Nôi dung giao lưu trực tuyến: "Biến số bất động sản"

 Ông Đặng Hùng Võ: Các giải pháp kéo giá BĐS xuống vừa qua không hề có giải pháp chặn cung. Chính sách của Nhà nước luôn luôn tăng cung để cho kịp với nhu cầu thật của thị trường, mặc dù vật mọi giải pháp vừa qua đều không làm giảm được giá BĐS nhà đất, ngược lại giá nhà đất vừa đã tăng lên 4-5 lần tại trung tâm của các đô thị lớn.
Vấn đề còn lại là loại bỏ được cầu “ảo” và tăng thêm tính công khai minh bạch của thị trường, điều này đã được Thủ tướng Chính phủ chỉ thị trong Chỉ thị 01/CTTTg 2008, theo Chỉ thị này, các giải pháp sẽ được chuẩn bị trong năm 2008.

 Ông Đặng Hùng Võ: 1. Điều nhận xét của bạn hoàn toàn đúng, vì đầu tư vào BĐS là đầu tư làm ra hàng hóa gắn liền với đất. Đất có nguồn cung hạn chế vậy xu hướng của thị trường là tăng giá theo thời gian vậy khả năng bảo toàn được vốn có xác xuất rất lớn, trừ những trường hợp nền kinh tế rơi vào khủng hoảng
2. Cơ chế “thị trường sẽ điều tiết thị trường” là nguyên lý của thị trường tự do. Vốn thị trường tự do là có nhiều nhược điểm, dễ mù quáng. Sự điều tiết của Nhà nước với thị trường để tránh những nhược điểm của thị trường. Vấn đề là Nhà nước điều tiết bằng công cụ gì và bằng chính sách nào. Nếu Nhà nước điều tiết bằng công cụ hành chính gây ảnh hưởng tới quyền lợi của nhà đầu tư thì không nên. Trong cơ chế thị trường, công cụ phù hợp nhất để điều tiết quyền lợi là thuế.

 Ông Đặng Hùng Võ: Theo Chỉ thị 01/2008 CTTTg của Thủ tướng Chính phủ, các Bộ và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đang được giao nhiệm vụ nghiên cứu, đề xuất các biện pháp để làm lành mạnh hóa và phát triển tốt hơn thị trường BĐS. Tình trạng “bong bong” trong thị trường BĐS vừa qua là có, trong năm 2008 những Chính sách mới sẽ giải quyết tốt tình trạng này.
Vừa qua có chính sách của Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay vốn, đó là chính sách điều chỉnh đối với thị trường tiền tệ trong tình trạng có lạm phát như hiện nay, đây không phải là chính sách tập trung vào “siết” thị trường BĐS. Theo tôi, chính sách này đối với thị trường tiền tệ cũng chỉ là chính sách nhất thời, những khó khăn với thị trường BĐS cũng chỉ là trước mắt. Trong thực tế, chúng ta cũng cần xem xét cụ thể các dự án, nên tiếp tục cho vay đối với các dự án hoàn thành đúng tiến độ,có khả năng khả thi cao để đảm bảo cung theo đúng quy hoạch cho thị trường.
Thị trường BĐS Việt Nam luôn luôn hấp dẫn, đầy tiềm năng và có “sức hút” khá lớn với các nhà đầu tư cả trong nước lẫn nước ngoài, thị trường này sẽ luôn luôn phát triển trong khoảng 15 năm tới, tức là trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa-hiện đại hóa đất nước để đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp. Những “nóng”, “lạnh” của thị trường trong giai đoạn vừa qua và hiện nay chỉ là những biểu hiện bất cập của thị trường trong những giai đoạn nhất định. Khi có chính sách phù hợp để điều chỉnh thì thị trường sẽ ổn định và phát triển.

 Ông Đặng Hùng Võ: Tôi cũng đồng ý là những giải pháp quản lý của chúng ta trong thời gian qua đối với thị trường BĐS còn nhiều bất cập, nhiều trường hợp mang tính đối phó với những yếu kém của thị trường, hiệu quả của một số chính sách chưa cao. Chúng ta phải thấy rằng, đây là một giai đoạn thị trường đã phát triển đến một mức nhất định, nhưng tư duy quản lý vẫn còn rơi rớt nhiều của thời kỳ bao cấp, vì vậy các giải pháp quản lý với thị trường còn những điểm chưa phù hợp. Hơn nữa, thị trường BĐS của nước ta chịu sự quản lý của quá nhiều Bộ, ngành, nếu ý kiến thống nhất thị trường sẽ tốt; nếu ý kiến không thống nhất thì thị trường sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn của sự thiếu thống nhất giữa các cơ quan quản lý. Tôi cũng hy vọng trong thời gian tới tính thống nhất trong hệ thống quản lý từ pháp luật, tới quy hoạch, tới tài chính, tới hành chính sẽ thống nhất.

