Hàng tồn kho tăng nhanh
Số liệu báo cáo của 52/63 địa phương lên Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tồn kho bất động sản trong quý III/2023 trên cả nước đạt gần 17.000 sản phẩm, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền (tăng hơn 250 căn hơn so với quý liền trước). Trong đó, chung cư tồn kho gần 3.200 căn; nhà ở riêng lẻ hơn 6.500 căn; đất nền hơn 7.200 nền.
Theo Bộ Xây dựng, mặc dù có những dấu hiệu tích cực từ cơ chế và chính sách, cũng như sự điều chỉnh lãi suất ngân hàng, song vẫn tồn tại nhiều dự án bất động sản đang phải tạm ngưng triển khai do gặp phải các vấn đề liên quan đến pháp lý, điều chỉnh quy hoạch... Ngoài ra, khó tiếp cận nguồn vốn vay cũng khiến việc giải quyết lượng tồn kho bất động sản trở nên khó khăn.
Lượng hàng tồn kho lớn phần nào được thể hiện trong báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán. Đơn cử, báo cáo tài chính quý III/2023 của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG) cho thấy, doanh thu bán hàng trong kỳ giảm mạnh và hàng tồn kho tăng cao. Tính đến ngày 30/9/2023, giá trị hàng tồn kho của Nam Long đạt hơn 16.836 tỷ đồng, tăng khoảng 1.970 tỷ đồng so với cuối năm 2022 và chiếm gần 61% tổng tài sản. Đây là mức tồn kho cao nhất trong những năm qua của doanh nghiệp này.
Cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho của Nam Long là 14.850 tỷ đồng. Trước đó, con số này lần lượt ở mức 15.490 tỷ đồng năm 2021; 6.069 tỷ đồng năm 2020 và 4.298 tỷ đồng năm 2019.
Theo báo cáo, dự án Izumi có giá trị tồn kho lớn nhất, lên đến 9.037 tỷ đồng, tăng so với mức 8.299 tỷ đồng hồi cuối năm 2022. Kế tiếp là dự án Waterfront giai đoạn 1 với 3.556 tỷ đồng, dự án Waterfront giai đoạn 2 với 1.528 tỷ đồng, Hoàng Nam - Akari khoảng 1.047 tỷ đồng và dự án Cần Thơ với 911 tỷ đồng…
Hay tại Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã PDR), tình trạng tồn đọng vốn diễn ra tại hàng loạt dự án, trong đó EverRich 2 là lớn nhất (gần 3.600 tỷ đồng), kế đến là Bình Dương Tower (2.378 tỷ đồng), Tropicana Bến Thành Long Hải (gần 2.000 tỷ đồng), Phước Hải (1.525 tỷ đồng)… Tính đến ngày 31/9/2023, hàng tồn kho của doanh nghiệp này đạt hơn 12.157 tỷ đồng, chiếm tới gần 60% tổng tài sản.
Tương tự, hàng tồn kho cũng đang chiếm phân nửa tài sản của Đất Xanh hay Khang Điền. Báo cáo tài chính hợp nhất soát xét bán niên 2023 của Đất Xanh (mã DXG) cho thấy, trong quý II/2023, giá trị hàng tồn kho đạt 14.788 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Trong đó, phần lớn là bất động sản dở dang giá trị 11.430 tỷ đồng, bất động sản thành phẩm là 2.455 tỷ đồng, bất động sản hàng hóa là 661 tỷ đồng...
Hàng tồn kho của Khang Điền (mã KDH) tính đến cuối quý II/2023 cũng tăng so với đầu năm, lên gần 12.700 tỷ đồng. Hai dự án chiếm phần lớn giá trị tồn kho của doanh nghiệp này là Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.640 tỷ đồng) và Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (hơn 3.340 tỷ đồng).
“Khơi dòng” tồn kho bất động sản, cách nào?
Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản trong quý III/2023 trên cả nước đạt gần 17.000 sản phẩm, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền.
Ở thời điểm này, nhu cầu sở hữu nhà ở thực của người dân rất lớn, nhưng khả năng tài chính chỉ có thể chi trả cho căn hộ khoảng 2-2,5 tỷ đồng, trong khi nguồn cung của thị trường chủ yếu là phân khúc nhà ở thương mại giá cao từ 3 tỷ đồng trở lên.
