Cần đánh giá tiềm năng tăng giá tương lai
Vào thời điểm sốt đất cách đây 3 năm, anh Minh Quân (ngụ tại TP.HCM) đã vay ngân hàng hơn 4 tỷ đồng để đầu tư bất động sản ở Bình Dương, Long An. Vào giữa năm 2022, khi giao dịch trên thị trường có dấu hiệu chững lại, anh vẫn quyết giữ hàng vì cho rằng khó khăn chỉ là tức thời, trong khi những lô đất và căn nhà anh mua đều có vị trí đẹp, gần trung tâm hành chính, khu công nghiệp nên còn nhiều dư địa tăng giá.
Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường còn nguội lạnh nhanh hơn khiến mọi tính toán của nhà đầu tư này đổ bể. Trong khi đó, mỗi tháng vẫn phải trả đều đặn khoảng 60 triệu đồng tiền lãi cho khoản vay trên, chưa kể trong đó có khoản vay hơn 1 tỷ đồng gần đến ngày đáo hạn.
“Nhiều tháng qua, tôi đã nhờ môi giới tìm khách bán 2 lô đất tại Long An với giá cắt lỗ 20% so với giá thị trường để thu về nguồn tiền trả khoản vay đến hạn nhưng không được vì ai cũng kêu giá còn cao quá. Đến ngày đáo hạn, nếu không được gia hạn thanh toán có lẽ tôi phải vay nóng lãi ngày để trả nợ”, anh Quân tâm sự.
Cũng rơi vào tình cảnh khó khăn về dòng tiền nên chị Huyền Trâm (47 tuổi, ngụ TP. Thủ Đức, TP.HCM) phải bán các tài sản giá trị như ô tô, đồng hồ, nữ trang... để trả lãi ngân hàng.
Theo lời kể của chị Trâm, đầu năm 2022, chị sử dụng vốn vay ngân hàng để mua một nền đất phân lô ở Đức Hòa (Long An) với hy vọng “lướt sóng” kiếm lời. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch trên thị trường gần như đóng băng, lãi vay neo cao, trong khi không có đủ tài chính nên đành bán tài sản để trả nợ.
“Tôi ra giá bán tầm 2 tỷ đồng, tức chấp nhận chịu lỗ khoảng 17%, nhưng ròng rã mấy tháng qua chưa tìm được người mua. Nhiều người cho rằng, giá mua ban đầu của tôi quá cao so với thị trường”, chị Trâm nói.
Thực tế, những trường hợp “kẹt hàng” như trên là khá phổ biến hiện nay. Những nhà đầu tư đang phải cố gắng “gồng lãi” này đều có một điểm chung là không đánh giá được tiềm năng tăng giá trong tương lai của bất động sản.
 |
Không dễ đánh giá tiềm năng tăng giá của bất động sản. Ảnh: Dũng Minh |
Tính toán kỹ không thừa
Thị trường bất động sản đang chứng kiến nhiều động thái tích cực đến từ cơ quan quản lý. Chẳng hạn, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ lùi thời gian thực hiện một số quy định tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ và xếp hạng doanh nghiệp nhằm giảm áp lực đáo hạn trái phiếu.
Mới nhất, ngay sau hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì, Chính phủ đã có dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Theo đó, nhiều chủ đầu tư dự án bắt đầu cho ra mắt hoặc mở bán những sản phẩm mới đi kèm nhiều ưu đãi để kích cầu tiêu dùng bất động sản, thúc đẩy doanh thu sau thời gian dài “bất động”. Đơn cử, tại Bình Dương, chủ đầu tư Kim Oanh tung ra chương trình khuyến mãi có tổng trị giá lên tới 12 tỷ đồng dành cho người mua nhà tại dự án Richland Residence Bình Dương. Tương tự, Hệ thống 5F công bố chương trình khuyến mãi trị giá 19,8 tỷ đồng cho những khách hàng mua nhà tại dự án 5F Apollo. Khách hàng của hệ thống này chỉ phải trả trước 480 triệu đồng là có thể sở hữu 1 căn nhà phố 1 trệt 1 lầu tại dự án.
