Nghị định 25/2020: Bước đột phá trong lựa chọn nhà đầu tư

Những thay đổi quan trọng trong đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Đối với doanh nghiệp bất động sản, quỹ đất để đầu tư xây dựng công trình dự án mang yếu tố then chốt, sống còn đến hoạt động của doanh nghiệp. Phần nhiều các dự án, doanh nghiệp vẫn trong thế bị động trong việc tự xoay xở thỏa thuận với người sử dụng đất để bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nhiều trường hợp, dù thỏa thuận với giá bồi thường cao nhưng doanh nghiệp rơi vào tình trạng bị chính người sử dụng đất quyết làm khó, giữ đất mà từ chối mọi việc thỏa thuận nên các khu đất da beo làm nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể triển khai dự án hàng chục năm.

Mặt khác, do vướng trong nhiều quy định trong hệ thống pháp luật nên khó cho doanh nghiệp và cả người dân, trong khi đó việc Nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất được tính theo giá cụ thể (thông qua việc xác định hệ số K) vẫn thường thấp hơn mức thỏa thuận của doanh ngiệp.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM

Trong quản lý đất đai, việc quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất lần đầu tiên đã được xác lập tại Điều 58 Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, các quy định pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 và nhiều văn bản luật, văn bản hướng dẫn thi hành trong các lĩnh vực khác dường như chưa thể hiện rõ quan điểm trong quản lý đất đai qua việc đấu thầu dự án có sử dụng đất của Luật Đất đai 2003. Chẳng hạn, Luật Đấu thầu 2005 (ban hành sau Luật Đất đai 2003) nhưng không có quy định nào về đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án sử dụng đất.

Đúng mười năm sau, đến Luật Đất đai 2013 không còn quy định về việc đầu thầu dự án do đất chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nên chưa thể đưa quyền sử dụng đất ra đấu giá, điều đó được quy định điều chỉnh phù hợp hơn và đúng bản chất hơn bằng các quy định pháp luật trong “đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư” cho dự án, được quy định trong pháp luật đấu thầu.

Đến năm 2013, Luật Đấu thầu 2013 được ban hành trong đó có quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Sau đó, Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án sử dụng đất nhưng chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Mở rộng đối tượng là dự án có sử dụng đất

Trước đây, Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 có quy định chỉ áp đối với dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án (danh mục dự án sử dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư được Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt) để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương mại; công trình thương mại và dịch vụ; tổ hợp đa năng mà không thuộc các trường hợp dự án đầu tư PPP. Theo đó, nếu dự án có sử dụng các khu đất trên nhưng không nằm trong Danh mục dự án của Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt thì không áp dụng thủ tục lựa chọn chủ đầu tư theo quy định Nghị định 30/2015/NĐ-CP.

Nghị định 25/2020/NĐ-CP có quy định thay đổi, áp dụng việc lựa chọn nhà đầu tư với đối tượng rộng hơn là các nhóm dự án: (i) Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh; (ii) Dự án phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa.

Đối với dự án nhà ở, có thể thấy, Điều 22 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua ba hình thức gồm đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, chỉ định chủ đầu tư khi có quyền sử dụng đất ở. Trong khi đó, Luật Đấu thầu 2013 và Nghị định 30/2015/NĐ-CP (về lựa chọn nhà đầu tư) được ban hành trước Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 (Chi tiết Luật Nhà ở 2014) nên Nghị định 30/2015/NĐ-CP có nhiều quy định chưa chi tiết, có nhiều điểm vướng trong quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư. Sau đó, Nghị định 99/2015/NĐ-CP được ban hành và có quy định tại Điều 18 về việc lựa chọn nhà đầu tư thì giải quyết theo hướng, nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thì chỉ định chủ đầu tư, nếu có từ hai nhà đầu tư đăng ký thì áp dụng tổ chức đấu thầu. Thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư được quy định tại Điều 8 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 được dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Như vậy, Nghị định 25/2020/NĐ-CP có hiệu lực sẽ áp dụng với đối tượng rộng hơn thì nhiều khu đất trước đây không được áp dụng quy định về đấu thầu về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, thì nay được áp dụng cơ chế về đấu thầu.

Mở rộng về hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước

Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án sử dụng đất gồm: Thứ nhất là hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế, thứ hai là hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước, thứ ba là hình thức chỉ định thầu khi chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện. Trong đó, hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước được mở rộng hơn sẽ giảm được thủ tục về tổ chức đấu thầu của cơ quan nhà nước; Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án; dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) dưới 800 tỷ đồng,…

Sau khi công bố thông tin và nhận đăng ký thực hiện dự án, nếu có từ hai nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu thì UBND tỉnh áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo nguyên tắc xét duyệt trúng thầu quy định tại Điều 56 (tổng chi phí thực hiện dự án, đề xuất giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng, đề xuất giá trị nộp ngân sách bằng tiền ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư), nếu chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ trình quyết định chủ trương đầu tư dự án theo quy định.

Nghị định 25/2020/NĐ-CP có nhiều quy định mới trong từng điểm, từng khâu và giải quyết những chồng chéo, bất cập của Nghị định 30/2015/NĐ-CP và giảm nhiều thủ tục khi mở rộng hình thức đầu thầu rộng rãi trong nước. Mặt khác, ngoài quy định đề xuất giá trị về bồi thường hỗ trợ tái định cư của nhà đầu tư thì có thêm quy định việc xét duyệt trúng thầu được đánh giá dựa vào mức đề xuất giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư nên sẽ tạo thêm sức hút, việc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư.

Nhà đầu tư trúng thầu sẽ đàm phán, hoàn thiện hợp đồng và ký kết. Sau khi ký kết hợp đồng, nhà đầu tư phối hợp với cơ quan chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ theo tiến động quy định trong hợp đồng. Sau khi giải phóng mặt bằng sẽ giao khu đất cho nhà đầu tư theo quy định pháp luật về đất đai.

Với những quy định tích cực từ Nghị định 25/2020/NĐ-CP, việc ban hành các quy định hướng dẫn chi tiết trong việc nhà đầu tư ứng trước kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng, nội dung hợp đồng và các quy định liên quan để những quy định tạo ra một đột phá trong thủ tục thực hiện dự án bất động sản hiện nay.