Ông Nguyễn Lê Nam
Ông có thể cho biết đâu là những phân khúc và đối tượng khách hàng mà ACB đang ưu tiên đẩy mạnh tín dụng trong lĩnh vực bất động sản hiện nay?
Chúng tôi đang hưởng ứng định hướng của Thủ tướng Chính phủ về việc phân loại các phân khúc bất động sản để xây dựng chính sách tín dụng phù hợp. Đây là bước đi mang tính chiến lược, góp phần giúp thị trường minh bạch hơn.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động, việc phân biệt giữa hành vi đầu cơ với nhu cầu đầu tư hoặc nhu cầu ở thực vẫn là thách thức lớn đối với các định chế tài chính.
Về mặt lý thuyết, khái niệm đầu cơ tương đối rõ ràng: Đó là hành vi mua tài sản với mục đích chờ giá tăng để bán kiếm lời. Ngược lại, đầu tư hoặc nhu cầu thực là việc mua nhằm phục vụ mục đích sử dụng của bản thân hoặc gia đình. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định một khách hàng cụ thể thuộc nhóm nào không hề đơn giản.
Để giải quyết bài toán này, ACB áp dụng 2 góc nhìn chính trong đánh giá khách hàng: Một là mục đích sử dụng thực tế, thông qua việc xem xét khách hàng đã có nơi ở ổn định hay chưa; nếu khách hàng đã có nhà ở phù hợp nhưng tiếp tục mua thêm bất động sản không phục vụ nhu cầu ở thực, hoặc mua tại khu vực không gắn với nhu cầu sinh sống thực tế, thì đây được xem là dấu hiệu của hành vi đầu cơ; hai là lãi suất được coi như một “công cụ sàng lọc”.
Biến động lãi suất trong thời gian qua đã đóng vai trò điều tiết hành vi khách hàng khá rõ nét. Khi lãi suất tăng, chi phí tài chính trở thành rào cản lớn. Các nhà đầu cơ ngắn hạn buộc phải cân nhắc liệu mức tăng giá kỳ vọng của bất động sản có đủ bù đắp chi phí lãi vay hay không. Nhờ đó, thị trường hiện nay chủ yếu còn lại nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Chính sách của ACB là không cấp tín dụng cho các hành vi đầu cơ. Thay vào đó, Ngân hàng tập trung nguồn lực phục vụ nhóm khách hàng mua nhà để ở thực, hỗ trợ họ tiếp cận vốn để cải thiện điều kiện sống cho bản thân và gia đình.
Ngân hàng cũng phối hợp chặt chẽ với các chủ đầu tư để thiết kế các gói tài chính phù hợp, đồng thời cung cấp giải pháp tư vấn đồng hành cùng khách hàng.
Những người có nhu cầu ở thực luôn là nhóm ưu tiên hàng đầu, do đó ACB duy trì các gói lãi suất ưu đãi dành riêng cho nhóm này. Ngân hàng tập trung xử lý hồ sơ nhanh, thủ tục hợp lý, thời hạn vay dài và điều kiện trả nợ linh hoạt để khách hàng có thể tiếp cận nguồn vốn thuận lợi hơn, qua đó gia tăng cơ hội sở hữu nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
Áp lực lãi suất tăng là rào cản lớn với người vay, nhất là nhóm có nhu cầu mua nhà ở thực. Trước những biến động đó, ông nhận thấy nhu cầu vay vốn và tình hình giải ngân thực tế của nhóm khách hàng này đang diễn ra như thế nào?
Thực tế, việc tiếp cận và giải ngân vốn không hẳn là khó khăn, nhưng chất lượng nhu cầu vay đã có sự thay đổi rõ rệt. Hiện nay, phía ngân hàng đặc biệt thận trọng trong việc đánh giá khách hàng, nhất là những trường hợp sẵn sàng chấp nhận mức lãi suất cao.
Chúng tôi phải đặt câu hỏi về tính bền vững cũng như khả năng trả nợ của các nhóm khách hàng này trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng.
 |
Người có nhu cầu ở thực là nhóm khách hàng ưu tiên của nhiều ngân hàng. |
Về phía thị trường, tôi cho rằng, đang xuất hiện ngày càng nhiều “người tiêu dùng thông minh”. Họ không còn vay vốn một cách ồ ạt, mà cân nhắc kỹ về thời điểm vay cũng như mức lãi suất phù hợp trước khi đưa ra quyết định. Sự thận trọng diễn ra từ cả 2 phía: Ngân hàng siết chặt tiêu chuẩn đánh giá, còn người vay tính toán kỹ hơn chi phí tài chính để giảm áp lực trả nợ.
Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng cho vay mua nhà tại ACB đã giảm nhẹ trong quý đầu năm nay. Nguyên nhân không chỉ đến từ chính sách tín dụng của Ngân hàng, mà còn xuất phát từ tâm lý thận trọng của người dân trước diễn biến kinh tế phức tạp, giá bất động sản neo ở mức cao và áp lực lãi vay khi mặt bằng lãi suất có dấu hiệu đi lên trong thời gian qua.
Ngay cả những người có nhu cầu ở thực cũng trở nên dè dặt hơn khi chứng kiến lãi suất vay tăng từ vùng thấp lên 12-14%/năm, thậm chí lo ngại kịch bản lãi suất quay lại mức cao như những năm trước, vượt quá khả năng tài chính của họ.
Dù tăng trưởng tín dụng ở phân khúc này chưa mạnh như năm 2022, những ACB đánh giá, đây là tín hiệu tích cực hơn là đáng lo ngại. Bởi khách hàng hiện nay đã trở nên hiểu biết và nghiêm túc hơn với khoản vay của mình.
Họ biết lựa chọn thời điểm, địa điểm phù hợp để tham gia thị trường, đồng thời bảo đảm khả năng trả nợ bền vững. Đây cũng là nhóm khách hàng chất lượng mà ACB đặc biệt trân trọng.
Ông nhận định thế nào về xu hướng lãi suất, nhất là lãi suất cho vay mua nhà thời gian tới và mức lãi suất tại ACB hiện dao động khoảng bao nhiêu?
Kinh tế thế giới đang đối mặt với nhiều biến động như chính sách thuế quan của Mỹ, xung đột tại Trung Đông khiến giá dầu tăng, kéo theo áp lực lên chi phí sản xuất và nhu cầu vốn.
Tuy nhiên, tại Việt Nam, với sự điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, tôi kỳ vọng các chính sách điều tiết sẽ nhanh chóng phát huy hiệu quả. Theo đó, mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ đi ngang trong ngắn hạn, trước khi giảm dần về cuối năm.
Dẫu vậy, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất định và áp lực lạm phát vẫn hiện hữu, thị trường tài chính Việt Nam cũng đang đứng trước bài toán về lãi suất và tăng trưởng tín dụng.
Trong những ngày đầu tháng 4/2026, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu "hạ nhiệt". Tuân thủ quy định và định hướng điều hành từ Ngân hàng Nhà nước, ACB đã điều chỉnh giảm lãi suất huy động khoảng 0,5%/năm. Theo định hướng chung, mặt bằng lãi suất huy động đang được kiểm soát chặt chẽ hơn, tạo tiền đề để giảm lãi suất cho vay, đặc biệt là cho vay mua nhà.
Tôi cho rằng, trong thời gian tới, điều kiện tiếp cận vốn sẽ thuận lợi hơn so với quý I/2026. Với mức lãi suất cho vay mua nhà dành cho khách hàng cá nhân quanh ngưỡng 10%/năm mà ACB đang áp dụng, tương đương chi phí lãi vay dưới 1%/tháng, đây là mức mà người lao động có nhu cầu ở thực hoàn toàn có thể cân đối.
Dù phải đối mặt với áp lực lợi nhuận, ACB vẫn kéo dài thời hạn vay từ 20 năm lên 30 năm đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu hỗ trợ tài chính mua nhà. Giả sử, với khoản vay 6 tỷ đồng trong thời hạn 30 năm, nếu áp dụng phương thức trả gốc đều, mỗi năm khách hàng sẽ phải trả khoảng 200 triệu đồng tiền gốc.
 |
Người tiêu dùng ngày càng thông minh. |
Tuy nhiên, theo phương thức trả nợ bậc thang của ACB, trong những năm đầu, số tiền gốc phải trả giảm đáng kể, khoảng 50-70 triệu đồng/năm. Phần nghĩa vụ trả nợ còn lại sẽ được phân bổ sang các kỳ thanh toán sau, qua đó giúp giảm áp lực tài chính ở giai đoạn đầu.
Theo quan điểm của tôi, dư địa điều chỉnh lãi suất thời gian tới cần được nhìn trên bình diện chung của toàn ngành ngân hàng. Lãi suất phải phù hợp với điều kiện vốn, không thể điều chỉnh tùy ý, nhưng cũng không nên neo quá cao.