 Ông Đặng Hùng Võ: Hiện nay đúng là hệ thống hồ sơ đăng ký BĐS được tổ chức theo đơn vị hành chính cấp tỉnh và đơn vị hành chính cấp huyện, mỗi một thửa đất đều có mã số duy nhất trên địa bàn cả nước, vậy việc phát hiện một người có bao nhiêu thửa đất trong phạm vi cả nước là hoàn toàn khả thi nếu hệ thống hệ thống hồ sơ đăng ký được tin học hóa toàn bộ. Hiện nay trong 64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương của nước ta đã có khoảng trên 50% đã có hệ thống hồ sơ tổ chức trên máy tính. Vậy trước mắt, chúng ta tập trung việc đánh thuế vào những trường hợp sử dụng đất tại các đô thị có giá trị đất cao là hoàn toàn thực hiện được.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Việc các nhà đầu tư có nguồn vốn là một trong những thế mạnh của họ. Tuy nhiên các doanh nghiệp trong nước cũng có thế mạnh riêng. Vấn đề là việc phát huy thế mạnh và hạn chế mặt yếu như thế nào cho tốt, phụ thuộc vào chiến lược của mỗi công ty.

Đối với Sudico, hiện nay chúng tôi không thiếu vốn. Đối với dự án An Khánh với diện tích 200ha đã đủ điều kiện để kinh doanh, nhưng Sudico muốn bán đầu tư các sản phẩm hoàn chỉnh để kinh doanh. Vì vậy, trong năm 2008, có thể tiến hành kinh doanh từng bước.
Hiện nay dư nợ đối với ngân hàng rất thấp, dự án An Khánh nay chúng tôi đã trả hết nợ, nên không gặp khó khăn nào về tài chính cả.

 Ông Nguyễn Khắc Sơn: Hiện nay thị trường tiền tệ có nhiều biến động tuy nhiên chúng tôi nghĩ rằng sự biến động chỉ là nhất thời. Nói chung ngân hàng vẫn sẵn sàng cho vay để mua BĐS trong tương lai gần. Đối với các dự án của ThuDuc House các ngân hàng như Phương Đông, Ngân hàng phát triển nhà TP HCM hoặc bạn có thể liên lạc với các ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại VN như ANZ, HSBC vẫn tiếp tục tài trợ cho khách hàng. Tuy nhiên tùy theo điều kiện kinh tế, thu nhập của từng khách hàng, ngân hàng sẽ xem xét và tài trợ theo từng hạn mức cụ thể.

 Ông Trương Đình Quý: Bạn có thể xem nội dung trả lời ở câu trên. Tuy nhiên, tôi cũng xin nói thêm, việc quyết định tiến hành niêm yết cổ phiếu của Vinasun ngoài những yếu tố đã nêu thì đây cũng là một trong những mục tiêu chiến lược trong hoạch định chiến lược phát triển Vinasun một cách tốt nhất; đảm bảo tính minh bạch và tính công khai trong toàn bộ hoạt động, trong giao dịch của Công ty nhằm đảm bảo lòng tin và lợi ích của mọi nhà đầu tư, mọi cổ đông và khách hàng. Đây cũng là một bước đi tiếp tục hiện thực hoá ý tưởng để Vinasun thành tài sản chung của xã hội.

 Ông Nguyễn Khắc Sơn: Chúng tôi theo dõi sát sao diễn biến trên TT bất động sản cũng như các chính sách mà Nhà nước đã và đang ban hành nhằm quản lý thị trường BĐS, tuy nhiên đến thời điểm hiện nay chúng tôi nhận thấy kế hoạch kinh doanh cũng như mục tiêu tăng trưởng của công ty không bị ảnh hưởng nhiều vì công ty đã có sự chuẩn bị tốt về tiềm lực tài chính, con người và quỹ đất. Khi thực hiện dự án công ty ít bị phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Công ty thực hiện chiến lược đa dạng hóa sản phẩm,phát triển các dự án BĐS trên nhiều lĩnh vực từ nhà ở cho dân cư, không gian thương mại, khách sạn và khu công nghiệp. Do đó giảm thiểu được những rủi ro khi thị trường BĐS đóng băng ở một phân khúc nào đó.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Tình hình triển khai kinh doanh 2 tháng đầu năm là tốt. Trong 2 tháng đầu năm, Công ty tiếp tục triển khai dự án Khu dân cư Bắc đường Trần Hưng Đạo, với doanh thu 85 tỷ đồng, thu nốt phần còn lại tại dự án Mỹ Đình - Mễ trì khoảng 80 tỷ đồng, đồng thời đang triển khai chuẩn bị kinh doanh khu đô thị mới Nam An Khánh tỉnh Hà Tây.

Thị trường bất động sản đang sôi động là một yếu tố thuận lợi khi Công ty triển khai kinh doanh dự án Khu đô thị Nam An Khánh và có khả năng tạo ra lợi nhuận đột biến trong năm 2008.

 Ông Nguyễn Khắc Sơn: Đứng trên góc độ của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS thì thị trường BĐS hiện nay rất thuận lợi vì nền kinh tế VN đang phát triển với tốc độ cao, đứng ở top đầu trong các nước châu Á. Nhu cầu về BĐS tăng rất cao trên mọi phân khúc thị trường từ nhà ở dân cư, không gian thương mại bán lẻ, căn hộ và văn phòng cho thuê, khu công nghiệp... Do đó có thể nói các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có một thị trường rộng mở trong 5-10 năm sắp tới. Hiện nay nguồn cung không đủ cầu, giá BĐS tăng cao trên tất cả mọi phân khúc.

