600 khu công nghiệp vào năm 2030: Cuộc đua chuyển sang “phân vai”
Tại Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2026 (VIPF 2026), các chuyên gia đã cùng thảo luận về vấn đề khi các khu công nghiệp bước sang thế hệ mới, làm thế nào để cân bằng giữa hạ tầng truyền thống với năng lượng xanh, dữ liệu, chuyển đổi số, logistics và thủ tục đầu tư.
Theo ông Nguyễn Thành Chương, Tổng giám đốc CTCP Khu công nghiệp Thành Thành Công (TTC), mô hình khu công nghiệp trước đây thường được phát triển tại những địa bàn có sẵn nguồn lao động hoặc nguyên liệu để phục vụ từng nhà đầu tư. Tuy nhiên, yêu cầu mới đã cao hơn khi doanh nghiệp không chỉ tìm mặt bằng mà còn cần một hệ thống hạ tầng đồng bộ.
“Mô hình khu công nghiệp thế hệ mới bắt buộc phải tích hợp đầy đủ: hạ tầng kỹ thuật xanh, năng lượng tái tạo, logistics đồng bộ và môi trường sống - tiện ích cho người lao động để đảm bảo sự phát triển ổn định, lâu dài”, ông Chương nói.
 |
Ông Nguyễn Thành Chương chia sẻ tại phiên 2 VIPF (Ảnh: Lê Toàn). |
Từ thực tế khu công nghiệp Thành Thành Công tại Trảng Bàng, Tây Ninh, doanh nghiệp đã chuyển đổi từ mô hình truyền thống trong 7 năm qua, tích hợp hạ tầng logistics, năng lượng xanh và phát triển khu dân cư, đô thị phụ trợ nhằm tạo nguồn cung lao động ổn định cho các nhà máy.
Không dừng ở đó, TTC đang hướng tới một dự án khu công nghiệp thế hệ mới tại Đồng bằng sông Cửu Long với quy mô khoảng 7.000 ha, trong đó các yếu tố xanh, sinh thái, logistics và hạ tầng số được thiết kế ngay từ đầu.
Tuy nhiên, nếu tất cả khu công nghiệp đều cố gắng tích hợp mọi loại hình hạ tầng, tiện ích và dịch vụ, sản phẩm có thể trở nên dàn trải và không phát huy được ưu thế riêng. Đây là điểm ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn KN Holdings, đặt ra khi nhìn vào quá trình mở rộng nguồn cung.
Theo ông Tuấn Anh, cả nước hiện có khoảng 478 khu công nghiệp với tổng diện tích quy hoạch khoảng 150.000 ha. Đến năm 2030, định hướng tăng lên khoảng 600 khu công nghiệp với 180.000 ha, tương đương thêm khoảng 30.000 ha. Khi nguồn cung tiếp tục tăng, vấn đề không còn chỉ là phát triển thêm đất mà là lựa chọn mô hình phù hợp.
Do đó, giai đoạn tới chúng ta cần một hệ sinh thái tích hợp có sự “phân vai” rõ ràng. Cụ thể, khu công nghiệp hướng tới công nghệ cao, bán dẫn cần tập trung vào nguồn điện công suất lớn, ổn định và hệ thống xử lý nước thải đạt tiêu chuẩn cao. Trong khi đó, khu công nghiệp thu hút chế biến thực phẩm, công nghiệp nhẹ cần ưu tiên vị trí gần chuỗi cung ứng nguyên liệu và hạ tầng logistics.
 |
Ông Nguyễn Tuấn Anh nhận thấy, giai đoạn tới, các khu công nghiệp cần có sự phân vai rõ ràng (Ảnh: Lê Toàn). |
Ở cấp độ vùng, TP.HCM có lợi thế về công nghệ cao và dịch vụ; Phú Mỹ mạnh về công nghiệp nặng và cảng nước sâu; Tây Ninh và khu vực miền Tây có thể phát huy lợi thế về chế biến và chuỗi cung ứng logistics đường sông, đường biển. Theo ông Tuấn Anh, sự phân vai này giúp tối ưu hóa nguồn lực đầu tư công và hạ tầng sẵn có của từng địa phương.
