Thưa ông, căn cứ nào để xác lập quyền hưởng dụng đối với cá nhân, pháp nhân?
Theo quy định tại Chương XIV, Mục 2, Điều 257 Bộ luật Dân sự 2015, quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định. Căn cứ xác lập quyền hưởng dụng là theo pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.
Việc này xuất phát từ thực tiễn đa dạng của cuộc sống, đặc biệt về sở hữu trong dân sự. Điển hình là xuất phát từ việc các chủ thể “chung lưng đấu cật” để hình thành nên một tài sản mới, quy mô hơn và khai thác hiệu quả hơn, mà một bên không đủ khả năng làm được nên cần có sự phối kết hợp với nhau, hoặc có thể xuất phát từ ý chí của người để lại tài sản nhằm duy trì sự tồn tại hoặc khai thác tài sản hiệu quả, mà không bị biến mất hoặc bị tiêu hao dần về mặt giá trị .
Ðể tránh việc không trở thành “bù nhìn”, việc duy nhất các chủ tài sản phải làm là tự mình giải quyết hoặc khắc phục mọi khó khăn mà không phải nhờ bên thứ hai trợ giúp
Ví dụ, trong một gia đình, người bố và người mẹ di chúc cho con mảnh đất, nhưng người con cũng không có khả năng tài chính để xây dựng một khu nhà cho thuê.
Trong khi cuộc sống khó khăn, người bố và mẹ quyết định hợp tác với một pháp nhân đầu tư tài chính xây nên một khu nhà phức hợp, gồm các chức năng ở và làm văn phòng cho thuê. Hai bên thoả thuận phân chia lợi ích.
Trong di chúc, người bố và người mẹ cũng chỉ định phần quyền thời gian hưởng dụng đối với pháp nhân, với tỷ lệ ăn chia theo thoả thuận giữa hai bên.
Trường hợp một người có quyền sở hữu, nhưng quyền sử dụng, khai thác lại thuộc người khác. Nếu muốn định đoạt tài sản, chủ tài sản không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã được xác lập. Như vậy, có khác nào họ trở thành chủ sở hữu “bù nhìn”. Làm cách nào để hạn chế được tình trạng này?
Việc có quan điểm cho rằng, chủ sở hữu chỉ là “bù nhìn” trong thực tế có một phần đúng. Bởi lẽ, họ không toàn quyền được quyết định mọi việc, mà buộc phải phối hợp với người có quyền hưởng dụng để thương thảo theo ý muốn.
Điều này không phải ngẫu nhiên, vì theo phân tích trên, quyền hưởng dụng này phải có căn cứ pháp luật thì mới được chấp nhận. Bản chất của quyền hưởng dụng là quyền về tài sản. Trước khi hưởng quyền, người đó phải thực hiện các nghĩa vụ. Do vậy, việc người sở hữu bị hạn chế quyền là điều không quá khó hiểu .
Luật sư Vũ Ngọc Chi
Thực ra, luật cũng có hạn chế về thời hạn của người có quyền hưởng dụng, theo quy định tại Điều 260 Bộ luật Dân sự 2015 là tối đa đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên nếu là cá nhân và đến khi pháp nhân chấm dứt tồn tại nếu là pháp nhân, nhưng không quá 30 năm nếu người hưởng dụng đầu tiên là pháp nhân.
Để tránh việc không trở thành “bù nhìn”, việc duy nhất các chủ tài sản phải làm là tự mình giải quyết hoặc khắc phục mọi khó khăn mà không phải nhờ bên thứ hai trợ giúp.
Ngân hàng lo ngại rằng, nếu nhận thế chấp bất động sản dạng này thì nảy sinh câu chuyện, ngân hàng không biết ai là người có quyền hưởng dụng nếu chủ sở hữu cố tình che giấu tình trạng nhà đất. Theo ông, những rủi ro pháp lý nào sẽ xảy ra?
Mọi vấn đề có phức tạp hay không trước hết là do người làm việc. Thứ hai, rắc rối hơn khi luật không điều chỉnh hoặc chưa đề cập đến. Vì vậy, các bên rất khó có cách để giải quyết . Khi đã có luật điều chỉnh, vấn đề sẽ được giải quyết và không còn phức tạp nữa.
Trong trường hợp ngân hàng nhận thế chấp với nhà đất dạng này, ngân hàng buộc phải làm rõ về quyền sở hữu tài sản, cũng như quyền hưởng dụng tài sản. Đồng thời, buộc phải có sự thỏa thuận cả 2 bên mới có thể bảo đảm nghĩa vụ. Việc này được thực hiện ở 2 khâu: thẩm định tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm.