Đứng ở góc độ NĐT cá nhân,thì đầu tư BĐS cũng có khả năng thu lợi nhuận cao trong tương lai vì nhu cầu của dân cư đối với nhà ở là rất lớn. Tuy nhiên, khi đầu tư BĐS không nên đầu tư theo phong trào, sử dụng đòn bẩy tài chính vay nợ ngân hàng với mức độ lớn có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán.

 Ông Trương Đình Quý: Việc Vinasun triển khai các dự án về bất động sản không hẳn là lĩnh vực hoàn toàn mới, mà đây là quá trình có sự chủ động chuẩn bị, nghiên cứu về nhiều mặt. Đầu tư các dự án của Vinasun là một hoạt động được hoạch định chắc chắn trong kế hoạch kinh doanh của Công ty.
Thực tế các nghiên cứu cho thấy nhu cầu thị trường bất động sản rất lớn, đặc biệt là bất động sản phục vụ cho lĩnh vực thương mại - dịch vụ và du lịch. Chúng ta đang trong thời kỳ đầu của tiến trình đô thị hoá, các nhu cầu về văn phòng, các khu dịch vụ phục vụ cho thời kỳ hội nhập và phát triển vẫn thiếu trầm trọng.
Việc hợp tác và có các nhà đầu tư chiến lược, cổ đông lớn như chúng tôi đã công bố, họ là những tập đoàn đầu tư hàng đầu với các lĩnh vực đầu tư kinh doanh đa dạng, quản lý và hoạt động trên thị trường bất động sản và thị trường vốn có quan hệ toàn cầu.
Các dự án của Vinasun chắc chắn vừa góp phần tạọ ra lợi nhuận cho Vinasun đồng thời hoàn thiện mô hình chiến lược kinh doanh của Công ty, góp phần vào cơ sở vật chất cho kinh tế, đóng góp tạo ra diện mới đúng diện mạo, tầm vóc và khả năng cạnh tranh của TP.HCM.
Sự thống nhất cao của Đại hội đồng cổ đông, các nhà đầu tư chiến lược đã khẳng định sự tin tưởng của họ vào chiến lược kinh doanh và những bước phát triển mạnh mẽ của Vinasun trong những năm vừa qua và trong tương lai.

 Ông Nguyễn Khắc Sơn: Hiện nay chức danh của tôi ở ThuDuc House là giám đốc bộ phận đầu tư tài chính kiêm Ủy viên Ban truyền thông và quan hệ NĐT, do đó tôi sẵn sàng trả lời cũng như tiếp xúc với các NĐT. Xin liên hệ với tôi tại địa chỉ email: thuduchouse@hcm.vnn.vn hoặc điện thoại số (08)8966676

TRong thực tế hiện nay tôi vẫn tiếp xúc thường xuyên một tuần 2-3 lần với các NĐT tổ chức và các NĐT nước ngoài. Tôi nhận thấy họ vẫn đặc biệt quan tâm tới công ty cũng như cổ phiếu của công ty.

 Ông Nguyễn Khắc Sơn: Chúng tôi nhận thấy rằng khi nền kinh tế phát triển dẫn đến thu nhập của người dân tăng cao, việc cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống bằng cách sở hữu bất động sản ở xa thành phố với điều kiện thiên nhiên trong lành, ít ô nhiễm cũng sẽ rất phát triển và là một thị trường tiềm năng trong tương lai. ThuDuc House cũng đang lập các thủ tục đầu tư hoặc liên kết đầu tư để xây dựng các dự án như vậy trên địa bàn quận 9, quận Thủ Đức (TP HCM), tỉnh Bình Dương, Đồng Nai. Đặc điểm những dự án này là có hệ số sử dụng đất thấp, phần lớn không gian dành cho cảnh quan thiên nhiên và thường nằm ở vị trí ven sông.

Bạn có thể liên lạc với tôi qua số điện thoại của công ty, vì rất tiếc sau buổi giao lưu này tôi phải quay ngay vào TP HCM.

 Ông Nguyễn Khắc Sơn: Tôi không nghĩ rằng Chính phủ sẽ can thiệp hành chính vào thị trường BĐS như vào TTCK trong thời gian vừa qua. Phó thủ tướng Nguyễn Sinh Hùng vừa qua cũng đã có công văn khẳng định ngân hàng tiếp tục cho vay BĐS.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Hầu hết các dự án của Sudico hiện nay không phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng, mà đều sử dụng nguồn vốn tự có do tích lũy từ lợi nhuận các năm trước, nên việc lãi suất ngân hàng tăng cao ảnh hưởng không đáng kể đến các dự án của Sudico.

