Dự án dừng cả thập kỷ vì vướng tiền đất
Sau khi nhận chuyển nhượng dự án Khu dân cư phường Phú Thuận (tên thương mại là Lotus Residence tại phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM) và hoàn tất các thủ tục theo quy định như phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở… từ năm 2015, nhưng đến nay, Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn vẫn chưa thể tiếp tục triển khai dự án do chưa được… nộp tiền đất, cho dù liên tục làm việc với UBND TP.HCM cũng như các sở, ngành liên quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính...
Theo đại diện doanh nghiệp này, dự án chưa được phê duyệt thuế sử dụng đất, dù đã nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường từ cuối năm 2017. Đến tháng 2/2021, UBND quận 7 mới có văn bản về việc xác định diện tích lúa, đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc dự án, nhưng vẫn chưa xác định được số tiền cần phải đóng khi chuyển từ đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, cũng như đất trường học, đất kênh rạch… thuộc dự án. Thậm chí, để thuận tiện cho việc xác định nghĩa vụ tài chính với phần diện tích đất còn lại, doanh nghiệp còn chủ động tách khu đất trường học thành một hạng mục riêng, thế nhưng vẫn không thể đẩy nhanh quá trình xác định tiền sử dụng đất.
“Dù đất đã sạch, các thủ tục cơ bản đã hoàn tất, nhưng bước cuối cùng là đóng tiền sử dụng đất để được cấp phép xây dựng mãi không thực hiện được, khiến dự án bị treo từ suốt 4 năm nay. Chúng tôi muốn triển khai tiếp cũng không được, muốn chuyển nhượng lại dự án cũng không xong nên bị thiệt hại lớn. Hiện nay, chúng tôi chỉ trông chờ vào duy nhất dự án này để có tiền duy trì hoạt động, cũng như thu hồi vốn để phát triển dự án khác”, lãnh đạo Công ty Anh Tuấn nói và cho biết thêm, Công ty đã chuẩn bị sẵn nguồn tiền và xin được đóng tiền sử dụng đất sớm để triển khai dự án mà không được.
Một dự án khác là Khu nhà ở chung cư cao tầng (lô I.E, lô II.A, lô II.B, lô II.C) thuộc Khu đô thị mới Đông Tăng Long (TP. Thủ Đức, TP.HCM) diện tích hơn 65.500 m2 do Tổng Công ty cổ phần Đền bù giải tỏa làm chủ đầu tư đã 13 năm nay chưa thể hoàn thành.
Dự án này được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2009, đến năm 2016 được công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư với tiến độ đến năm 2020 phải hoàn thành. Dự án cũng đã hoàn thành thỏa thuận tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500, đánh giá tác động môi trường, thiết kế cơ sở, công tác ký quỹ...
Tại thời điểm năm 2009, chủ đầu tư đề xuất xây dựng 1 lô nhà tái định cư bàn giao cho TP.HCM để hoán đổi việc phải đóng tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án, 3 lô còn lại chủ đầu tư được kinh doanh thương mại, nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai vì chưa được giao đất do vướng cơ chế hoán đổi tiền sử dụng đất lấy nhà tái định cư.
Đây chỉ là 2 trong số cả trăm dự án bất động sản tại TP.HCM phải ngừng triển khai nhiều năm chỉ vì chưa đóng được tiền sử dụng đất, cho dù chủ đầu tư rất muốn. Sau khi tổng hợp ý kiến của 57 doanh nghiệp “kêu cứu” cho 64 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tiếp tục tổng hợp thêm 29 doanh nghiệp đề nghị xem xét tháo gỡ các vướng mắc của 38 dự án bất động sản. Trong danh sách này, chiếm hơn một nửa liên quan đến tiền sử dụng đất.
