Phải làm lại thủ tục giao đất
Thời gian qua, Báo Đầu tư Bất động sản đã có nhiều bài viết phản ánh việc người dân trong khu vực lo lắng khu đất dịch vụ C2 thuộc Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính đã thay đổi quy hoạch và có nguy cơ biến thành nhà cao tầng thay vì khu dịch vụ y tế, văn hóa như cam kết trước đó.
Thực tế cho thấy, lo lắng này của người dân là có cơ sở. Theo chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã phê duyệt tại Quyết định số 24 ngày 9/3/2000 và Quyết định số 43 ngày 27/6/2001 của UBND TP.Hà Nội, ô đất ký hiệu C2 có diện tích 2.054m2 có chức năng công trình công cộng đơn vị ở, tầng cao tối đa là 3 tầng, hệ số sử dụng đất là 0,96 lần, mật độ xây dựng 48%. Đến ngày 14/6/2002, UBND TP.Hà Nội có Quyết định số 90/2002/Đ-UB điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng các ô đất thuộc Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính. Theo đó, chiều cao công trình được điều chỉnh tối đa lên 5 tầng, hệ số sử dụng đất tăng lên 1,98 lần.
Ngày 25/3/2010, UBND TP. Hà Nội lại có Văn bản số 2007/UBND-XD về việc quy hoạch kiến trúc xây dựng công trình hỗn hợp tại ô đất C2 Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính. Trong đó, UBND TP. Hà Nội chấp thuận về nguyên tắc đề xuất của Sở Quy hoạch - Kiến trúc tại Văn bản số 564/QHKT-P2 ngày 25/2/2010 với các nội dung như: Chức năng công trình hỗn hợp công cộng nhà văn hóa, trạm y tế dịch vụ thương mại và văn phòng cho thuê quy mô gồm khối đế 5 tầng, khối cao tháp 19 tầng. Tuy nhiên, các quy hoạch trên không thực hiện được do sự phản đối của người dân.
Sau đó, theo Quy hoạch phân khu đô thị H2-2, tỷ lệ 1/2000 được UBND TP.Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 6631/QĐ-UBND ngày 02/12/2015, khu đất trên thuộc quy hoạch có ký hiệu K8-1-CC2 được xác định là đất công cộng (Phục vụ thường xuyên: Thương nghiệp, văn hóa, y tế, đơn vị hành chính xã phường).
Như vậy, Handico6 đã nhiều lần được chấp thuận điều chỉnh quy mô, công năng khu đất ký hiệu C2 theo hướng ngày càng "chật chội" hơn.
Phân tích vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, trước đây quy hoạch hình thành đơn vị ở đưa ra đồng bộ với các tiêu chuẩn dịch vụ thiết yếu của của đơn vị ở như trường học, công viên, khu văn hóa công cộng, đơn vị hành chính. Tuy nhiên, khu đất trên lại điều chỉnh quy hoạch cục bộ (văn hóa, y tế, hành chính xã phường) sang mục đích khác thay đổi lớn so quy hoạch ban đầu. Mục đích sử dụng của khu đất đã bị thay đổi, làm cho tiện ích công cộng đã được quy hoạch đồng bộ trước đây ngày càng teo tóp hoặc biến mất.
Mặt khác, đây là dự án chưa thực hiện, mặc dù được chấp thuận từ 2004 (theo Quyết định số 1164/UB-XDĐT, ngày 13/4/2004), nhưng theo Điều 88 Luật đầu tư 2005 và Luật Đầu tư 2015 đối với các dự án chưa thực hiện thì phải thực hiện lại thủ tục đầu tư. Do đó, nếu chưa giao đất thì chỉ được giao đất khi đã thực hiện thủ tục dự án nên Quyết định của TP. Hà Nội năm 2004 không còn giá trị pháp lý. Với hơn 15 năm không thực hiện thủ tục dự án, không đưa khu đất vào sử dụng thì chính quyền phải rà soát và ra quyết định thu hồi. Nay nếu chính quyền địa phương cho tiếp tục thực hiện dự án thì phải làm lại thủ tục về đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP.