Hiện nay Chúng tôi đang chỉ đạo xây dựng phương án kinh doanh dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh. Khi triển khai kinh doanh chúng tôi sẽ công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng, khi đó khách hàng có thể đến liên hệ tìm hiểu và mua các sản phẩm của chúng tôi.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Như đã trả lời ở câu hỏi trên, hiện nay SUDICO đang xây dựng phương án kinh doanh dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh trong đó có tính đến việc đấu giá. Còn lại các dự án khác của SUDICO đều đã hoàn thành việc kinh doanh rồi.

 Ông Nguyễn Khắc Sơn: Đặc điểm khủng hoảng tín dụng BĐS ở Mỹ và sự tăng nóng của thị trường BĐS VN trong thời gian vừa qua (theo quan điểm của tôi) là hoàn toàn khác nhau. Khủng hoảng tín dụng ở Mỹ xuất phát từ việc các ngân hàng cho vay tràn lan, ít quan tâm đến khả năng taì chính của các cá nhân tham gia mua bán trên thị trường BĐS Mỹ. Trong khi đó thị trường BĐS VN tăng nóng với nguyên nhân sâu xa là mất cân đối cung cầu nghiêm trọng, các ngân hàng tuy có gia tăng cho vay BĐS để gia tăng dư nợ tín dụng của mình, tìm kiếm lợi nhuận nhưng các tiêu chí xét duyệt vẫn rất chặt chẽ và đa phần các cá nhân tham gia vay tiền ngân hàng mua bán BĐS trong thời gian qua đều có khả năng trả nợ. Do đó khó dẫn đến khủng hoảng tín dụng BĐS và làm ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng cũng như nền kinh tế VN.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Việc tăng vốn đến năm 2010 là cần thiết. Còn việc tăng bao nhiêu và lộ trình tăng thế nào còn phụ thuộc vào ý kiến quyết định của Đại hội đồng cổ đông trong phiên họp tới.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Việc phát hành trái phiếu kèm quyền mua sản phẩm theo tôi chỉ phù hợp với những đơn vị gặp khó khăn về nguồn vốn. Đây cũng là ý kiến hay mà Công ty Sudico sẽ nghiên cứu thêm.

Về việc mua nhà ở khu đô thị An Khánh, bạn có thể mua trả góp thông qua việc hỗ trợ của các tổ chức tài chính như tôi đã trả lời trong các câu hỏi trước.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Nếu việc chuyển Hà Tây về Hà Nội thành hiện thực thì đây là một tin đáng mừng cho các cổ đông của Sudico, vì Khu đô thị mới Nam An Khánh cũng sẽ được chuyển về Hà Nội.

 Ông Nguyễn Khắc Sơn: Từ trước đến nay có thể nói là đã ba lần nhà đất lên cơn sốt giá. lần thứ nhất khoảng cuối những năm 80 đầu những năm 90, việc này là hệ quả của việc chuyển đổi toàn bộ nền kinh tế từ bao cấp sang kinh tế thị trường, từ chính sách 2 giá sang chính sách một giá trên tất cả các hàng hóa của nền kinh tế... Từ đó giá nhà ở đất ở hình thành một mặt bằng giá mớitheo quy luật của kinh tế thị trường trên toàn bộ đất nước. Sốt đất lần thứ hai vào những năm 2000-2003 diễn ra cục bộ và khác nhau trên các địa phương, cơn sốt đất này hình thành chủ yếu do đầu cơ ở phân khúc đất ở và nền nhà dự án trong khi đó cơn sốt lần thứ ba hiện nay chủ yếu là do mất cân đối cung cầu. Sự phát triển của thị trường BĐS tuy đã ở mức cao hơn và có tính chuyên nghiệp hơn nhưng vẫn không theo kịp sự phát triển của nền kinh tế và nhu cầu của dân cư và doanh nghiệp, giá cả đang tăng trên tất cả các phân khúc từ nhà ở của dân cư, văn phòng và căn hộ cho thuê, không gian thương mại và khu công nghiệp...

Theo tôi nghĩ hiện nay giá BĐS tuy có tăng nhưng thực tế vẫn chưa thể nói là quá nóng vì các dự án thực hiện xong đều đã được đưa vào sử dụng 100% không có dự án nào không được sử dụng vì "giá quá cao". Những chính sách liên quan tác động lên thị trường BĐS hiện nay có thể có tác động, giá có thể giảm trong ngắn hạn nhưng thị trường BĐS vẫn có nhiều cơ hội phát triển.

Tôi nghĩ rằng việc các quỹ đầu tư BĐS liên tục được thành lập và đầu tư vào VN là một minh chứng cho sự hấp dẫn của thị trường BĐS VN. Nhà nước cũng đang có những động thái giảm bớt sự xiết chặt tín dụng đối với kinh doanh và đầu tư BĐS.

