Bất động sản suy giảm, rủi ro sẽ lan sang thị trường ngân hàng…
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam cho rằng, một trong bốn thách thức đối với thị trường bất động sản là nút thắt từ thị trường vốn. Theo ông Thắng, có 3 kênh chính tiếp sức cho thị trường địa ốc là vốn vay ngân hàng và đây cũng là kênh các chủ đầu tư dùng đòn bẩy vốn vay là nhiều nhất; tiếp đó là trái phiếu và cuối cùng là từ khách hàng.
“Hiện cả 3 kênh này đang bị tắc và khó”, ông Thắng nói và dẫn giải thêm, những khó khăn đến từ giữa tháng 4/2022 khi Ngân hàng Nhà nước tăng cường giám sát vốn cho vay bất động sản, thì nguồn vốn từ kênh này bị tắc nghẽn, thị trường đảo chiều nhanh chóng. Sang năm 2023, với kênh trái phiếu, khoảng 300.000 tỷ đồng trái phiếu sắp đáo hạn, trong đó ngành bất động sản chiếm 38,5%, tương đương 119.000 tỷ đồng. Từ tháng 5 tới tháng 9/2023 là thời điểm cao điểm đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp.
“Room tín dụng ngân hàng hiện đã tăng nhưng đứng ở góc độ doanh nghiệp thì điều kiện tiếp cận vốn rất khó. Đặc biệt, lãi suất cho vay dù có xu hướng giảm nhưng hiện vẫn dao động 11-15% cho khoản vay trung - dài hạn”, ông Thắng nói.
Trong một góc nhìn khác, ông Hoàng Văn Tăng, Tổng giám đốc Tổng công cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng cho rằng: “Khó khăn với thị trường bất động sản thì ai cũng đã nhìn thấy, các doanh nghiệp cũng đã cảm nhận, nhưng cá nhân tôi cho rằng, giai đoạn khó khăn nhất với thị trường bất động sản sắp qua”.
Cụ thể hơn, ông Tăng nêu quan điểm, đối với dòng vốn tín dụng, lãi suất đã có dấu hiệu hạ nhiệt, dù chưa tác động ngay trong ngắn hạn nhưng xu hướng này sẽ lan tỏa tích cực đến thị trường bất động sản. Kết hợp với những chuyển động tích cực hơn từ hoạt động M&A các dự án bất động sản, tôi tin thị trường bất động sản có nhiều cơ hội để phục hồi trong từ cuối quý III/2023”.
Liên quan đến câu chuyện vốn cho thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV chia sẻ, năm 2022, tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn so với mức tăng chung của nền kinh tế, rủi ro liên thông giữa tài chính - bất động sản bộc lộ rõ hơn, nhất là khi cả thị trường chứng khoán và bất động sản suy giảm với lý do sau:
Thứ nhất, các ngân hàng thương mại cho vay bất động sản khá lớn, chiếm 21,2% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế (giai đoạn 2019-2021 thường chiếm 19-20%).
Thứ hai, tài sản thế chấp tín dụng ngân hàng có đến 65% là bất động sản.
Thứ ba, các tổ chức tín dụng đầu tư khoảng 274.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, chiếm khoảng 2,34% tổng dư nợ; doanh nghiệp bất động sản đứng thứ hai chiếm khoảng 35,4% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành năm 2021 và 20,4% năm 2022.
“Do đó, nếu thị trường bất động sản suy giảm, rủi ro tín dụng sẽ lan truyền sang thị trường ngân hàng, chứng khoán và ngược lại. Cũng vì lý do này mà Chính phủ, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước đã, đang chú trọng kiểm soát rủi ro hệ thống, sở hữu chéo và cho vay nhóm khách hàng liên quan trong 3 tiểu lĩnh vực này”, ông Lực nói.
Cho vay mới vẫn phải đảm bảo khả năng thanh toán của ngân hàng
TS. Lê Xuân Nghĩa nêu quan điểm, mỗi khi thị trường bất động sản lao dốc thì chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng đều giảm sút và rơi vào cảnh khó khăn, nếu không đủ năng lực tài chính để xử lý có thể sẽ lan sang nhiều ngân hàng khác. Trong khi bất động sản là ngành quan trọng với nền kinh tế, có độ lan toả cao thì cũng là một ngành luôn tiềm ẩn tạo ra khủng hoảng kinh tế.
Ông Nghĩa cho biết, theo nghiên cứu về khủng hoảng từ những năm 1970 tới nay, chỉ có 2 nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế là tỷ giá hối đoái (gần đây ít xảy ra vì đã có cơ chế thả nổi) và thị trường bất động sản. Trong 15 năm trở lại đây, phần lớn khủng hoảng kinh tế bắt đầu từ thị trường bất động sản. Do đó, vấn đề không chỉ là tìm cách phục hồi thị trường, mà còn ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính.
Liên quan đến cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay, những doanh nghiệp bất động sản đang điêu đứng hiện nay đều là những doanh nghiệp không sở hữu ngân hàng.
“Chúng ta có hàng nghìn doanh nghiệp địa ốc nhưng chỉ có vài doanh nghiệp lớn có sở hữu ngân hàng nên họ hoạt động tương đối ổn, bởi có thể tái cấu trúc lại nợ xấu, không chuyển nhóm nợ, cho vay mới...”, ông nói.
Ông Nghĩa cho rằng, nên tập trung các giải pháp xử lý vào các doanh nghiệp bất động sản không sở hữu ngân hàng. Các ngân hàng thương mại có thể xem xét và phân tích kỹ nền tảng tài chính của từng tập đoàn bất động sản. Đánh giá toàn diện về tài sản đảm bảo hoặc tài sản có tiềm năng đảm bảo nhưng do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý và khả năng trả nợ trong ngắn hạn, trung hạn và khả năng quản trị điều hành của bộ máy quản lý để quyết định việc cơ cấu lại nợ. Sau đó, cho vay mới cả nhà đầu tư lẫn người mua hàng trên nền tảng giá cả được nhà xây dựng đưa ra hợp lý và khả năng thanh toán của ngân hàng được đảm bảo.
“Điều này cũng nhằm đảm bảo tái cấu trúc thị trường bất động sản phải là một tái cấu trúc có lựa chọn, trong đó, như Thủ tướng Chính phủ nói, từ mặt bằng giá cả sẽ tái cấu trúc thị trường bất động sản, trên nền tảng đó các ngân hàng thương mại và các tập đoàn bất động sản phải quyết định về giá trị của khoản vay và giá bán sản phẩm”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Theo TS. Cấn Văn Lực, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã có những “công cụ” quản lý nhằm kiểm soát cho vay lĩnh vực bất động sản nhưng vẫn còn hạn chế so với thông lệ quốc tế. Đặc biệt, Việt Nam chưa có quy định, tiêu chuẩn riêng về quản lý, cho vay bất động sản. Khó khăn của nhà quản lý Việt Nam khi điều hành vốn cho thị trường bất động sản là nguồn cung vốn vừa đủ để không thiếu hụt nguồn cung bất động sản trên thị trường khi mà giá nhà ở tại Việt Nam đã tương đối cao so với các nước châu Á. Trong khi đó, nguồn vốn cũng không nên tập trung quá nhiều để tránh tăng đầu cơ, rủi ro “bong bóng” trên thị trường bất động sản.
“Cần quy định rõ ràng hơn trong các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản”, ông Lực đề xuất.
