Thị trường M&A bất động sản TP.HCM đang lệch pha khi số dự án chào bán nhiều nhưng giao dịch thành công còn thấp (Ảnh: Gia Huy)
Nhiều bên bán
Mới đây, Công ty cổ phần Him Lam đã gửi thư chào bán Dự án Khu dân cư Invesco tại xã Bình Hưng, TP.HCM. Theo thông tin doanh nghiệp đưa ra, dự án có tổng diện tích 125.600 m2, gồm 34.910 m2 đất ở mới, 27.927 m2 đất chung cư thương mại, 6.983 m2 đất nhà ở xã hội; phần còn lại là đất hỗn hợp dịch vụ - ở, trường học, cây xanh…
Dự án đã có Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 số 24/QĐ-BQLKN, ngày 26/4/2011; Quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 số 1723/BQLKN-QHXD, ngày 7/12/2018 và văn bản giao đất số 820/BQL.ĐC, ngày 21/12/2005 của Ban Quản lý Khu Nam. Mức giá Him Lam đưa ra là 14.000 tỷ đồng, đã bao gồm tiền sử dụng đất nhưng chưa bao gồm thuế VAT.
Công ty cổ phần Tập đoàn Gia Định cũng mới thông báo chào bán M&A Dự án Khu phức hợp cao tầng Gia Định (Gia Dinh Tower Complex). Dự án nằm tại phường An Phú, TP.HCM, có diện tích 76.733,3 m2.
Tính thanh khoản không còn được phân bổ đồng đều, mà chủ yếu tập trung vào những Dự án có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và tạo được dòng tiền ổn định.
Dự án gồm 4 block chung cư thương mại hỗn hợp cao 30 tầng và 2 tầng hầm, với khoảng 2.609 căn hộ và 115 căn thương mại dịch vụ; một block nhà ở xã hội cao khoảng 20 tầng và một tầng hầm, gồm 503 căn hộ và 42 căn thương mại dịch vụ; cùng 23 căn nhà phố liền kề.
Mức giá chủ đầu tư đưa ra là 1.600 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất và thuế VAT. Hiện dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt vào tháng 6/2025.
Tập đoàn Hưng Thịnh cũng thông báo chào bán Dự án Tân Hưng tại xã Tân Nhật, TP.HCM. Dự án có diện tích 18,2 ha, trong đó 7,9 ha đất ở được quy hoạch xây dựng chung cư cao tầng với 5.296 căn hộ và 118 căn shophouse khối đế; 2 ha đất nhà phố với 162 căn; phần còn lại là đất giáo dục, cây xanh và giao thông.
Dự án đã có giấy phép chấp thuận đầu tư từ tháng 12/2010 và được đăng ký vào danh mục thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171 ngày 9/4/2025. Mức giá doanh nghiệp đưa ra là 4.500 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất và thuế VAT.
Bên cạnh đó, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đang chào bán thêm hai dự án chung cư tại khu vực TP. Thủ Đức cũ và một dự án tại khu vực huyện Hóc Môn cũ.
Một dự án “đắp chiếu” gần 30 năm cũng vừa được chào bán với mức giá 500 triệu USD. Đó là Dự án Khu đô thị Sing Việt tại xã Bình Lợi, TP.HCM, do Công ty TNHH Đô thị Sing Việt làm chủ đầu tư.
Theo thông tin chào bán, dự án có diện tích 363 ha, gồm 70 ha trường đua ngựa, 70 ha sân golf, 160 ha đất ở đô thị và 63 ha đất tái định cư. Hiện dự án còn khoảng 30 ha đất chưa hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Dự án này được biết đến rộng rãi vì đã được quy hoạch từ năm 1999, với vốn đầu tư 300 triệu USD. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa thể triển khai xây dựng do còn vướng mắc về pháp lý và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai đang chào bán Dự án Khu nhà ở phức hợp A&B tại phường Thuận An, TP.HCM. Dự án có diện tích khoảng 2,1 ha, quy mô 2.375 căn hộ và 1.015 căn officetel, với chiều cao 40 tầng và 2 tầng hầm.
Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư ngày 30/6/2025. Mức giá doanh nghiệp chào bán là 1.200 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất.
Tại đường Lê Văn Việt, phường Tăng Nhơn Phú, TP.HCM, Công ty Hiệp Phú Thịnh cũng đang chào bán Dự án Richland Hill. Dự án có diện tích 49.493 m2, gồm 4 cụm chung cư cao từ 19 đến 28 tầng với hơn 1.000 căn hộ. Mức giá chủ đầu tư đưa ra khoảng 4.000 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất.
Không chỉ các dự án nhà ở thương mại được chào bán, ngay cả dự án nhà ở xã hội cũng đang được nhiều doanh nghiệp tìm kiếm đối tác M&A.
