Kiểm soát sớm từ đầu năm
Sự thay đổi rõ rệt nhất trong bức tranh tài chính bất động sản năm 2026 đến từ định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Sau một năm 2025 tăng trưởng tín dụng địa ốc ở mức cao hơn 20%, đặc biệt là cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 28%, cơ quan quản lý bắt đầu siết chặt các quy định để đảm bảo an toàn hệ thống.
Năm 2026, NHNN không còn áp đặt hạn mức tín dụng một cách cảm tính. Thay vào đó, dư nợ tín dụng tối đa của mỗi ngân hàng được xác định dựa trên một công thức cụ thể gắn liền với điểm xếp hạng và quy mô dư nợ cuối năm 2025. Đồng thời, tốc độ tăng trưởng tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm để tránh tình trạng dồn vốn gây bất ổn.
Hiện nay, các ngân hàng đang chịu “áp lực kép”: Một mặt, phải tuân thủ room tín dụng chung dự kiến khoảng 15% trong năm nay; mặt khác, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được phép cao hơn tốc độ tăng trưởng chung của chính ngân hàng đó.
Lãnh đạo một ngân hàng cho hay, năm nay, việc đẩy vốn vào bất động sản sẽ phải cân nhắc khá kỹ lưỡng để đáp ứng quy định. Nếu một ngân hàng tăng trưởng tín dụng tổng thể 10% thì mảng bất động sản cũng chỉ tăng tối đa 10%. Điều này tạo ra một “điểm nghẽn” lớn đối với tín dụng dành cho các dự án và nhu cầu mua nhà. Room tín dụng giờ đây được xem như một loại “tài nguyên” khan hiếm mà ngân hàng phải chắt chiu phân bổ, cũng như cân đối kỹ lưỡng vào những phân khúc cho vay thực sự hiệu quả, thay vì chỉ dồn vào bất động sản như trước. Với lĩnh vực bất động sản, có thể các ngân hàng sẽ chỉ cho vay mua nhà để ở.
TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính của Chính phủ cho rằng, mức tăng trưởng tín dụng 19% của năm 2025 cần được nhìn nhận thận trọng. Trong mức tăng này, khoảng 1,2 triệu tỷ đồng là vốn từ Kho bạc Nhà nước gửi ngược lại hệ thống ngân hàng, khiến tăng trưởng tín dụng thực tế chỉ vào khoảng 16%.
Theo ông Nghĩa, trong năm nay, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm, với mục tiêu đảm bảo dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm. Một yêu cầu đáng chú ý khác là dư nợ cho vay bất động sản của mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Đây là bước đi nhằm hạn chế rủi ro từ thị trường bất động sản đang có dấu hiệu tăng “nóng”, nhất là khi dư nợ cho vay bất động sản đã tăng mạnh trong năm qua, đạt 34% so với cuối năm 2024, chiếm gần 25% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế.
Trong bối cảnh các ngân hàng phải đối mặt với áp lực tăng trưởng tín dụng, việc duy trì sự ổn định và kiểm soát rủi ro là cần thiết. Do đó, một số ngân hàng bắt đầu tái cấu trúc danh mục cho vay của mình để giảm thiểu rủi ro, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Đơn cử, tại Techcombank, đến cuối năm 2025, tỷ trọng cho vay bất động sản trong nhóm khách hàng doanh nghiệp của ngân hàng này đã giảm từ 61% xuống 56%, đồng thời tỷ trọng cho vay bất động sản trong toàn bộ danh mục tín dụng giảm từ 33% xuống 31%. Chiến lược tín dụng năm 2026 tiếp tục được điều chỉnh theo hướng đa dạng hóa và Techcombank dần giảm mức độ tập trung vào các khoản vay lớn, chuyển hướng mạnh mẽ sang phân khúc khách hàng cá nhân, nhất là cho vay tín chấp.
Bà Bùi Thị Thu Thủy - Giám đốc cao cấp Quản trị Tài chính doanh nghiệp, Techcombank cho biết, danh mục tín dụng của Ngân hàng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ trong lĩnh vực cho vay tín chấp, với mức tăng 248% trong năm 2025. Ngoài ra, Techcombank cũng tập trung nhiều hơn vào nhóm khách hàng hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ, những phân khúc có nhu cầu vốn ổn định, gắn liền với hoạt động sản xuất - kinh doanh thực tế và khả năng phân tán rủi ro cao hơn so với các khoản vay bất động sản.
Tương tự, tại VPBank, tỷ trọng tín dụng bất động sản đã giảm từ mức 40,5% năm 2024 về mức 35,8% vào năm 2025, tốc độ tăng trưởng lĩnh vực này cũng giảm còn 20,4%. Việc các ngân hàng chủ động giảm cho vay bất động sản không chỉ để tuân thủ quy định, mà còn nhằm phòng ngừa rủi ro “bong bóng” tài sản khi dòng vốn chảy quá mạnh vào lĩnh vực này.