Như vậy, “thế hệ mới” không nhất thiết đồng nghĩa với việc mọi khu công nghiệp phải sở hữu cùng một danh mục tiện ích. Điểm quan trọng hơn là xác định khu công nghiệp phục vụ ai, ngành gì và lợi thế nằm ở đâu, từ đó lựa chọn cấu phần hạ tầng phù hợp.
Không phải càng nhiều tính năng càng tốt
Từ góc nhìn của một nhà phát triển quốc tế, ông Hoàng Vĩnh Tuấn, Giám đốc Khối Kinh doanh và Marketing, Soilbuild International Việt Nam cho rằng, quá trình đổi mới sản phẩm cần bắt đầu từ nhu cầu thực tế của khách thuê.
Soilbuild đúc kết ba nguyên tắc: sản phẩm phải giúp khách thuê bắt đầu nhanh hơn, vận hành hiệu quả hơn và mở rộng với mức độ chắc chắn cao hơn; mô hình tích hợp phải thực chất, bao gồm nhà xưởng, tiện ích, năng lượng, quản lý tài sản và dịch vụ hỗ trợ vận hành; cuối cùng là ESG phải tạo ra hiệu quả thực tế thay vì chỉ phục vụ mục tiêu chứng nhận.
“Mục tiêu không phải là nhồi nhét thật nhiều tính năng, mà là làm cho các năng lực đó hoạt động đồng bộ với nhau”, ông Tuấn nói.
Điểm này cũng làm rõ hơn khái niệm “tích hợp”. Một khu công nghiệp có thể có năng lượng xanh, logistics, nhà xưởng xây sẵn, tiện ích hay hạ tầng số, nhưng nếu những cấu phần này không giải quyết được nhu cầu cụ thể của khách thuê thì chưa chắc tạo ra lợi thế.
 |
Ông Hoàng Vĩnh Tuấn nhấn mạnh, quá trình đổi mới sản phẩm cần bắt đầu từ nhu cầu thực tế của khách thuê (Ảnh: Lê Toàn). |
Còn theo quan điểm ông John Campbell, Giám đốc Khối dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam, sự thay đổi của sản phẩm khu công nghiệp đang đi xa hơn việc cung cấp một diện tích đất hoặc nhà xưởng.
“Bạn không thể tự xem mình là chủ đất bán quyền sử dụng đất đơn thuần nữa; bạn phải biến mình thành một nền tảng công nghiệp”, ông Campbell nói và cho rằng ESG cũng phải giúp giảm chi phí, tiết kiệm thời gian và hỗ trợ trực tiếp cho hoạt động của bên thuê.
Từ đó, khu công nghiệp thế hệ mới cần thay đổi cả cách quy hoạch. Mô hình cũ với những khu đất đơn chức năng 300 - 500 ha cần được thay thế bằng quy hoạch tổng thể kết hợp sản xuất, R&D, dịch vụ thương mại, khu lưu trú cho người lao động và không gian cho trung tâm dữ liệu.
 |
Theo ông John Campbell, khu công nghiệp thế hệ mới cần thay đổi cả cách quy hoạch (Ảnh: Lê Toàn). |
Đi cùng với đó là các hạ tầng thiết yếu như nguồn nước ổn định, hệ thống xử lý nước thải tiên tiến và đặc biệt là nguồn điện được bảo đảm. Những ngành như công nghệ cao, bán dẫn và trung tâm dữ liệu có nhu cầu điện lớn hơn đáng kể so với các nhà máy truyền thống.
Ở góc độ này, khu công nghiệp không còn đơn thuần là một sản phẩm bất động sản. Nó đang được định hình như một hệ sinh thái sản xuất, trong đó mỗi khu vực cần tìm ra vai trò phù hợp thay vì cùng cung cấp một công thức giống nhau.