Về các công ty khác tôi khó có thể nhận xét vì thiếu thông tin. Tuy nhiên, khi nền kinh tế phát triển thì ngành kinh doanh BĐS thường phát triển với tốc độ cao hơn, do đó cổ phiểu của các công ty BĐS thường nhận được sự quan tâm của NĐT và mang lại nhiều cơ hội sinh lợi cho các NĐT.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Giá bán phụ thuộc vào mỗi giai đoạn thị trường, thời điểm và vị trí của từng khu đô thị, nên rất khó trả lời chính xác câu hỏi của bạn.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Hiện nay, tại Khu đô thị Nam An Khánh, Công ty Sudico chưa triển khai kinh doanh, do đó, bạn không nên giao dịch mua, bán vào lúc này.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Quy mô dự án Nam An Khánh khỏang 260 ha. Về tiến độ thực hiện tôi đã trả lời ở các câu hỏi trước.

Về khả năng thu lợi nhuận, chúng tôi sẽ có báo cáo định kỳ trên trang web của Sudico.

 Ông Trương Đình Quý: Ở góc độ nhà đầu tư, cá nhân tôi cho rằng thị trường bất động sản có đặc điểm là luôn cần một lượng vốn lớn và có liên quan đến các loại sản phẩm bất động sản khác nhau, ví dụ: sản phẩm bất động sản phục vụ sản xuất, phục vụ nhu cầu dịch vụ thương mại - du lịch, phục vụ nhu cầu nhà ở, nhu cầu công trình công cộng chung... Mỗi loại sản phẩm lại liên quan đến các nguồn vốn, tài chính từ các nguồn khác nhau; như vậy, việc hỗ trợ của Chính phủ và các cơ quản quản lý chức năng phải dựa trên các nghiên cứu phân tích trên để loại trừ các yếu tố "bong bóng" đồng thời giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.
Nói như vậy không có nghĩa là những cơn sốt bất động sản vừa qua chỉ hoàn toàn mang yếu tố tiêu cực mà phải xem xét các tác dụng tích cực giúp kích hoạt nền kinh tế phát triển.

 Ông Nguyễn Khắc Sơn: Thực sự giá nhà đất "có vẻ cao" ở các dự án căn hộ cao cấp nhưng bạn cũng phải thật sự nhận thấy rằng các dự án này có vị trí đắc địa thường ở các khu trung tâm hiện hữu, cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội hoàn chỉnh, phục vụ một tầng lớn người dân VN cũng như người nước ngoài có thu nhập cao. Người dân khi mua ở những dự án này với giá "có vẻ cao", nhưng vẫn có lợi vì có thể cho thuê hoặc bán lại ở mức giá cao hơn. Trong thực tế thị trường BĐS vẫn có những sản phẩm dành cho người có thu nhập trung bình và thấp, trong tương lai khi các dự án liên tục được hình thành thì khả năng tiếp cận của người dân và sở hữu sẽ cao hơn.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Khoảng quý II năm 2008 Công ty sẽ tiến hành làm các thủ tục để triển khai kinh doanh. Lúc đó, Công ty sẽ thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Tôi nghĩ rằng, SJS và TDH là 2 doanh nghiệp tham gia vào những lĩnh vực kinh doanh gần giống nhau. Do đó, việc hợp tác giữa SJS và TDH để bổ sung cho nhau và cùng phát triển là điều được cả hai bên cùng mong muốn.

 Ông Phan Ngọc Diệp: Chúng tôi sẽ bổ sung và đưa lên trang web để các cổ đông và nhà đầu tư tiện theo dõi.

 Ông Nguyễn Khắc Sơn: Khi kinh doanh doanh nghiệp luôn mong muốn tối đa hóa lợi nhuận nhưng một mục tiêu khác cũng không kém phần quan trọng là thị trường của doanh nghiệp sẽ phát triển ổn định bền vững, chúng tôi thực sự không muốn tối đa hóa lợi nhuận trong một hai năm sau đó thị trường đóng băng và mất ổn định. Trong thời gian vừa qua giá BĐS tăng cao chủ yếu do mất cân đối cung cầu và sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp. Một trong những kế sách có thể "hiến" cho cơ quan quản lý trong việc giảm giá nhà đất xuống là hãy hỗ trợ doanh nghiệp trong việc nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường. Thời gian thẩm định dự án, phê duyệt quy hoạch cần phải được thực hiện nhanh và không chồng chéo như hiện nay, hỗ trợ doanh nghiệp trong vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng ở những khu đô thị mới... Từ đó tăng cung một cách nhanh chóng bình ổn thị trường.

 Ông Trương Đình Quý: Chào bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm đến hoạt động kinh doanh của Công ty. Về việc đầu tư sang bất động sản, như đã trả lời ở trên, đây là một kế hoạch đã được tính toán và chuẩn bị kỹ lưỡng trên cơ sở các nguồn lực sẵn có bên trong và các yếu tố thuận lợi bên ngoài.
Hiện nay, taxi Vinasun với 1.445 chiếc, 95% xe có thời gian sử dụng không quá 3 năm, mỗi năm phục vụ chuyên chở cho hơn 30 triệu lượt khách. Riêng năm 2007 là 36 triệu lượt khách, năm 2008, với kế hoạch đầu tư thêm 1.000 chiếc Toyota, lượng khách hàng dự kiến phục vụ khoảng 50 triệu lượt. Taxi Vinasun đang nắm hơn 35% thị phần tại TP.HCM và hơn 50% tại Bình Dương.
Thời gian vừa qua và hiện nay, nhu cầu của khách hàng sử dụng dịch vụ taxi của Vinasun là rất lớn và nhiều lúc chúng tôi phải xin lỗi khách hàng vì không đáp ứng kịp yêu cầu. Cùng với chiến lược phát triển bền vững, thì đây cũng chính là lý do mà chúng tôi chưa nghĩ đến việc mở rộng địa bàn phục vụ dịch vụ này ra các tỉnh lân cận TP.HCM và phía Bắc.