Trên thực tế, các ngân hàng không có động lực duy trì mặt bằng lãi suất cao, miễn là nhu cầu vốn của nền kinh tế được đáp ứng hợp lý. Khi nguồn vốn đầu vào ổn định hơn và các hoạt động kinh doanh được bảo đảm, tôi tin rằng, mặt bằng lãi suất cho vay còn dư địa giảm tiếp.
Hiện nay, dư luận đang rất quan tâm đến việc liệu lãi suất có thể quay về mức thấp như giai đoạn trước hay không. Ông đánh giá thế nào về khả năng lãi suất huy động và cho vay quay lại mức 6-7%/năm trong thời gian tới?
Tôi cho rằng, đây là mục tiêu rất thách thức trong bối cảnh hiện nay. Nếu nói là không thể thì có phần quá bi quan, nhưng xét trên diễn biến kinh tế toàn cầu và tình hình địa chính trị thế giới hiện nay, khả năng đưa lãi suất trở lại vùng 6-7%/năm trong thời gian ngắn là không dễ thực hiện.
Những bất ổn địa chính trị cùng biến động kinh tế thế giới đang tạo áp lực đáng kể lên chi phí vốn, buộc các tổ chức tài chính phải duy trì sự thận trọng nhất định nhằm bảo đảm an toàn hệ thống. Tuy nhiên, thông tin lãi suất tiết kiệm bắt đầu "hạ nhiệt" sau cuộc họp gần đây với Ngân hàng Nhà nước là tín hiệu vui cho thị trường.
Đối với ngân hàng, việc giảm lãi suất huy động là tín hiệu đáng mừng bởi giúp giảm chi phí vốn. Thực tế, các ngân hàng không mong muốn cho vay ở mức lãi suất cao, nhưng buộc phải điều chỉnh theo giá vốn đầu vào. Khi chi phí huy động giảm, ngân hàng mới có cơ sở để hạ lãi suất cho vay.
Lãi suất có khả năng giảm nhiệt về cuối năm, tạo điều kiện để dòng vốn tín dụng hướng nhiều hơn vào nhu cầu ở thực.
Việc ổn định mặt bằng lãi suất sẽ tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng cung ứng vốn cho những người thực sự có nhu cầu mua nhà, qua đó hỗ trợ sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Chúng tôi cũng kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục có những giải pháp điều hành rõ nét hơn nhằm ổn định lãi suất, giúp khách hàng mạnh dạn tiếp cận vốn vay để “an cư, lạc nghiệp”.
Dù thị trường còn nhiều thách thức, chúng tôi vẫn duy trì các chương trình hỗ trợ vốn, đặc biệt ưu tiên nhóm khách hàng mua nhà để ở thực. Thực tế cho thấy, nhu cầu vốn ở phân khúc này vẫn diễn ra khá đều đặn.
Tôi tin rằng, những người quyết định xuống tiền mua nhà trong giai đoạn hiện nay đều đã có sự cân nhắc rất kỹ lưỡng. Họ là những người có nhu cầu ở thực, thay vì đầu tư hoặc đầu cơ ngắn hạn. Đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản trong dài hạn, khi dòng vốn tín dụng đang dần chảy đúng vào nhóm có nhu cầu thực sự.
Có ý kiến cho rằng, các tổ chức tín dụng nên phân loại cụ thể các loại hình bất động sản như bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại giá phù hợp để có chính sách vốn thuận lợi hơn. Ông nghĩ sao về điều này?
Thực tế, mỗi loại hình bất động sản đều có đặc điểm, mức độ rủi ro và điều kiện dòng tiền khác nhau. Do đó, các ngân hàng cần căn cứ vào khẩu vị rủi ro cũng như chính sách riêng để xây dựng hướng tiếp cận phù hợp.
Chúng tôi phải thiết kế cơ chế giải ngân và quản lý dòng tiền hợp lý nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, khách hàng kinh doanh hiệu quả, từ đó tạo nguồn thu trả nợ và bảo đảm kiểm soát rủi ro tín dụng. Việc phân loại là cần thiết, nhưng không phải ngân hàng nào cũng có thể cấp tín dụng cho tất cả phân khúc, mà còn phụ thuộc vào chiến lược của từng đơn vị.
Hiện nay, ACB chú trọng vào các phân khúc bất động sản mà nhóm khách hàng doanh nghiệp đã hoạt động ổn định. Ở mảng cá nhân, chính sách nhất quán của ACB là tài trợ cho người mua nhà để ở.
Đồng thời, tiếp tục duy trì các gói tín dụng dành cho doanh nghiệp, đặc biệt là bất động sản công nghiệp và các khách hàng đầu tư xây dựng nhà máy trong hoặc ngoài khu công nghiệp.
