Cần luật chơi đúng, người chơi đúng
Hoạt động đấu giá đất được quan tâm và nhắc tới nhiều hơn sau vụ đấu giá đất “vô tiền khoáng hậu” ở Thủ Thiêm. Tuy nhiên, từ lâu, những góc khuất trong hoạt động đấu giá đất như tình trạng “quân xanh, quân đỏ” để ép giá đất về dưới giá trị thực, hoặc thổi giá đất lên cao rồi bỏ cọc để trục lợi… đã tồn tại cho thấy những kẽ hở lớn trong quy trình đấu giá đất.
Nhìn từ quan điểm, mục tiêu, chủ trương đưa ra trong Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng tới dự thảo Luật Đất đai sửa đổi công bố trong tuần trước, như đánh giá của TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế, hoạt động đấu giá đất sẽ được chuẩn hóa và kiểm soát chặt chẽ hơn. Bởi lẽ, hoạt động đấu giá dù còn nhiều vấn đề cần điều chỉnh, nhưng vẫn hiệu quả và bớt thất thoát ngân sách nhà nước khi giao đất không qua đấu giá.
“Câu trả lời còn lại là làm sao để đảm bảo hoạt động đấu giá đất được hiệu quả, công khai, minh bạch, bởi khi thấy có vấn đề và siết quá đà vô hình trung sẽ phản tác dụng, khiến công cụ này không mang tới kết quả như kỳ vọng”, TS. Ánh nói.
Thực tế, kể từ khi có các yêu cầu rà soát lại hoạt động đấu giá đất đã ảnh hưởng không nhỏ tới việc thu ngân sách từ đất ở nhiều địa phương. Đơn cử, tại Hà Nội, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Bùi Duy Cường cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, Thành phố mới thu được 3.106 tỷ đồng từ đấu giá đất, hoàn thành khoảng 25% chỉ tiêu thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất năm 2022, trong đó số thu từ năm 2021 chuyển sang là 1.991 tỷ đồng, thu năm 2022 là 1.115 tỷ đồng, còn 880 tỷ đồng chưa được người trúng đấu giá nộp ngân sách.
Không chỉ chính quyền địa phương, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp cũng cho biết, các quy định, thủ tục về đấu giá đất bị rà soát lại khiến họ cảm thấy “khó thở”. Nhiều dự án, chẳng hạn ở Bắc Giang, hiện chủ đầu tư buộc phải tạm dừng triển khai dù đã nộp tiền trúng đấu giá và có quyết định giao đất. Ở chiều ngược lại, do kẹt vốn tại các dự án, doanh nghiệp cũng ngại hoặc không mặn mà với các hoạt động đấu giá đất mới.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, mục đích quan trọng nhất của việc đấu giá đất là tìm ra nhà đầu tư nghiêm túc nhất, đồng thời đất được giao hoặc được cho thuê thông qua đấu giá để được sử dụng, khai thác một cách có hiệu quả, mang lại lợi ích tối đa cho ngân sách nhà nước. Do đó, cần hiểu rõ vai trò và ý nghĩa của hoạt động đấu giá đất bởi ở đây có luật chơi, sân chơi và chỉ người “biết chơi” mới được tham gia. Đây cũng là ràng buộc theo quy luật phát triển của kinh tế thị trường và nếu muốn dành đúng cho người biết chơi thì người thiết lập sân chơi, luật chơi cũng phải đúng.
Nêu ví dụ, ông Phượng cho biết, tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mới nhất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ phê duyệt, mặc dù đã tiếp thu ý kiến từ các thành viên thị trường, nhưng vẫn còn nhiều quy định chưa phù hợp, khó đảm bảo được hoạt động đấu giá đất có thể triển khai một cách có hiệu quả trên thực tiễn.
“Chẳng hạn, dự thảo đưa ra yêu cầu ‘có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất’, trong khi các sắc luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai 2013 đều không quy định. Chưa kể, yêu cầu như vậy cũng chưa đủ định tính, định lượng như thế nào là ‘có kinh nghiệm’ nên dễ sinh tiêu cực”, luật sư Phượng dẫn chứng.
 |
Pháp lý đất đai rất phức tạp. Ảnh: Dũng Minh |
Quan trọng là tăng giá trị quyền sử dụng đất
Có một điểm chung tại các cuộc họp Hội đồng nhân dân ở nhiều địa phương về tình hình kinh tế 6 tháng đầu năm, triển khai nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2022 vừa diễn ra, đó là đều yêu cầu đẩy mạnh trở lại hoạt động đấu giá đất nhằm tăng thu ngân sách cho nhà nước, nhưng trên thực tế lại diễn ra tình trạng “trên bảo, dưới không nghe”.
Đơn cử, tại Hà Nội, đại biểu Phạm Đình Đoàn, Chủ tịch Tập đoàn Phú Thái đề nghị làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị liên quan khi có 13/25 quận, huyện chưa tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn tới thu ngân sách từ hoạt động này trong 6 tháng đầu năm 2022 mới đạt khoảng 25% dự toán cả năm.
Theo giải thích của UBND TP. Hà Nội, một trong những nguyên nhân khiến thu ngân sách từ đấu giá đất đạt thấp là do các quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá thận trọng, cầu toàn. Bên cạnh đó, các đơn vị tư vấn thẩm định giá đều e ngại hoặc từ chối tham gia xác định giá đất (khởi điểm) vì sợ rủi ro pháp lý.
Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, trong nhiệm vụ hoàn thiện pháp lý đất đai phải nêu rõ quan điểm là tìm ra công cụ đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý để tăng giá trị quyền sử dụng đất, chứ không chỉ tập trung vào giá đất.
“Hoàn thiện trên định hướng xây dựng khung pháp lý thuận lợi, hợp lý, trong đó hết sức cân nhắc tính khả thi của các biện pháp. Ví dụ như đặt vấn đề kiểm tra năng lực tài chính của doanh nghiệp thì phải xem tính khả thi của việc kiểm tra này như thế nào?”, ông Hiếu lưu ý và nhấn mạnh thêm, bởi nếu càng đặt rào cản thì sẽ càng làm giảm năng lực cạnh tranh, mất đi các nhà đầu tư tốt…, nên phải cân bằng mọi việc.
Đồng quan điểm, PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật, Đại học Luật Hà Nội nhìn nhận, người tham gia đấu giá cần theo quy luật phát triển của kinh tế thị trường, không nên siết chặt nhà đầu tư, cản trở môi trường kinh doanh thông thoáng. Về pháp lý, cần rà soát, phân tích kỹ lưỡng các sắc luật liên quan như Luật Dân sự, Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư… để tạo sự thống nhất, đồng bộ.
GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, hiện không riêng Luật Đất đai, mà Luật Đấu giá cũng cần phải sửa đổi bởi còn nhiều quy định vô lý, chẳng hạn việc đưa ra giá dưới dạng viết trên giấy, như vậy là chưa công khai, minh bạch. Hay như khái niệm tiền đặt trước và tiền đặt cọc vẫn gây nhầm lẫn, bởi tiền đặt cọc chỉ áp dụng cho những người thắng đấu giá, còn tiền đặt trước là áp dụng cho mọi người tham gia đấu giá...
“Do đó, những đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong Nghị định mới về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cần phải được thống nhất, đồng bộ với các sắc luật liên quan khác”, ông Võ nhấn mạnh.
