Ông có thể cho biết pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản quy định như thế nào về việc sử dụng tiền huy động từ khách hàng tại các dự án bất động sản?
Như chúng ta thấy, chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng để thực hiện dự án nhưng thực tế, đồng vốn này khi chảy vào tài khoản của doanh nghiệp lại được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, không liên quan đến dự án. Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn trái quy định pháp luật sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Về việc kiểm soát sử dụng tiền này, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định khá rõ ràng về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đối với tiền ứng trước từ khách hàng. Cụ thể, điểm b, khoản 1, Điều 14 về “Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần”, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản”.
Sang đến Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực từ 1/7/2015), nghĩa vụ này của chủ đầu tư vẫn được đặt ra nhưng có đôi chút khác biệt khi không chốt cứng mục đích sử sụng tiền ứng trước vào tạo lập bất động sản, mà quy định: “chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”; tức là muốn “nắn” mục đích sử dụng tiền ứng trước của chủ đầu tư theo nội dung đã thoả thuận với khách hàng.
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6-2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định: “chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác” (khoản 4, Điều 9 về “Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”).
Mới nhất, Luật Nhà ở 2014 khi đưa ra nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở đã quy định: “tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác” (Điều 68 về “Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở”).
Mặc dù các quy định trên không thực sự thống nhất, nhưng cũng đều đưa ra một khung pháp lý nhằm điều chỉnh mục đích sử dụng tiền huy động từ nguồn khách hàng ứng trước của chủ đầu tư.
Luật sư Hồ Anh Khoa
Những quy định này liệu đã đủ để giúp việc kiểm soát mục đích sử dụng tiền ứng trước của nhà đầu tư, nắn đồng tiền chảy vào dự án, thưa ông?
Quy định là vậy nhưng thực tế để kiểm soát được dòng tiền đầu tư của chủ dự án là rất khó, nếu không muốn nói là không khả thi. Bởi mấy khi chủ đầu tư chỉ làm 1 dự án. Mà khi đã nhiều dự án, tiền đã vào cùng một túi của chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư không tự tách bạch, ai sẽ xác định được tiền vào dự án A. có nguồn từ đâu, dự án B. có nguồn từ đâu?
Theo ông, có biện pháp nào để bảo đảm tiền ứng trước của khách hàng được sử dụng đúng mục đích đầu tư vào dự án?
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định thêm công cụ cho khách hàng nếu muốn kiểm soát mục đích sử dụng tiền ứng trước của chủ đầu tư. Khách hàng có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình. Trong khi đó, chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Mặc dù quy định còn chưa cụ thể, chưa xác định được mức độ chi tiết, cũng như dạng thông tin mà chủ đầu tư phải cung cấp, nhưng tôi nghĩ, khách hàng cần khai thác triệt để quyền này của mình.
Song để việc kiểm soát sử dụng vốn đi vào thực chất, tôi nghĩ pháp luật cần đưa ra những biện pháp cụ thể, điều chỉnh trực tiếp hành vi của chủ đầu tư thì mới hiệu quả được. Ví dụ yêu cầu chủ đầu tư phải lập tài khoản riêng để tiếp nhận tiền ứng trước của khách hàng tại mỗi dự án; đồng thời cho phép khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin sử dụng tài khoản này.
Như vậy, tiền vào bao nhiêu, tiền ra bao nhiêu và dùng cho mục đích gì sẽ được rõ ràng. Để làm được như vậy, quy định về quản lý, sử dụng thông tin tài khoản ngân hàng cũng cần phải được xem xét điều chỉnh cho phù hợp.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sẽ có sự tham gia của ngân hàng thương mại với tư cách bên bảo lãnh trong giao dịch giữa khách hàng và chủ đầu tư. Ông có cho rằng, với quy định này, quyền lợi của khách hàng sẽ được bảo đảm trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm hợp đồng đã ký?
Trước hết, phải nhìn nhận tính khả thi của quy định này. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai (tức là ký hợp đồng mua bán với khách hàng) thì phải có trước bảo lãnh của ngân hàng.
