thị trường bất động sản hiện tại là “đứng hình” về thanh khoản lẫn việc triển khai các dự án. Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đằng sau sự yên ắng ấy là “làn sóng ngầm” khách hàng kéo đến các doanh nghiệp địa ốc, đặc biệt là các doanh nghiệp triển khai nhiều dự án thời gian qua để đòi nhà, đòi lại tiền do các chủ đầu tư vi phạm cam kết.

“Có nhiều lý do để khách hàng phản ứng lúc này, như dự án chậm tiến độ xây dựng, thị trường gặp khó, giá trị sản phẩm sụt giảm, người mua muốn tìm cớ rút tiền. Cũng có nhiều khách hàng cho biết sẵn sàng đồng hành với doanh nghiệp, nhưng cương quyết yêu cầu các chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án đầy đủ vì mất niềm tin vào các doanh nghiệp”, đại diện một doanh nghiệp địa ốc đang có một số dự án bị khách hàng phản ứng gần đây chia sẻ.

Theo phân tích của các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản bị tắc thanh khoản, trong đó nút thắt cơ bản nhất là dòng tiền, thủ tục pháp lý và niềm tin thị trường suy giảm. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh có nguyên nhân chính là một số quy định pháp luật thiếu đồng bộ, thống nhất.

“Thiếu pháp lý dẫn đến khó khăn trong việc xoay xở dòng tiền. Hiện doanh nghiệp muốn vay vốn ngân hàng phải có dự án hoàn thiện về pháp lý, trong khi đó, hầu hết các dự án tại TP.HCM ít nhiều pháp lý đều bị vướng, nên không thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng. Kênh huy động vốn trái phiếu cũng bị tắc, nên dường như chỉ còn kênh tìm vốn duy nhất từ việc bán hàng, nhưng kênh này cũng bị tắc do dự án chưa hoàn thiện thủ tục”, ông Châu phân tích và cho rằng, giải pháp gốc rễ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường hiện nay là tháo gỡ thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản.

Tổng giám đốc một tập đoàn đang sở hữu hàng chục dự án bất động sản chia sẻ về câu chuyện khó khăn với bài toán tạo dòng tiền của doanh nghiệp. Thời gian qua, doanh nghiệp của ông đã chào bán dự án cho nhiều đối tác, quỹ đầu tư nước ngoài. Mặc dù rất nhiều đối tác quan tâm nhưng khi vào giai đoạn đàm phán, họ đều từ chối mua với lý do dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

“Giải pháp căn cơ, lâu dài để gỡ khó cho thị trường bất động sản là tháo gỡ khó khăn về thủ tục. Một khi thủ tục được khơi thông, sẽ giúp thị trường lưu thông, niềm tin phục hồi, từ đó tạo ra dòng tiền. Còn nếu thủ tục bị tắc thì dù có giảm giá bán vẫn khó bán được hàng do người mua mất niềm tin”, vị tổng giám đốc kiến nghị.

Gần 20 năm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, dưới góc nhìn của ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time thì “chưa bao giờ thấy thị trường bất động sản đứng hình một cách bất thường như gần đây”.

“Vấn đề của thị trường hiện nay không phải là giá cao hay thấp, cũng không phải là nhà đầu tư không có tiền, mà vấn đề là nhà đầu tư đang mất niềm tin vào thị trường và đang mang nặng tâm lý chờ đợi thị trường sẽ giảm giá thật sâu, mới tính đến chuyện mua vào”, ông Tiến nhận xét.

Khẩn trương “gỡ” nút thắt

Chưa bao giờ câu chuyện tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được quan tâm như hiện nay.

Tại TP.HCM, chỉ tính từ đầu năm đến nay, lãnh đạo Thành phố đã liên tiếp có 3 cuộc làm việc với các doanh nghiệp địa ốc để tháo gỡ vướng mắc về thủ tục các dự án trên địa bàn. Đầu tiên là cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tại 116 dự án bất động sản theo đề xuất của HoREA, kế đến là cuộc gặp gỡ trực tiếp 6 doanh nghiệp là chủ đầu tư của 7 dự án trên địa bàn TP.HCM và cuộc họp tháo gỡ vướng mắc của 6 dự án tiếp theo diễn ra cuối tuần qua.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chưa khi nào các ban ngành TP.HCM thể hiện sự quyết liệt trong việc tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho dự án nói riêng và thị trường bất động sản nói chung như hiện nay.

Cụ thể, sau cuộc họp gặp gỡ nghe 6 chủ đầu tư trình bày các khó khăn, vướng mắc tại 7 dự án, Thành phố mới đây đã kết luận hướng gỡ khó cho 4 dự án (3 dự án còn lại thuộc thẩm quyền của Trung ương). Các dự án khác, sau khi rà soát các vướng mắc cụ thể, Thành phố sẽ có kết luận hướng giải quyết từng dự án kế tiếp.

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đã giao Sở Xây dựng khẩn trương phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch Kiến trúc và các đơn vị liên quan khẩn trương chủ động rà soát, tập trung xử lý các vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của đơn vị.

Đối với những khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền của UBND TP.HCM hoặc bộ, ngành Trung ương thì khẩn trương tham mưu UBND TP.HCM hướng giải quyết, đồng thời có kế hoạch, thường xuyên trao đổi làm việc với các doanh nghiệp bất động sản có dự án vướng mắc để hướng dẫn thực hiện.

Thực tế, hầu hết vướng mắc của các dự án đều tồn tại từ nhiều năm và đây cũng không phải là lần đầu lãnh đạo TP.HCM gặp gỡ chủ đầu tư và cam kết tháo gỡ.

“Chủ trương và thực tế luôn có những khoảng cách, chỉ hy vọng đợt này các dự án sẽ được nhanh chóng gỡ vướng”, lãnh đạo một doanh nghiệp kỳ vọng và kiến nghị, cần có thủ tục thống nhất, tránh tình trạng hiện nay không chỉ doanh nghiệp mà các sở, ngành cũng có lúc lúng túng, đùn đẩy, không biết thủ tục nào làm trước, thủ tục nào làm sau. Khi thủ tục đồng bộ thì cơ quan chức năng làm đúng trách nhiệm, dự án của doanh nghiệp không bị “trùm mền”.