Theo đó, với nhóm hàng tồn kho bất động sản thành phẩm là nhóm các sản phẩm đã hoàn thiện đưa ra thị trường nhưng không có giao dịch do thanh khoản yếu, chủ đầu tư cần phải cơ cấu lại giá bán cho phù hợp hơn, thậm chí phải chấp nhận “hy sinh” một phần lợi nhuận để bán được hàng. Với nhóm hàng tồn kho bất động sản bán thành sản phẩm, đây là nhóm đã triển khai nhiều năm nhưng chưa hoàn thiện, việc giải quyết nằm trong tay các cơ quan có thẩm quyền. Do đó, các đơn vị quản lý nhà nước cần xem xét, đẩy nhanh việc gỡ vướng cho các dự án, khơi thông nguồn lực.
Trong bối cảnh sức chi trả cho bất động sản trong nước còn hạn chế như hiện nay, nhóm kiều bào, người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam được cho là nhóm khách hàng rất tiềm năng nhờ nguồn lực tài chính dồi dào, lại có nhu cầu về nhà đất, nhưng đang gặp nhiều rào cản trong việc sở hữu bất động sản trong nước.
Ông Peter Hồng - Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài, cũng là một Việt kiều (Canada) cho biết, hiện có khoảng 5,5 triệu người Việt Nam ở nước ngoài và hơn 1 triệu người là thế hệ F2, F3 mang quốc tịch nước ngoài có ông, bà, bố, mẹ là người Việt Nam. Trong đó, có khoảng 600.000-700.000 người là doanh nhân, trí thức có trình độ cao (chiếm 10-12% cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài), nhiều người muốn trở về quê hương để đầu tư, kinh doanh hoặc sinh sống nên nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam là rất lớn. Do đó, chính sách cần sửa đổi cho phù hợp để người nước ngoài, kiều bào có thể mua được bất động sản tại Việt Nam dễ dàng hơn. Nếu làm được điều này, có thể giải cứu bất động sản bằng nguồn vốn kiều hối lớn (năm 2023 dự kiến có khoảng 19,2 tỷ USD vốn kiều hối).
“Rất nhiều kiều bào muốn về Việt Nam định cư, nhưng không biết mua bất động sản ở đâu, giá thế nào và sở hữu ra sao. Nhiều kiều bào làm mấy chục năm ở nước ngoài, gửi tiền vào ngân hàng không lãi, thậm chí tới đây còn phải đóng phí nên họ muốn về Việt Nam đầu tư, mua bất động sản, sau này họ mất đi có thể để lại cho con cháu. Vì vậy, cần khơi thông thủ tục để thu hút dòng vốn rất lớn này”, ông Peter Hồng nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư vốn và Bất động sản DT24.VN cũng cho hay, lượng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam mỗi năm rất lớn. Theo đó, lượng nhà đầu tư cũng đến nhiều hơn, việc kinh doanh lâu dài ở Việt Nam nảy sinh nhu cầu sở hữu nhà ở, căn hộ.
“Ngoài nhu cầu an cư lạc nghiệp, người nước ngoài tại Việt Nam còn có mục đích đầu tư, gia tăng giá trị sản phẩm, cho nên nhu cầu về bất động sản là rất lớn”, ông Bảo nói.
Hiện tại, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm mới về sở hữu nhà ở, trong đó có sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế, việc người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam còn gặp nhiều rào cản, nói như luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Chủ tịch Công ty Luật Legal United Law, đầu tiên là thiếu vắng các quy định pháp luật cần thiết và quan trọng để các cơ quan nhà nước vận dụng trong thực tiễn, tiếp theo là quy trình hoàn thiện thủ tục sở hữu nhà tại Việt Nam đối với kiều bào, người nước ngoài vẫn nhiêu khê…
Bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Eximrs thông tin, trong quá trình bán hàng, có nhiều khách hàng là Việt kiều, người nước ngoài ngỏ ý muốn mua sản phẩm. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng như đơn vị phân phối đều bối rối vì không biết dự án có được bán cho những đối tượng khách hàng này hay không, bởi danh mục các dự án được bán do nhiều đơn vị, trong đó có Bộ Quốc phòng thống nhất và đưa ra, nhưng danh sách này cập nhật rất chậm.
“Những dự án mới hình thành gần như không có tên trong danh sách khiến cả chủ đầu tư lẫn đơn vị phân phối đều phân vân”, bà Tú chia sẻ.
Để thu hút và phát huy nguồn lực rất lớn này, bà Tú cho rằng, quy định về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam cần cởi mở và cụ thể hơn. Đồng thời, việc sửa đổi này cần đồng bộ với các quy định tại Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản… để tránh xung đột, chồng chéo.