Hay tại Long An, Thắng Lợi Group đang triển khai mở bán dự án Young Town Tây Bắc Sài Gòn. Cụ thể, nếu mua đất nền, khách hàng chỉ cần thanh toán trước 20% giá trị sản phẩm (tương đương 220 triệu đồng), với nhà xây sẵn sẽ được chiết khấu 29% khi thanh toán 95% giá trị căn nhà…
Không chỉ Bình Dương hay Long An, nhiều chủ đầu tư dự án khu vực vùng ven khác tại Đồng Nai, Tây Ninh cũng đồng loạt ra hàng kèm theo các chính sách thanh toán linh hoạt, ưu đãi hấp dẫn.
Các chuyên gia tài chính cho rằng, đây là “nước đi” thông minh giúp cả người mua lẫn chủ đầu tư không còn quá lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng trong việc sở hữu bất động sản cũng như phát triển dự án, nhất là trong bối cảnh lãi vay neo cao như hiện nay. Dẫu vậy, không phải ai cũng đủ nguồn tài chính để trả thẳng cho chủ đầu tư nên sẽ vẫn phải dùng vốn vay và trong trường hợp này, cần tính toán kỹ bởi lãi suất sẽ khó giảm mạnh trong năm nay.
TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, dư địa giảm lãi suất trong năm nay không nhiều vì áp lực lạm phát và lãi suất huy động đầu vào vẫn ở mức cao.
Ông Lực phân tích, thông thường, lạm phát ở Việt Nam vẫn cao so với thế giới, nhưng năm 2023 có thể thấp hơn một chút. Bên cạnh đó, chi phí giao dịch toàn bộ nền kinh tế Việt Nam là rất cao, khiến giá giao dịch bị đội lên rất lớn, mà chi phí khi mua bất động sản là một điển hình.
“Về lãi suất, do lãi suất huy động đang ở mức cao nên lãi suất cho vay khó có thể giảm. Nếu muốn kéo lãi vay xuống thì cũng phải có lộ trình. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước vẫn muốn người dân nhận lãi suất dương, tức là mức lãi gửi ngân hàng luôn nằm trên mức kỳ vọng lạm phát tại Việt Nam”, ông Lực nói.
Còn ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, tùy vào khả năng tài chính mà nhà đầu tư nên chọn phân khúc bất động sản phù hợp. Ví dụ, dòng sản phẩm nhà mặt phố mang lại lợi nhuận từ khai thác cho thuê tốt, nhưng chi phí bỏ ra cũng rất lớn, lên đến hàng chục tỷ đồng. Do giá cao nên thanh khoản sẽ chậm và kén khách mua đi bán lại. Vì thế, phân khúc này hợp với người có tài chính dư dả và nắm giữ tài sản trong dài hạn 3-4 năm trở lên.
Còn với nhà đầu tư có nguồn tài chính vừa phải từ 2-5 tỷ đồng, có thể tham khảo tìm mua các sản phẩm đất nền vùng ven bởi tiềm năng tăng giá tốt của loại hình này. Hiện tại, giá đất nền tại nhiều khu vực vệ tinh TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bình Phước… đang có xu hướng giảm. Sau khi mua đất, nhà đầu tư có thể tận dụng cơ hội xây nhà hoặc phòng trọ cho thuê sẽ gia tăng cơ hội khai thác tiêu dùng, chuyển tình trạng tài sản từ dạng rủi ro tiềm ẩn sang ổn định, an toàn và nắm giữ trong 3-5 năm trở lên.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể tối ưu hóa lợi nhuận gộp từ cho thuê và gia tăng giá trị đất tối thiểu trên dưới 15% mỗi năm. Vì thế, càng nắm giữ lâu, lợi nhuận càng tăng dần theo thời gian. Tuy nhiên, chỉ nên chọn đất có sổ, có kết nối hạ tầng đồng bộ, gần khu dân cư hay khu công nghiệp.