Đơn cử, Công ty TNHH Thức ăn chăn nuôi Thái Dương đang chào bán dự án Khu nhà ở xã hội Thái Dương tại Thuận Giao, TP.HCM. Dự án gồm 9.448 m2 đất nhà ở xã hội thấp tầng; 8.804 m2 đất xây dựng 20 căn nhà ở thương mại và 900 căn nhà ở xã hội tại khối nhà cao 20 tầng nổi, một tầng hầm. Mức giá chủ đầu tư đưa ra là 2.500 tỷ đồng.
Tưởng M&A thành công nhưng lại đổ vỡ
Dù số dự án được chào bán khá nhiều, số giao dịch thành công lại thấp. Trong đó, có những dự án đã được chuyển tiền đặt cọc, tưởng như thương vụ đã hoàn tất nhưng sau đó bên mua lại “quay xe”, chấp nhận bỏ cọc.
Đơn cử là dự án Oriental Cove tại lô B, Khu đô thị Him Lam, đường Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Hưng, TP.HCM, do Công ty cổ phần Oriental Cove làm chủ đầu tư.
Dự án có diện tích 3.388,3 m2, mới được chấp thuận đưa vào danh mục thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Dự án được quy hoạch một block chung cư cao 40 tầng.
Ban đầu, chủ đầu tư chào bán dự án với giá 450 tỷ đồng. Sau đó, một đơn vị đã chốt giao dịch M&A và chuyển khoản đặt cọc 20 tỷ đồng. Theo thỏa thuận, chủ đầu tư sẽ tiếp tục hoàn thiện pháp lý và bên mua thanh toán theo tiến độ vào tháng 6/2026.
Tuy nhiên, đến tháng 7, bên mua đã “quay xe”, không tiếp tục thực hiện giao dịch. Hiện dự án được chào bán trở lại với mức giá khoảng 400 tỷ đồng.
Ông Dương Đạt, phụ trách M&A tại một doanh nghiệp bất động sản lớn ở TP.HCM cho biết, lượng giao dịch M&A thành công hiện khá thấp. Nhu cầu mua dự án của các doanh nghiệp cũng bắt đầu thay đổi. Thay vì mua dàn trải, nhà đầu tư chuyển hướng sang các dự án nằm tại khu vực có tuyến metro đi qua.
“Đơn cử như tập đoàn tôi, hiện doanh nghiệp chú trọng các dự án quy mô lớn tại khu Đông TP.HCM, đặc biệt là những dự án nằm gần các tuyến metro để thuận lợi triển khai và bán hàng”, ông Đạt nói.
Xu hướng này cũng được Tập đoàn Khải Hoàn Land ghi nhận. Doanh nghiệp cho biết đang tích cực tìm kiếm các dự án chung cư đã có pháp lý như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500 và nằm gần khu vực có tuyến metro đi qua, qua đó có thể nhanh chóng triển khai xây dựng, bán hàng.
Công ty Bất động sản Bản Việt (VCRE) gần đây cũng tích cực tìm kiếm các dự án để M&A. Trong đó, doanh nghiệp đưa ra tiêu chí ưu tiên các dự án tại khu vực Đông Bắc TP.HCM, có tuyến metro đi qua để hưởng lợi từ hạ tầng.
Tuy nhiên, bên cạnh việc định hướng lại vị trí dự án, các doanh nghiệp có nhu cầu M&A cũng thận trọng hơn trong quá trình lựa chọn tài sản.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam cho rằng, khẩu vị của nhà đầu tư bất động sản đang có xu hướng chọn lọc và thận trọng hơn đáng kể. Dòng vốn tập trung vào các dự án có tính minh bạch cao, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Các nhà đầu tư hiện ưu tiên bảo toàn vốn hơn là tìm kiếm cơ hội tăng giá mang tính đầu cơ. Trọng tâm đánh giá đã chuyển sang chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả vận hành bền vững trong dài hạn.
Những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực chưa có nhu cầu thực vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Ngược lại, các tài sản có hiệu quả sử dụng năng lượng cao và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững đang sở hữu lợi thế cạnh tranh rõ rệt, trong bối cảnh khách thuê ngày càng chú trọng các giải pháp kiểm soát chi phí vận hành.
“Xu hướng dịch chuyển sang các tài sản chất lượng cao phản ánh thực tế rằng tính thanh khoản hiện không còn được phân bổ đồng đều trên thị trường, mà chủ yếu tập trung vào những dự án có khả năng chứng minh sức chống chịu trước bất ổn kinh tế vĩ mô và duy trì hiệu quả hoạt động trong môi trường lạm phát”, ông Bách nhận định.
Cũng theo ông Bách, trong thời gian tới, các nhà đầu tư nước ngoài được kỳ vọng tiếp tục dành sự quan tâm và thể hiện cam kết mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Cả nhà đầu tư hiện hữu lẫn những nhà đầu tư mới đều đang tích cực tìm kiếm các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt, đáp ứng tiêu chí về lợi nhuận và quản trị rủi ro.
Hoạt động M&A được kỳ vọng duy trì ổn định trong nửa cuối năm 2026, tập trung vào các tài sản chất lượng thuộc lĩnh vực nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số phân khúc bất động sản thương mại chọn lọc.
