Ngân hàng bắt đầu thận trọng với vay mua nhà đất sau Thông tư 22

Phải chứng minh tài chính nhiều hơn

So với những năm trước, dù các quy định mới, trong đó mới nhất là Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã có sự nới lỏng thời gian áp dụng đến tận năm 2022, tuy nhiên, trên thực tế, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các động thái hạn chế cho vay đã được áp dụng.

Trong vai người có nhu cầu vay vốn mua nhà có giá trị khoảng 2 tỷ đồng vào cuối năm nay, phóng viên được một nhân viên tư vấn tại chi nhánh một ngân hàng trên đường Khuất Duy Tiến, Hà Nội cho biết, ngân hàng vẫn sẵn sàng giải ngân cho khách hàng, nhưng điều kiện đã chặt chẽ hơn. Theo đó, người mua sẽ chỉ được phép giải ngân tối đa khoảng 50% trên tổng giá trị hợp đồng mua bán với lãi suất trung bình từ 11 - 12%/năm và sẽ điều chỉnh 6 tháng một lần căn cứ trên lãi suất huy động 12 tháng.

Không chỉ giảm về hạn mức giải ngân tối đa xuống còn 50%, thời hạn cho vay dài nhất theo lời tư vấn viên cũng chỉ còn khoảng 15 năm, nên nếu muốn vay mỗi tháng khoản thanh toán của khách hàng cũng sẽ cao hơn dự tính ban đầu. Trong trường hợp muốn áp dụng vay tới 70% giá trị căn nhà như cùng kỳ của năm ngoái, ngoài việc chứng minh về thu nhập hàng tháng, người mua cũng phải chứng minh có tài sản đảm bảo với tổng giá trị (bao gồm cả giá trị ngôi nhà định mua và các tài sản khác có liên quan) gấp 2,5 giá trị khoản vay (tương ứng 70% giá trị căn hộ nêu trên).

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại nhiều ngân hàng khác khi nhiều nơi "từ chối" khéo việc giải ngân trong trường hợp khách hàng không đảm bảo các yêu cầu về vốn đối ứng cũng như không đảm bảo khả năng chi trả thông qua mức lương và tài sản đảm bảo khác.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Việt Dũng, một nhà đầu tư chung cư tại Cầu Giấy cho biết, cùng thời điểm này các năm trước, nhiều ngân hàng tung ra các gói khuyến mãi, ưu đãi hỗ trợ vay rất nhiều, nhưng năm nay nhiều nơi từ chối cho vay và nhiều khoản vay còn bị đẩy sang năm 2020 mới giải ngân. Ngoài việc lãi suất vay có dấu hiệu tăng, thời hạn vay nhiều trường hợp bị rút ngắn và mức hỗ trợ cũng hạn chế chứ không cao như trước.

Thừa nhận về tình trạng việc xét duyệt hồ sơ vay cũng không thoáng như trước cũng như lãi suất vay cao hơn, nhân viên tín dụng của một ngân hàng lớn cho biết, lượng khách vay mua bất động sản hiện thấp hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2018. Khách hàng phải có tài sản thế chấp và khả năng thanh toán nợ tốt mới được xét duyệt cho vay.

Ngoài ra, để giải ngân đủ chỉ tiêu, ngân hàng bắt nhân viên tín dụng khi cho vay mua bất động sản phải bán kèm theo sản phẩm bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm rủi ro, phát hành thẻ tín dụng, thậm chí còn chạy chỉ tiêu lắp đặt máy POS (thiết bị chấp nhận thẻ) cho các chủ kinh doanh nhỏ lẻ.

Nhân viên này cũng cho biết, chỉ trong một số trường hợp cực kỳ thân quen hoặc có người quen của lãnh đạo mới có thể xin làm thủ tục vay vốn giải ngân theo hình thức cá nhân. Tuy nhiên, nhân viên cấp dưới cũng buộc phải cân đối khoản cho vay để phù hợp với quy định của Thông tư 22.

Cụ thể, do Thông tư 22 quy định khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên chịu hệ số rủi ro là 150% nên hiện ngân hàng cũng phải xử lý theo hướng chia nhỏ khoản vay xuống khoảng 2,5 tỷ đồng trở xuống để tránh chịu hệ số rủi ro quá cao. Còn những trường hợp khác ngân hàng chỉ thẩm định, việc giải ngân thì hẹn qua đầu năm 2020 do hiện nay đã hết "room" (giới hạn cho vay).

Doanh nghiệp cũng bị ảnh hưởng

Những thay đổi trong chính sách tín dụng dù đã được dự báo trước nhưng trên thực tế đã tác động không nhỏ đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong đó, việc siết nguồn vốn tín dụng sẽ khiến cho thị trường bất động sản những năm tới đối diện với những thử thách thực sự.

Trong đó, lãnh đạo phụ trách mảng kinh doanh một doanh nghiệp có trụ sở tại quận Hà Đông cho rằng, với những diễn biến gần đây sẽ kéo theo nguồn vốn vào bất động sản bị hạn chế, các doanh nghiệp gặp khó khăn hơn khi một phần dòng vốn triển khai dự án là huy động từ người mua nhà. Việc người mua nhà chưa sẵn sàng giải ngân vay vốn do lo ngại lãi suất sẽ đặt chủ đầu tư phải tính toán nhiều hơn việc ra hàng, và có thể ảnh hưởng tới tiến độ bàn giao chung của dự án.

"Bản thân sau giai đoạn đầu bán chạy, dự án hiện nay cũng rơi vào cầm chừng khi nhiều khách hàng thừa nhận dù có nhu cầu, nhưng buộc phải tính toán lại khi các hạn mức quá thấp và số tiền chi trả hiện nay vượt dự tính do mặt bằng lãi suất tăng lên. Trong trường hợp có hỗ trợ lãi suất 0% thì mức chi trả cũng gây áp lực lên thu nhập thực tế", vị lãnh đạo nói và cho biết thêm, ông đang khá vất vả xoay xở vốn để đảm bảo tiến độ của dự án.

Trong chia sẻ gần đây, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết, quy định này không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để phục vụ nhu cầu thiết yếu về nhà ở của người có thu nhập thấp, cũng như các chính sách an sinh xã hội của Nhà nước. Theo đó, các khoản cho vay được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất của bên vay để phục vụ mục đích mua nhà ở xã hội, cho vay cá nhân để mua nhà với số tiền dưới 1,5 tỷ đồng có hệ số rủi ro là 50%.

"Như vậy, cùng với số vốn tự có 30% thì khách hàng có thể mua được nhà ở có giá trị khoảng 2,1 tỷ đồng, đồng thời, hệ số rủi ro 100% vẫn được áp dụng đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có mức vay dưới 4 tỷ đồng. Đây là mức dư nợ là hợp lý đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, đời sống của người dân", lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh.

Dẫu vậy, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dù bất động sản là lĩnh vực có nhiều rủi ro, nhất là các khoản vay tiêu dùng từ 4 tỷ đồng trở lên vì chủ yếu là vay mua nhà cao cấp, thế nhưng, lưu ý rằng, hiện nay, không dễ tách được người mua nhà để ở với người mua để đầu tư.

Trường hợp một người vay để mua 3 - 5 căn nhà chắc chắn là không phải để ở. Nhưng người có nhà chật hẹp, nay vay để chuyển sang căn nhà thứ hai với diện tích lớn lên tới 4 - 5 tỷ đồng, vậy có được xem là đầu tư hay không? Trong khi chúng ta chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở, đất đai, rất khó để xác định chính xác đối tượng mua để ở hay kinh doanh.