 Ông Đặng Hùng Võ: Tôi rất ủng hộ các lớp đào tạo về nghiệp vụ với các dịch vụ hỗ trợ xây dựng kinh doanh BĐS, trường Đại học Kinh tế Quốc dân có mời tôi nhưng tôi đã hứa sẽ đến nói chuyện với lớp một buổi về nghiệp vụ thị trường BĐS nói chung. Còn việc giảng dạy do các thầy cô trong trường đảm nhận. Cho đến hiện nay thời gian vẫn chưa bố trí được, tôi đã đặt lịch là trong thời gian từ 20/3 đến 25/3 sẽ đến nói chuyện với lớp một buổi. Còn lý do xảy ra việc này do tôi không đủ thời gian.

 Ông Nguyễn Khắc Sơn: P/E nếu tính đến 31.12.2007 thì EPS (theo cách tính của HOSE) khoảng 6.800 đồng, P/E khoảng 14, trong kế hoạch của chúng tôi năm nay EPS sẽ tăng trưởng ít nhất 20% như vậy P/E foward 2008 khoảng 12.

 Ông Đặng Hùng Võ: 1. Tôi là người rất quan tâm đến tình trạng giá nhà đất quá cao trong khi thu nhập của người lao động lại rất thấp, đây là một nghịch lý cần sớm giải quyết để thị trường BĐS ổn định và phát triển. Tôi đã kiến nghị rất nhiều giải pháp để bình ổn giá thị trường BĐS, trong đó có cơ chế một giá đất (giá đất do Nhà nước quy định bằng với giá đất thực tế trên thị trường) đã được quy định trong Luật Đất đai, đổi mới hệ thống hành chính trong quản lý đất đai theo hướng cải cách mạnh trình tự thủ tục đã được quy định cụ thể trong Nghị định 181/2004 NĐ-CP và việc đổi mới thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền đang được Chính phủ xem xét
2. Thực sự nếu UBND Quận Gò Vấp không trả lời cụ thể lý do tại sao ngưng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đấy là câu trả lời thiếu trách nhiệm. Hiện nay Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND các tỉnh-thành phố trực thuộc Trung ương đều tập trung vào việc cấp nhanh nhất giấy cho những trường hợp đủ điều kiện, Nghị định 94/2007 NĐ-CP đã có quy định rất cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặt biệt là những trường hợp sử dụng đất mà không có giấy tờ. Trong trường hợp cụ thể này, khi Quận trả lời như vậy, bạn có thể hỏi lên Sở Tài nguyên và Môi trường của Thành phố hoặc trực tiếp UBND Thành phố.

 Ông Đặng Hùng Võ:  Một trong những chủ trương lớn của Quốc hội, Chính phủ là ưu tiên tối đa cho các dự án xây nhà cho đa số người lao động, người có thu nhập thấp. Điều này có thể thấy rõ trong những quy định về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở. Trong thực tế, việc thực hiện chính sách này còn chưa được mạnh vì chưa thu hút được một khối lượng lớn các nhà đầu tư tham gia. Theo tôi, cần gắn các dự án thực hiện theo chính sách này với các dự án mà các nhà đầu tư muốn được thực hiện để các dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp được triển khai mạnh hơn, hoặc cũng cần xem xét tăng thêm quyền lợi cho nhà đầu tư khi thực hiện các dự án thực hiện nhà ở cho người có thu nhập thấp. Vấn đề chất lượng lại là vấn đề hoàn toàn khác. Để đảm bảo chất lượng thì cần tăng cường khâu thẩm định chất lượng nhà ở và xử lý đối với những chủ đầu tư có sản phẩm không đảm bảo chất lượng.
Việc siết chặt nguồn vốn của ngân hàng trong đầu tư BĐS vừa qua có hiệu quả tốt với thị trường tiền tệ nhưng có gây khó khăn cho các nhà đầu tư BĐS. Theo tôi, chính sách này chỉ mang tính ngắn hạn, sau khi chúng ta ổn định được thị trường tiền tệ thì việc cấp vốn tín dụng cho các dự án đầu tư BĐS sẽ trở lại bình thường. Thị trường BĐS hiện nay đang có một số khó khăn nhất định nhưng chúng ta phải thấy rằng thị trường BĐS nước ta vẫn đầy tiềm năng, đủ tính hấp dẫn và sẽ trở thành một thị trường có hiệu quả. Những khó khăn, bất cập hiện nay chỉ mang tính nhất thời.

