Lo lãi suất tăng trở lại
Lãi suất cho vay mua nhà hiện đã giảm từ 1 - 3%/năm so với đầu năm nay. Gần đây, các ngân hàng thương mại liên tục tung ra gói tín dụng ưu đãi với lãi suất rất thấp. Chẳng hạn, Ngân hàng Bản Việt đang áp dụng gói tín dụng ưu đãi vay mua bất động sản, xây dựng, sửa chữa nhà với lãi suất từ 6,9%/năm, áp dụng trong 3 tháng đầu; Eximbank, Techcombank, MB, ACB đang triển khai gói vay mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà ở với lãi vay trong thời gian đầu từ 7,5 - 9%/năm.
Lãi suất cho vay thấp hơn được kỳ vọng là trợ lực quan trọng để “phá băng” thị trường bất động sản, vốn đang tê liệt vì thiếu dòng tiền trong thời gian dài. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn tỏ ra khá e dè với việc vay ngân hàng trong giai đoạn này.
Đơn cử như trường hợp anh Hoàng (ngụ tại quận Bình Thạnh, TP HCM), đang có kế hoạch mua căn nhà phố tại một dự án ở TP.Thủ Đức, với giá 8,7 tỷ đồng. Ngân hàng đã khảo sát và đồng ý cho vay 4 tỷ đồng, với lãi suất ưu đãi 2 năm đầu là 8,5 - 9%/năm, song anh vẫn chưa thể đưa ra quyết định. Bởi theo anh tính toán, nếu vay thì phải trả gốc và lãi gần 38 triệu đồng mỗi tháng, hết thời gian ưu đãi lãi suất thì số tiền phải trả còn lớn hơn.
Cùng nỗi lo lãi suất sẽ tăng trở lại sau thời gian ưu đãi, anh Nguyễn Thiện (ngụ quận 12, TP.HCM) cũng do dự trước khi quyết định vay thêm khoảng 1 tỷ đồng để mua một căn hộ trên địa bàn. Theo anh Thiện, qua tìm hiểu từ 2 ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước chi phối, anh được biết, mức lãi suất cho vay trong thời gian đầu là 8%/năm.
“Mức lãi suất trên khá hợp lý và cũng phù hợp với khả năng trả nợ của bản thân. Tuy nhiên, tôi vẫn chưa quyết vì lo lãi suất sẽ tăng cao sau giai đoạn ưu đãi”, anh Thiện nói.
Anh chia sẻ, nhiều người bạn của anh đã dính “cú sốc” lãi suất vay mua nhà. Lúc đầu, họ chỉ phải trả 8 - 9%/năm, nhưng giai đoạn cuối năm ngoái đã vọt lên 14 -15%/năm. Đến nay, lãi suất các khoản vay của họ dù đã được giảm nhưng vẫn lên tới 12 - 13%/năm. Đã không ít người phải chấp nhận bán nhà đi để giảm áp lực trả nợ ngân hàng.
Trong khi đó, anh Trần Thành (45 tuổi, kinh doanh vật liệu xây dựng) cho biết, anh từng có ý định vay ngân hàng 1 tỷ đồng để mua căn hộ tại TP.Thủ Đức, với lãi suất 12 tháng đầu là 7,5%/năm. Nhưng sau một hồi cân đo đong đếm, vợ chồng anh quyết định không mua nữa, tiếp tục cuộc sống trong căn nhà thuê với chi phí 5 triệu đồng/tháng.
“Sau thời gian ưu đãi thì có thể lãi suất thả nổi sẽ ở mức 11-12%/năm, phụ thuộc vào thông báo của ngân hàng. Như vậy, cả gốc lẫn lãi, tôi ước chừng mình sẽ phải đóng gần 15 triệu đồng mỗi tháng. Trong khi đó, các chi phí học hành, ăn uống, mua sắm... đã chiếm gần hết thu nhập, tiền đâu mà đóng lãi ngân hàng. Hai vợ chồng suy nghĩ đắn đo mãi mới quyết định không mua nữa, chờ thêm để kiếm được chỗ ở nào giá rẻ hơn, vay ngân hàng ít hơn để đỡ áp lực”, anh Thành phân bua.