Trong khi đó, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng, thì phải có hợp đồng mua bán ký giữa chủ đầu tư và khách hàng để làm thủ tục xem xét cấp bảo lãnh. Ngay điều này thôi cũng đã cho thấy thực tế sẽ không dễ dàng để các ngân hàng tham gia bảo lãnh.
Trong trường hợp đã có ngân hàng bảo lãnh, khách hàng cũng cần thực sự tỉnh táo để hạn chế rủi ro cho mình. Điều cần ưu tiên hàng đầu là phải xác định được rõ đối tượng được bảo lãnh trong giao dịch mua bán với chủ đầu tư là những nghĩa vụ gì? Nghĩa vụ hoàn trả tiền ứng trước, nghĩa vụ thanh toán lãi chậm trả, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại... hay tất cả các nghĩa vụ.
Bên cạnh đó, thời hạn bảo lãnh cũng cần phải lưu ý, vì sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu lực của yêu cầu thanh toán bảo lãnh của khách hàng.
Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được thông qua, những thảo luận tại Quốc hội cũng tập trung nhiều vào vấn đề kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng. Đã có nhiều ý kiến nêu lên các phương án tránh rủi ro cho khách hàng như mua bảo hiểm hoặc ký quỹ đối với tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà, công trình xây dựng ứng trước của khách hàng tại các tổ chức tín dụng Việt Nam, đồng thời giải ngân khoản tiền đó theo tiến độ triển khai công trình. Hoặc đề xuất trường hợp chủ đầu tư phải "hoàn lại số tiền ứng trước của khách hàng", "có bù đắp lãi suất theo lãi suất tiền gửi ngân hàng".
Bổ sung như vậy sẽ đảm bảo sự trượt giá khoản tiền ứng trước của khách hàng, khắc phục tình trạng nhà đầu tư lạm dụng vốn góp của khách hàng để đầu tư không đúng mục đích, để lại hậu quả xấu, gây bức xúc trong xã hội như thời gian vừa qua.
ĐTCK từng phản ánh nhiều vụ án mà trong đó cơ quan điều tra đã làm rõ các khoản tiền ứng trước của khách hàng được chi tiêu không nhằm phục vụ dự án. Chẳng hạn, vụ án lừa đảo gần 800 tỷ đồng tại dự án Thanh Hà A, có đến 264 tỷ đồng được sử dụng để mua 24 triệu cổ phiếu của một công ty chưa niêm yết - CTCP Dịch vụ Xuyên Thái Bình Dương.
Trong vụ mua bán cổ phần này, 43 tỷ đồng cũng được chi “ngoài” cho một số cá nhân. Một khoản khác 12 tỷ đồng được sử dụng để trả nợ ngân hàng, hơn 14 tỷ đồng được sử dụng trả nợ cho các khoản vay cá nhân. Tiền ứng trước còn được sử dụng để làm đường tại huyện Con Cuông (Nghệ An) với số tiền hơn 15 tỷ đồng.
Tại dự án giãn dân phố cổ, hơn 160 tỷ đồng tiền ứng trước của khách hàng đã được chi “phục vụ dự án” mà không giải trình được chi tiết. Nhóm bị cáo là lãnh đạo Công ty Hồng Hà, đã nhiều lần tạm ứng tiền tỷ nhưng sau đó không hoàn ứng cũng không có chứng từ chi tiêu.
Lời khai của các bị cáo chỉ khẳng định chi tiền dùng để “quan hệ” cho dự án. Hơn 80 tỷ đồng đã được chi tạm ứng với lý do “phục vụ dự án mới”, “chi phục vụ dự án Việt Hưng”, “chuyển vốn cho Ban quản lý Dự án Việt Hưng”. Ngoài ra, một số chứng từ ghi chuyển vốn cho Xí nghiệp Phúc Xá II với số tiền gần 24 tỷ đồng được cơ quan điều tra xác định là chứng từ khống. Trên thực tế, đây là tiền để trả nợ cho cá nhân Trần Ứng Thanh, cựu Tổng giám đốc Công ty Hồng Hà…