 Ông Đặng Hùng Võ: Luật Đất đai 1993 đã có quy định các DN chỉ được thuê đất của Nhà nước. Như vậy, chế độ thuê đất của quốc gia công thổ là đã được triển khai tại VN trong thời gian từ 1993 đến 1998. Thực tế cho thấy, cách thức này có thể đảm bảo được một số mặt đối với việc đầu tư hạ tầng, đầu tư sản xuất kinh doanh nhưng chưa thuận lợi cho việc phát triển thị trường BĐS. Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã cho phép một số DN được Nhà nước giao đất. Thị trường BĐS từ đó có khả năng phát triển tốt hơn. Luật Đất đai 2003 đã có quy định cụ thể và chi tiết đối với trường hợp giao đất và thuê đất, trong đó DN có quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất nhưng trong phạm vi thời hạn sử dụng đất. Từ đó đến nay thị trường BĐS VN phát triển tốt hơn.

 Ông Nguyễn Khắc Sơn: Như đã trả lời ở trên, trong năm 2008, Thuduchouse đưa ra thị trường các sản phẩm về nhà ở ở phân khúc thị trường cho người có thu nhập trung bình, là phân khúc mà nhu cầu thị trường là rất cao do chúng tôi tin tưởng rằng, các sản phẩm của Công ty sẽ được bán hết một cách nhanh chóng. Mặt khác, trong năm 2008, Công ty cũng đưa Khu nhà lồng Chợ B - Chợ đầu mối nông sản, Tam Bình, Thủ Đức vào kinh doanh, do đó sẽ đảm bảo được kế hoạch lợi nhuận như kỳ vọng. Tình hình tài chính của Công ty hiện rất vững mạnh, vốn chủ sở hữu đạt gần 1.000 tỷ đồng, Công ty ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng nên đã hạn chế được rủi ro khi lãi suất ngân hàng lên cao như hiện nay.

 Ông Đặng Hùng Võ: Thường thì “bạo phát” bao giờ cũng dẫn đến “bạo tàn”. Một thị trường phát triển nhanh quá đều có khả năng dẫn đến suy giảm mạnh ngay sau đó. Điều cần đối với mọi loại thị trường là phát triển đều đặn và phải chứa được yếu tố bền vững trong quá trình phát triển. Kinh nghiệm của thị trường chứng khoán vừa qua cho thấy chúng ta cần có những chính sách phù hợp để thị trường BĐS đừng phát triển quá nhanh để rồi “lụi tàn” cũng quá nhanh. Tất nhiên tính chất của thị trường BĐS và TTCK có những điểm giống nhau nhưng cũng có nhiều điểm khác nhau. Các chính sách điều tiết đối với thị trường BĐS cũng có khác so với các chính sách điều tiết đối với TTCK. Tôi tin rằng, thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ phát triển tốt và lành mạnh hơn.

 Ông Đặng Hùng Võ: Giá đất ở các đô thị lớn trong 5 năm nữa sẽ như thế nào? Hoàn toàn phụ thuộc vào các chính sách điều tiết của Nhà nước. Có thể lên cao hơn hiện nay nhiều lần nếu chúng ta không có các chính sách hợp lý để đưa về mức giá phù hợp. Nếu ngay trong năm 2008 chúng ta có các giải pháp tốt thì giá nhà đất sẽ ổn định.
Việc giải quyết nhà ở cho người lao động bình thường, người có thu nhập thấp là một chính sách trọng tâm của Nhà nước ta. Việc tăng giá quá cao của thị trường BĐS hiện nay không tạo thuận lợi cho việc thực hiện các chính sách về nhà ở cho người lao động. Trong thời gian tới, chắc chắn chính sách nhà ở xã hội sẽ được triển khai mạnh hướng tới việc giải quyết nhà ở cho người lao động trên nguyên tắc phù hợp với thu nhập hiện nay.
Việc hình thành các chính sách là việc khó. Bản thân tôi luôn lo trước những chính sách có thể tác động vào thị trường trong thời gian tiếp theo. Nhưng để một chính sách được ban hành cần phải thỏa mãn những điều kiện về trình tự, thủ tục. Tôi chỉ có thể trả lời rằng tôi không liên hệ trực tiếp hay gián tiếp đến một nhà đầu tư nào để thu lợi.

 Ông Đặng Hùng Võ: Tôi đánh giá rất cao những câu hỏi trong giao lưu trực tuyến của Báo ĐTCK-online tổ chức hôm nay, chắc chắn những câu hỏi này sẽ giúp cho nhà họach định chính sách có thêm tri thức và kinh nghiệm về việc đổi mới chính sách pháp luật đối với đất đai cũng như BĐS. Ý kiến của tôi hiện nay cũng chỉ là ý kiến chuyên gia, cũng như các bạn, có thể được tiếp thu hoặc không tiếp thu.