Theo luật sư Phượng, nếu TP. Hà Nội giao đất cho Handico6 thì phải có văn bản đồng ý của Thủ tướng Chính phủ theo quy định tại Điểm I, Khoản 2, Điều 118, Luật Đất đai 2013. Mặt khác, Handico6 trước đây là doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, chưa được Nhà nước giao đất, chưa được tính giá trị thương mại khu đất vào giá trị doanh nghiệp, nay vẫn tiếp tục giao đất cho doanh nghiệp là không đúng quy định tại Nghị định 167/2017/NĐ-CP về sắp xếp, xử lý tài sản công.
Về việc điều chỉnh chức năng khu đất, luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, khu đất này trước đây có mục đích sử dụng là khu hành chính, văn hóa, y tế (theo tiêu chuẩn về hình thành đơn vị ở trước đây) nên sẽ chỉ được xây dựng trụ sở khu phố, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng. Nếu đất công cộng mà nay đổi mục đích sử dụng thành đất thương mại, dịch vụ và giao đất không qua đấu giá là sai so với quy định pháp luật.
Theo ông Phượng, theo quy định hiện nay, giao cho một công ty thực hiện đồ án quy hoạch không đồng nghĩa với việc công ty đó sẽ được giao làm chủ đầu tư dự án đó. Cũng không có văn bản pháp luật nào quy định, doanh nghiệp bỏ tiền ra thực hiện đồ án quy hoạch thì sẽ được Nhà nước giao đất và chấp thuận giao dự án. Nếu theo thủ tục đầu tư hiện nay thì điều đầu tiên phải giải quyết là các thủ tục giao đất và chắc chắn phải đưa ra đấu giá (nếu là dự án thương mại, dịch vụ) vì đất đã được giải phóng mặt bằng và Nhà nước đang quản lý theo đúng quy định Luật Đất đai 2013.
Lo ngại C2 "đi theo" khu đất c1, c3
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Hiền, một cư dân ở số nhà 213, tòa nhà N6A thuộc Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính cho biết, trong khu đô thị này mọc lên ngày càng nhiều tòa cao ốc nhồi nhét như một khu “rừng bê tông”. Trong khi không có chợ dân sinh, khu vui chơi công cộng thì ít, trường học chỉ dành cho đối tượng nhiều tiền.
“Chúng tôi về đây sinh sống hàng chục năm nay, nhưng luôn thiếu các dịch vụ công cộng. Trong khi đó, lô đất C2 vốn được quy hoạch thành khu dịch vụ công cộng thì bỏ hoang đã rất lâu. Xung quanh lô đất bị tận dụng làm chợ tạm gây ách tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, cảnh quan đô thị cho dân cư”, cư dân này cho biết.
Trả lời phỏng vấn Báo Đầu tư Bất động sản về thắc mắc của người dân, đại diện Handico6 cho rằng, nguyên nhân chính yếu khiến dự án đình trệ là do vướng mắc về thủ tục pháp lý. Tại khu đất trên có quy hoạch dự án từ lâu. Các thủ tục hồ sơ đầu tư dự án phía Công ty đã hoàn thiện và gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội để báo cáo. Công ty đang chờ Sở tổng hợp, trình lên UBND TP.Hà Nội xin ý kiến để Thành phố ban hành quyết định chủ trương đầu tư dự án. Sau khi được Thành phố chấp thuận, Công ty sẽ thực hiện ngay các thủ tục liên quan như phương án về giao đất, tiền sử dụng đất để sớm triển khai dự án đưa vào hoạt động.
