Quá nhiều nút thắt
“Hà Nội có đến 200 dự án nhà ở xã hội đang thực hiện thủ tục hồ sơ, nhưng suốt 3 năm qua chỉ duy nhất một dự án được mở bán, cho thấy phân khúc này đang tắc ở khâu thủ tục đầu tư”, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán.
Theo ông Quê, nhà ở xã hội hiện có 2 vấn đề chính là thủ tục rườm rà và một số cán bộ công chức, viên chức liên quan có sức ỳ cao, sợ trách nhiệm, không dám làm.
“Trước kia, họ làm theo thẩm quyền, giờ họ xin ý kiến nhiều cấp, ban ngành liên quan, thẩm định nhiều vòng để giảm trách nhiệm. Chẳng hạn, Hà Nội được giao phê duyệt quy hoạch cho 1 dự án, thẩm quyền được giao xuống cho quận, nhưng trước khi ký phê duyệt, quận vẫn báo cáo Thành phố, xin ý kiến liên ngành, nên không khác gì Chủ tịch Thành phố ký, rồi Thành phố lại gửi các sở, các sở lại gửi các phòng, ban…, khiến cho quy trình bị đi vòng, tốn rất nhiều thời gian”, ông Quê nói và cho biết thêm, chỉ riêng khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt quy hoạch, giao đất, điều chỉnh chủ trương, phê duyệt 1/500 có thể mất từ 6 tháng đến 1 năm, thậm chí là 2 năm, khiến thời gian hoàn thiện thủ tục dự án kéo dài tới 5-7 năm. Điều này lý giải số lượng dự án “xếp hàng” nhiều, nhưng dự án thực chạy lại cực kỳ khiêm tốn.
Ngoài vấn đề trên, ông Quê còn chỉ ra một loạt bất cập khác khiến các dự án nhà ở xã hội ách tắc nghiêm trọng.
Chẳng hạn, về ưu đãi cho nhà đầu tư, theo quy định, dự án nhà ở xã hội sẽ được miễn sử dụng đất, nhưng vẫn phải định giá đất và Nhà nước sẽ hoàn trả lại sau cho nhà đầu tư.
“Riêng khâu định giá đất đã mất khoảng 2 năm, quy trình mở bán cần thêm 4-6 tháng, rồi còn nhiều khâu khác nữa, rất mất thời gian…”, ông Quê nói và cho biết thêm, làm dự án nhà ở xã hội thì quy trình thủ tục không khác gì dự án nhà ở thương mại, nhưng khó khăn hơn ở khâu mở bán, định giá đất và giao đất.
Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 10/2023, chỉ có 105 tỷ đồng trong gói 120.000 tỷ đồng phát triển các dự án nhà ở xã hội được giải ngân. Con số quá khiêm tốn này đang cho thấy những khó khăn trong phát triển phân khúc này.
Liên quan tới hoạt động mở bán nhà ở xã hội, quy định trần thu nhập cũng gây vướng mắc. Theo ông Quê, cách thu nhập tính thuế của Việt Nam hiện đã lạc hậu, thế nên mới xuất hiện tình cảnh người có thu nhập đủ để đóng thuế thu nhập cá nhân nhưng vẫn không đủ tài chính để mua nhà ở xã hội. Mặt khác, theo quy định hiện hành, người thuộc diện đóng thuế thu nhập cá nhân sẽ bị loại khỏi danh sách mua nhà ở xã hội cũng cho thấy sự bất hợp lý. Do đó, cần phải nâng cao trần thu nhập chịu thuế để theo kịp thực tiễn và mở lối cho người mua.
“Hiện nay, nhiều người lao động trong khu công nghiệp, nhất là lao động trong các doanh nghiệp liên doanh, các khu công nghệ cao, đều thuộc diện phải đóng thuế thu nhập cá nhân, tức là nhóm lao động này thuộc diện đóng thuế vì thu nhập cao, nhưng thực tế là mức thu nhập đó cũng chưa đủ tiền để mua nhà ở xã hội, bởi giá bán của các dự án nhà ở xã hội đều ở quanh mức 20 triệu đồng/m2, tức gần tiệm cận phân khúc trung cấp”, ông Quê nói.