 Ông Đặng Hùng Võ: Giá nhà đất trong thời gian vừa qua tăng cao kể từ quý III năm 2007, hiện nay có xu hướng chững lại do việc hạn chế nguồn vốn vay tín dụng cho các dự án BĐS. Giá BĐS thời gian vừa qua có phần “ảo” và có phần “thật”, những trường hợp có đầu cơ là ảo, còn những trường hợp có nhu cầu thật mà phải mua với giá cao thì đó là thật.
Việc hạn chế nguồn vốn vay tín dụng cho thị trường BĐS thì chúng ta cũng cần phân tích cho rõ các dự án xây dựng để tạo thành BĐS cần được tiếp tục vay vốn để tránh làm giảm tiến độ triển khai, phá vỡ quy hoạch đã được tính toán, xét duyệt, cần kiên quyết không cho vay đối với các nhà đầu tư thứ cấp nhận chuyển nhượng dự án đã hoàn thành để thực hiện hành vi đầu cơ. Theo tôi, chính sách hạn chế nguồn vốn tín dụng với thị trường BĐS cũng để cho một thời gian ngắn không phải là chính sách dài hạn. Việc kiến nghị của Hiệp hội BĐS về những giải pháp làm “nóng” lại thị trường có tính hợp lý ở chỗ không nên làm giảm cung đối với thị trường. Trong trường hợp thị trường “lạnh” đi mà do chống đầu cơ gây ra thì đây là biểu hiện đúng.

 Ông Đặng Hùng Võ: Năm 2008 là năm mà mọi biến động của thị trường BĐS phụ thuộc vào việc ban hành các chính sách của Nhà nước điều tiết đối với thị trường. Tôi sẽ trả lời câu này cụ thể sau khi từng chính sách mới được ra đời.

 Ông Đặng Hùng Võ: Cách thức làm như bạn nói là cách làm không đúng. Đây là trường hợp mà một số người biết trước quy hoạch, từ đó đón trước thị trường để nhằm thu lợi cao từ quá trình Nhà nước thực hiện quy hoạch. Nếu chúng ta thực hiện đúng quy định của pháp luật hiện nay là người dân được biết mọi thông tin trong quá trình xây dựng cũng như phê duyệt quy hoạch thì người dân có thể chủ động hơn với thửa đất nông nghiệp của mình sao cho có lợi nhất trong quá trình thực hiện quy hoạch.

 Ông Đặng Hùng Võ: Tình trạng giá nhà đất cao là có nguyên nhân từ tình trạng đầu cơ, vậy thì trước hết phải ngăn chặn được tình trạng đầu cơ. Muốn ngăn chặn tình trạng đầu cơ thì chỉ có cách đánh thuế lũy tiến vào các trường hợp đầu cơ. Đề nghị bạn hiểu rõ ý nghĩa của thuế lũy tiến và thuế cao là hai việc khác nhau, thuế về nhà đất sẽ không cao so với mức thu nhập của người lao động hiện nay, nhưng sẽ cao đối với những trường hợp đầu cơ. Cách thức này không hề làm tăng giá BĐS, người có nhu cầu thật không hề gánh chịu (trừ trường hợp người có nhu cầu thật đang đầu cơ để kiếm lợi). Tất nhiên, bên cạnh việc đổi mới sắc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền chúng ta cần tiếp tục đẩy mạnh việc công khai hóa, minh bạch hóa thị trường sao cho mọi giao dịch nhà dự án đều được thực hiện công khai trên sàn giao dịch chính thức.

 Ông Đặng Hùng Võ: Tình trạng như bạn nói tôi đã đề cập rất nhiều lần trên báo chí, việc giá nhà cao mà người lao động bình thường khó có khả năng thanh toán, nhà đầu tư chưa đưa ngay sản phẩm đầu tư ra thị trường… đều là những hệ quả trực tiếp của tình trạng đầu cơ nhà đất. Giải pháp để giải quyết tình trạng này, như tôi đã nói nhiều lần, trước hết là đổi mới thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền sao cho đánh cao vào những trường hợp đầu cơ, sau đó là việc chỉnh đốn lại quy hoạch sao cho quy hoạch tham gia điều tiết được quan hệ cung-cầu của thị trường, và cuối cùng là việc cải cách các thủ tục hành chính, thủ tục đăng ký sao cho thông tin về thị trường được công khai, minh bạch.

 Ông Đặng Hùng Võ: Đầu cơ luôn luôn tạo ra sự sai lệch về quan hệ cung-cầu. Nếu mọi người mua đều có nhu cầu thật thì quan hệ cung-cầu trên thị trường sẽ trung thực. Nếu người mua được vay tiền của ngân hàng để đầu cơ thì không biết bao nhiêu cung cho đủ đến lúc nhất định cung sẽ thừa quá nhiều so với cầu thì thị trường sẽ trở nên “đóng băng” tuyệt đối, người vay tiền sẽ không có khả năng thanh toán lại với ngân hàng. Hệ quả này ai chịu? Nhà nước hay người thực hiện hành vi đầu cơ? Trong cơ chế thị trường, không thể cấm đầu cơ bằng biện pháp hành chính nhưng phải được điều tiết bằng kinh tế. Người đầu cơ hưởng siêu lợi nhuận trong kinh doanh BĐS thì phải nộp thuế nhiều hơn đến mức làm cho đầu cơ không thể tác động làm sai lệch cung-cầu trên thị trường, tránh thị trường “đóng băng” tới mức “đổ vỡ”.