Đã bàn giao nhà, vẫn chờ bổ sung nghĩa vụ tài chính
Ngoài các trường hợp chờ nộp tiền sử dụng đất, TP.HCM còn có hàng chục dự án đã bàn giao cho dân vào ở nhiều năm nhưng bị “ngâm” sổ hồng do cơ quan nhà nước chưa tính được tiền sử dụng đất, cho dù chủ đầu tư đã ứng trước. Dự án chung cư cao tầng Lavita Garden tại TP. Thủ Đức là một ví dụ điển hình khi có đầy đủ hồ sơ pháp lý, nhiều lần trình xem xét giá đất nhưng chưa được phê duyệt. Chủ đầu tư là Công ty Hưng Thịnh đã ứng nộp trước toàn bộ số tiền đất khoảng 29 tỷ đồng theo mức cao nhất do Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất, thế nhưng tới nay vẫn chưa rõ con số chính thức, dù đã bàn giao nhà từ năm 2018.
Công ty Hưng Thịnh kiến nghị TP.HCM cần đẩy nhanh hơn nữa công tác xác định tiền sử dụng đất để doanh nghiệp sớm hoàn thành thủ tục pháp lý, kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường ưu tiên cấp trước giấy chứng nhận cho người dân, đối với các phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư có thể cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Dự án chung cư cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng Richmond City tại quận Bình Thạnh do Công ty Cơ khí xây dựng Bình Triệu làm chủ đầu tư cũng trong tình trạng tương tự. Sau nhiều lần trình giá đất mà chưa được duyệt, doanh nghiệp này đã ứng trước 50% số tiền sử dụng đất (khoảng 168 tỷ đồng) để được triển khai dự án.
Dự án hiện đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 2021, nhưng cơ quan chức năng vẫn đang rà soát pháp lý nên chưa tính được tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp này đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường đẩy nhanh công tác tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng giai đoạn tiếp theo.
Tập đoàn Novaland cũng có một loạt dự án ngay khu “đất vàng” nhưng không thể ra sổ cho cư dân do chưa thể nộp tiền sử dụng đất. Trong đó, 3 dự án tại quận Phú Nhuận đã tạm ứng tổng cộng gần 500 tỷ đồng tiền đất.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, những quy định “tréo ngoe” đến nay vẫn chưa được giải quyết dứt điểm, khiến cả trăm dự án chậm tiến độ hoặc không thể cấp sổ cho cư dân, mà phần nhiều xuất phát từ sự chậm trễ hoàn thiện hàng lang pháp lý của cơ quan có thẩm quyền, khiến nhiều chủ đầu tư mang tiếng “bội tín” với khách hàng.
“Từ lúc dự án được cấp phép đến khi ra được sổ hồng cho cư dân, quy trình hoàn thiện thủ tục hành chính thay đổi liên tục, thậm chí vị trí cán bộ phụ trách cũng thay đổi, khiến thời gian hoàn thiện pháp lý dự án bị kéo dài thêm 2-3 lần so với kế hoạch ban đầu, dẫn đến gây thiệt hại cho chủ đầu tư, người mua nhà, ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản”, ông Quang nói và nhấn mạnh, tình trạng này sẽ còn kéo dài nếu các cơ quan chức năng không mạnh dạn đổi mới, cấp bách hoàn thiện hành lang pháp lý dự án, đặc biệt trong việc xác định tiền sử dụng đất.
“Nếu như các dự án bất động sản ở những địa phương lân cận thường chỉ mất 3-4 tháng là có kết quả thẩm định và phương án tính tiền sử dụng đất, thì tại TP.HCM bị kéo dài hàng năm chưa giải quyết xong hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng. Doanh nghiệp bất lực vì không thể tự tính toán chính xác số tiền sử dụng đất phải đóng là bao nhiêu. Do đó, cơ quan quản lý cần sớm xây dựng quy trình chung trong việc hoàn thiện pháp lý dự án, quy trình tính tiền sử dụng đất cũng cần phải có khung cố định, minh bạch, thống nhất”, ông Quang kiến nghị.