Thách thức với chủ đầu tư vẫn lớn
Mức giảm của lãi suất cho vay hiện chỉ mới tác động một phần tới tâm lý của nhà đầu tư, chứ chưa thực sự trở thành đòn bẩy để vực lại thị trường bất động sản.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property
Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán mới đây, bà Phạm Thị Phương Thảo, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Sao Việt - đơn vị phân phối độc quyền dự án Bcons City của Tập đoàn Bcons không giấu nổi niềm vui khi những ngày đầu của tháng 11 này, mỗi ngày, trung bình đơn vị giao dịch được từ 2 - 3 sản phẩm.
Tính đến đầu tháng 11/2023, sau 1 năm mở bán tháp căn hộ Green Topaz thuộc khu phức hợp Bcons City, giỏ hàng đã đạt được 70%. Tổng số căn hộ tháp Green Topaz là gần 1.000 căn hộ.
“Mặc dù con số giao dịch hiện tại thấp hơn rất nhiều so với trước, nhưng sau thời gian dài nhu cầu bên mua bị nén chặt thì đây cũng là chuyển động tích cực”, bà Thảo nói.
Hai tòa tháp dự án căn hộ Green Topaz hiện đang thi công đến tầng 17, dự kiến sẽ hoàn thành xây thô vào tháng 6/2024 và đến quý I/2025 sẽ bàn giao căn hộ.
Ghi nhận thực tế của phóng viên cho thấy, hiện nay, các chủ đầu tư đang tập trung hơn vào chính sách dành cho khách hàng và người làm môi giới. Để đẩy mạnh chương trình gom đặt chỗ (booking), gom khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã giảm số tiền nhận giữ chỗ có hoàn lại, nhằm thu hút sự quan tâm và tạo thuận lợi cho khách hàng mua sản phẩm của các dự án. Đơn cử, tiền đặt chỗ tại dự án MT Eastmark giảm từ 50 triệu đồng xuống 30 triệu đồng/sản phẩm; tại Vinhomes Grand Park giảm từ 50 triệu đồng xuống còn 30 triệu đồng/sản phẩm…
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư tăng phí môi giới cho đại lý, tăng thưởng nóng cho nhân viên kinh doanh như dự án The Rivana (tăng thưởng từ 10 triệu đồng lên 25 triệu đồng/sản phẩm), Royal River City (tăng thưởng thêm 3 chỉ vàng, trị giá 19,8 triệu đồng/sản phẩm)…
Dù vậy, tính thanh khoản vẫn là “ẩn số” mà nhiều chủ đầu tư cũng như đơn vị bán hàng không muốn công bố. Khi tìm hiểu về thông tin bán hàng tại các dự án, phóng viên chỉ nhận được câu trả lời chung chung rằng: “Tốc độ bán hàng vẫn chậm lắm, khách đi xem nhiều nhưng không chốt được là mấy”.
Lý giải về việc lãi suất giảm, dự án sạch pháp lý, chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách ưu đãi… song thanh khoản vẫn kém, chị Thanh Vân, Giám đốc Kinh doanh một doanh nghiệp địa ốc tại Bình Dương cho hay, bên cạnh nỗi lo lãi suất tăng thì do tác động chung của nền kinh tế nên nguồn thu nhập của nhiều người giảm sút. Nhiều người trước kia có thu nhập 40-50 triệu đồng/tháng thì nay giảm xuống chỉ còn 20-30 triệu đồng/tháng. Thậm chí, có nhiều người đi làm chỉ đủ trang trải cho các sinh hoạt hàng ngày…
“Thu nhập giảm sút, bấp bênh, nên nhiều người không dám vay ngân hàng để mua nhà lúc này. Theo đó, các giao dịch trong thời gian này chủ yếu tập trung vào những khách hàng có sẵn nguồn tiền và hướng đến nhu cầu ở thực hoặc cho thuê, đầu tư dài hạn”, chị Vân nói.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cũng cho rằng, mức giảm của lãi suất cho vay hiện chỉ mới tác động một phần tới tâm lý của nhà đầu tư, chứ chưa thực sự trở thành đòn bẩy để vực lại thị trường bất động sản. Thị trường chậm thanh khoản, các doanh nghiệp cạn dòng tiền, các dòng vốn đều ách tắc… nên thách thức các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt vẫn rất lớn.
“Mức giảm hiện nay chỉ có ý nghĩa tích cực với các đơn vị có nợ sẵn, họ vay để cơ cấu lại nợ, còn với người vay đầu tư mới gần như không có nhiều ý nghĩa. Đa phần các nhóm đầu tư trên thị trường vẫn đang chờ lãi suất giảm thêm. Giai đoạn này, nhiều đơn vị sẽ ưu tiên dành thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho dự án”, ông Toản nói.