Hay như câu chuyện xác nhận đối tượng mua nhà ở xã hội, lâu nay, cấp xã được trao thẩm quyền xác nhận nhà ở cho đối tượng mua nhà, nhưng việc xác nhận này lại diễn ra trên phạm vi cấp tỉnh. Cấp xã không có đủ dữ liệu xác nhận, nếu chỉ xác nhận trên địa bàn xã thì hồ sơ không hợp lệ, còn xác nhận trên phạm vi toàn tỉnh thì dễ bị sai, dễ bị kỷ luật…
Cần nhanh chóng tháo gỡ
Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng (Nghị định số 35) do Chính phủ ban hành tháng 6/2023 và công văn đính chính nghị định này ban hành tháng 7/2023 đều bỏ nội dung được dành 20% diện tích đất ở để kinh doanh thương mại cho các chủ đầu tư làm dự án nhà ở xã hội, trong khi đây được xem là chính sách quan trọng hỗ trợ các chủ đầu tư - đảm bảo có lãi khi làm dự án. Nghị định này khiến các dự án đều bị “đình” lại, bản thân các chủ đầu tư cũng không còn mặn mà.
Hiện tại, Luật Đất đai sửa đổi chưa biết khi nào được thông qua, đồng nghĩa với việc Nghị định 35 vẫn còn hiệu lực. Điều này cũng đồng nghĩa từ giờ đến lúc Luật Đất đai mới được thông qua, các dự án nhà ở xã hội sẽ chưa được cởi trói.
Theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, có nhiều nguyên nhân khiến các địa phương chưa thực sự quan tâm phát triển, các chủ đầu tư cũng chưa mặn mà với nhà ở xã hội, dẫn đến chậm trễ triển khai các dự án, trong đó nguyên nhân đến từ cơ chế chính sách, nhất là khâu đền bù, giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc, cùng với đó là lợi nhuận thấp.
Ông Thịnh cho biết, hiện các cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư đã có nhưng chưa rõ ràng, gây khó cả cho chủ đầu tư lẫn người mua nhà - khó nhận được ưu đãi, dẫn đến sự nản lòng từ các bên. Ngoài ra, giá bán nhà ở xã hội còn cao cũng là một bất cập cần sớm có giải pháp tháo gỡ.
Theo ông Thịnh, phát triển các dự án nhà ở xã hội là câu chuyện trường kỳ, nên cần các chính sách nhất quán, lâu dài. Trong đó, Nhà nước cần giữ vai trò đưa ra các quy hoạch tổng thể, lâu dài, ổn định về nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho các dự án có được hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện…) và tăng khả năng kết nối tốt, hấp dẫn người mua nhà và các chủ đầu tư. Cùng với đó, hành lang pháp lý dự án phải được rõ ràng, rút ngắn thời gian thực hiện ở tất cả các khâu. Ngoài ra, cũng cần quy định rõ ràng người mua là ai, cơ chế thế nào để người mua có thể mua nhà nhanh nhất, thúc đẩy vòng quay vốn cho chủ đầu tư, phát huy tốt hiệu quả đồng vốn.
Một vấn đề khác cũng được ông Thịnh nêu ra đó là hiện nay, hầu hết người mua nhà phải đi vay, huy động nguồn lực từ người thân, gia đình. Để giảm bớt gánh nặng này, cần có chính sách kéo dài thời gian vay vốn ưu đãi, cụ thể là từ 25-35 năm, để người lao động dám vay và yên tâm vay mua nhà.
Còn theo ông Nguyễn Anh Quê, để giải quyết gốc rễ các tồn tại, trước mắt, cần làm tốt dữ liệu đất đai, dân cư trên môi trường số hóa… để từ các hồ sơ do chủ đầu tư đưa lên, các cơ quan chức năng có thể căn cứ vào dữ liệu này là xác nhận được có đủ điều kiện mua nhà hay không.
“Cùng với đó là nhanh chóng hoàn thiện hành lang pháp lý, các chính sách ưu đãi, nâng trần thu nhập chịu thuế, giảm thiểu các thủ tục, giấy tờ..., đây đều là những vấn đề nổi cộm và cần xử lý ngay”, ông Quê nhấn mạnh.