Cho vay có chọn lọc
Dù tăng trưởng tín dụng được dự báo duy trì để đảm bảo thanh khoản, nhưng người vay vốn trong năm 2026 sẽ phải đối mặt với một thực tế là lãi suất khó có thể giảm sâu, thậm chí còn có xu hướng tăng nhẹ.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, có 3 yếu tố chính khiến mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản luôn ở mức cao. Thứ nhất, mức độ chênh lệch huy động - cho vay vẫn khá lớn. Trong năm qua, tín dụng nền kinh tế tăng hơn 19%, trong khi huy động chỉ tăng 15%. Vì thế, để hút tiền gửi, các ngân hàng phải đẩy lãi suất huy động lên cao, từ đó kéo lãi suất cho vay tăng theo.
Thứ hai, bất động sản không phải là lĩnh vực được ưu tiên hoàn toàn, trong khi mục tiêu của nhà điều hành là dòng vốn cần được phân bổ cho sản xuất - kinh doanh. Do đó, thị trường bất động sản phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn để bù đắp chi phí vốn và rủi ro.
Thứ ba, các ngân hàng tư nhân có xu hướng tăng lãi suất cho vay mới từ 0,3-1%/năm để bảo vệ biên lợi nhuận (NIM) vốn đã xuống thấp nhất kể từ năm 2018. Dự báo trong năm 2026, lãi suất cho vay có thể tăng nhẹ từ 0,5-0,7%/năm so với năm 2025. Trong đó, lãi suất cho vay mua nhà có thể dao động trong khoảng 8-11%/năm hoặc cao hơn. Điều này sẽ làm chậm tốc độ giao dịch và sàng lọc những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá lớn.
Một con số đáng chú ý khác cũng được TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia tài chính đưa ra, đó là chỉ số tích lũy thu nhập để mua nhà tại Việt Nam. Trong giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản đã tăng 59%. Riêng năm 2025, mức tăng dao động từ 10-30% tùy phân khúc. Nếu như năm 2025, một hộ gia đình cần 26 năm thu nhập để mua được một căn hộ, thì sang năm 2026 tăng lên 30 năm - cao gấp đôi so với bình quân thế giới (15,3 năm) và cao hơn cả Trung Quốc (21 năm). Việc giá nhà neo cao khiến tín dụng cho vay mua nhà tăng chậm (14%) do người dân lưỡng lự, không đủ khả năng chi trả.
Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong bối cảnh tín dụng thắt chặt và lãi suất tăng cao, các chuyên gia tài chính cho rằng, dòng vốn tín dụng sẽ ưu tiên chảy vào các dự án có pháp lý rõ ràng, phục vụ người ở thực, thay vì các dự án mang tính đầu cơ. Doanh nghiệp muốn tiếp cận vốn phải minh bạch hóa tài chính và nâng cao năng lực quản trị để được xếp hạng tín dụng tốt. Hiệu quả kiểm soát rủi ro phụ thuộc lớn vào việc ngân hàng không “dễ dãi” trong khâu thẩm định, tránh để dòng vốn chảy vào các doanh nghiệp “sân sau” hoặc sai mục đích.
Nhìn chung, năm 2026, tín dụng bất động vẫn được duy trì, nhưng mang tính chọn lọc rất cao. Người mua nhà để ở cũng như nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm lý cho một giai đoạn mà chi phí vốn sẽ là rào cản lớn nhất, đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng về dòng tiền và khả năng tài chính dài hạn, tránh rủi ro nợ xấu.
Cùng góc nhìn, PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân - Trường đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, các công cụ điều tiết tín dụng hiện nay về cơ bản đủ để kìm hãm rủi ro “bong bóng”, nhưng chưa đủ để triệt tiêu hoàn toàn nguy cơ dòng vốn giá rẻ phục vụ mục đích đầu cơ bất động sản, nhất là khi kỳ vọng giá tăng vẫn lớn và các kênh đầu tư thay thế chưa thật hấp dẫn. Vì thế, khi tâm lý “giá bất động sản chỉ có đi lên” còn tồn tại thì dòng vốn vẫn có thể “đường đi vòng”: Chuyển mục đích khoản vay, vay qua doanh nghiệp sân sau, tăng tín dụng tiêu dùng có tài sản đảm bảo, huy động trái phiếu, đặt cọc, hợp tác đầu tư… Bởi vậy, hiệu quả kiểm soát “bong bóng” không chỉ phụ thuộc vào “siết - nới” tín dụng, mà còn là kỷ luật thẩm định của ngân hàng, chất lượng giám sát rủi ro.
Theo định hướng điều hành room tín dụng của NHNN, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026 không được vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng tổ chức tín dụng so với cuối năm 2025. Nhà điều hành sẽ theo dõi, đánh giá tăng trưởng tín dụng, nhất là với tín dụng bất động sản, trường hợp không tuân thủ chỉ đạo sẽ bị trừ room. Do đó, các ngân hàng có tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao nhiều khả năng sẽ chủ động giãn nhịp, tái cơ cấu danh mục, chuyển hướng sang các lĩnh vực khác và tăng cường giám sát theo mức độ rủi ro, kiểm soát vốn.