Bên cạnh đó, việc đầu tư dự án với mục đích là các tiện ích dịch vụ nên lâu và khó thu hồi vốn, nên doanh nghiệp cũng phải tính toán kỹ. Thậm chí, khi dự án hoàn thành, Công ty phải bàn giao một phần diện diện tích công trình cho chính quyền phục vụ mục đích văn hóa, xã hội và y tế chứ không có lợi nhuận gì (!?).
“Còn lý do vì sao chậm thì đề nghị các anh hỏi các cơ quan chức năng”, vị này cho hay.
Được biết, ngày 15/10/2009, UBND TP.Hà Nội đã có công văn chấp thuận hình thức xã hội hóa đầu tư tại ô đất C2, Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính do Công ty Handico6 làm chủ đầu tư.
Theo đó, sau khi xây dựng, chủ đầu tư phải bàn giao cho UBND quận Thanh Xuân khoảng 1.113m2 sàn cho hoạt động văn hóa và khoảng 300 - 400m2 sàn cho hoạt động y tế (không được bồi hoàn kinh phí). Tuy nhiên, khu đất dịch vụ ký hiệu C2 từ ngày được giao đến nay gần 20 năm đã bỏ hoang, mặc cho cỏ dại mọc đầy gây mất mỹ quan đô thị, ô nhiễm môi trường.
Trong khi đó, cư dân Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính lo ngại khu đất này sẽ bị chuyển đổi thành cao ốc hỗn hợp khiến cuộc sống vốn chật chội, bí bách tại đây ngày càng trở lên ngột ngạt hơn. Thực tế, lo ngại này là có cơ sở bởi nhiều lô đất vốn được quy hoạch làm bãi gửi xe, khu dịch vụ công cộng để phục vụ khu tái định cư thuộc Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính từng bị chuyển đổi mục đích sử dụng thành các khu chung cư để bán như các lô đất ký hiệu C1, C3...
Ông Đỗ Ngọc Hiển, cư dân tổ dân phố 46, tòa nhà N1 cho biết, người dân tái định cư chỉ quan tâm đến các vấn đề đơn giản, thiết thực phụ vụ cho cuộc sống của họ, đó là có trường mầm non, trạm y tế… với chi phí phù hợp để có thể phục vụ đông đảo tầng lớp nhân dân, đặc biệt là người dân tái định cư có thu nhập không cao. Tuy nhiên, thời gian qua, hầu hết các tiện ích công cộng ở khu vực này nếu có đều có chi phí rất cao.
Cũng theo phản ánh của người dân, ô đất ký hiệu C1 nay đã là tòa nhà Diamond Flower Tower - Tháp hoa kim cương do Handico6 làm chủ đầu tư, nằm ở vị trí đắc địa tại góc đường Hoàng Đạo Thúy và Lê Văn Lương. Dự án này có tổng diện tích đất xây dựng là 5.230,1m2, với 3 tầng hầm, và 36 tầng nổi là khu nhà ở cao cấp và dịch vụ, văn phòng cho thuê.
Điều đáng nói, công trình này được khởi công từ quý IV/2009, đến nay công trình đã đưa vào sử dụng nhưng cơ quan chức năng đã kiểm tra phát hiện một loạt sai phạm lớn và yêu cầu khắc phục. Kề ô đất C1 không xa là ô đất C3 từng được UBND TP. Hà Nội cấp giấy chứng nhận đầu tư cho dự án nhà để xe kết hợp văn phòng. Tuy nhiên, sau đó ô đất này cũng được điều chỉnh chức năng, chỉ tiêu quy hoạch và trở thành khu nhà ở, dịch vụ, thương mại cao 17 tầng và 3 tầng hầm.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về những lo ngại của người dân về việc khu đất C2 sẽ bị chuyển đổi thành chung cư cao tầng như những khu đất dịch vụ liền kề trước đó, đại diện Handico6 cho rằng, Công ty không cần phải cam kết gì. Các cơ quan chức năng chấp thuận như thế nào, Công ty sẽ thực hiện như vậy.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
